Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 августа 2012 г. N 03-04-05/7-993 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже одной из отдельных комнат, созданной в результате перепланировки смежных комнат, принадлежащей налогоплательщику более трех лет

Вопрос: В 2008 году я приобрел в собственность две смежные комнаты (жилая проходная 12,2 кв. м и жилая запроходная 7,7 кв. м) и получил свид-во о регистрации права собственности (в св-ве объект права - смежные комнаты, N 3, 4 площадью 19,9 кв. м, основание - договор купли-продажи от 2008 года). В 2009 году я произвел перепланировку с целью изолирования комнат, в результате перепланировки комнаты стали изолированными, с площадью в соответствии с документами БТИ соответственно N 3 - 10,7 кв. м, ком N 4 - 9,1 кв. м. После завершения перепланировки я обратился в фед. службу гос. регистрации с просьбой внести изменения новых данных по площади комнат, а также выдать два отдельных свидетельства на комнату N 3, и комнату N 4. В декабре 2009 года мне выдали два свидетельства о гос. регистрации права: на комнату N 3, на комнату N 4. Документом - основанием в новых свидетельствах, указан договор купли-продажи от 2008 года.

В настоящее время (август 2012 года) я хочу продать одну комнату, возникает вопрос: как будет исчисляться срок нахождения в собственности комнаты для целей налогообложения НДФЛ? С какого момента будет исчисляться этот срок: с момента получения первого свидетельства о государственной регистрации права собственности на смежные комнаты или с момента получения нового свидетельства о государственной регистрации права на изолированные комнаты?

Возникнет ли у меня обязанность по уплате НДФЛ в связи с продажей мною в августе-сентябре 2012 года комнаты N 4, принадлежащей мне на праве собственности на основании договора купли-продажи комнат от 2008 года и выданного свидетельства о государственной регистрации права от декабря 2009 года? Хочу отметить, что право собственности на вышеуказанные комнаты с 2008 года по настоящее время принадлежит мне (т.е. изменения собственника не происходило).

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Из обращения следует, что в 2008 году налогоплательщиком были приобретены две смежные комнаты, которые были зарегистрированы как единый объект недвижимости. В 2009 году в результате перепланировки с целью изолирования комнат произошло разделение данного единого объекта недвижимости, в результате чего каждая из двух комнат была зарегистрирована с выдачей отдельного свидетельства о государственной регистрации права. При этом право собственности на образовавшиеся объекты недвижимости осталось за данным налогоплательщиком.

Основания прекращения права собственности предусмотрены статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими основаниями являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком двух отдельных комнат, созданных в результате перепланировки двух смежных комнат, без изменения внешних границ, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные комнаты.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные две отдельные комнаты является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные комнаты, а момент государственной регистрации права собственности на первоначальные смежные комнаты.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, в случае продажи одной из отдельных комнат, созданной в результате перепланировки смежных комнат, принадлежащей налогоплательщику более трех лет, доходы, полученные от продажи данной комнаты, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.