Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 августа 2012 г. N 03-11-11/247 О налогообложении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

Вопрос: Являясь индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН (объект налогообложения "доходы"), я в 2009 г. приобрел объект незавершенного строительства "Больница", степень готовности объектов незавершенного строительства - 46% (возведен 1 этаж из кирпича, покрыт плитами), и земельный участок, находящиеся в зоне жилой застройки, для постройки жилого дома и дальнейшего проживания в нем.

В 2010 г. получил разрешение на строительство. Реконструкция незавершенного строительством здания больницы под двухэтажный десятиблокированный жилой дом.

После выполнения строительных работ в 2011 г. зарегистрировал 10 объектов (получены свидетельства о гос. регистрации права): Объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, степень готовности 77%. Земельный участок поделен (получены свидетельства о гос. регистрации права) на 10 участков: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: двухэтажный десятиблокированный жилой дом.

В 2012 г. решил продать данные объекты с земельными участками. Так как целое строение дорогостоящее и покупатель не нашелся, продажа десяти объектов будет осуществляться отдельно по одному блоку с одним земельным участком. Каким налогом следует облагать доходы, полученные от продажи данных объектов недвижимости: НДФЛ или налогом по УСН?

В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей коды 70.11, 70.12 не указаны. В предпринимательской деятельности данные объекты не использовались. Квалифицируются ли данные сделки по продаже 10 блоков с земельными участками как систематические и направленные на получение прибыли?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики-индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей им указаны такие виды экономической деятельности как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" и "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст), и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

При этом в случае, когда недвижимое имущество не использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении данного налогоплательщика не указаны вышеназванные виды экономической деятельности, то доходы от продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.