Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 12 апреля 2012 г. N 03-04-05/7-492 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности более трех лет

Вопрос: Квартира была приватизирована в общую совместную собственность в 1993 году без определения долей на двух собственников: мужа и жену. При составлении договора приватизации регистрирующими органами были допущены ошибки: указанный в договоре приватизации адрес (номер квартиры) не соответствовал адресу в технической документации, кроме того, не были включены в договор приватизации трое на тот момент несовершеннолетних дочерей. В 2005 году собственники обратились в суд с вопросом о внесении изменений в договор приватизации. Суд вынес решение о признании договора приватизации недействительным в отношении неверно указанного адреса квартиры, а также внес изменения в количество собственников приватизированной квартиры. После решения суда их стало пять человек: муж, жена и три дочери.

В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" договор передачи квартир в собственность граждан считался с момента подписания его сторонами и не подлежал государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежал только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение. Следовательно, в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о госрегистрации перехода права на основании договора приватизации можно было обратиться в любое удобное время, в том числе и после 1 марта 2010 года.

В связи с этим только в 2009 году было оформлено свидетельство об общей долевой собственности, в результате которого по 1/5 доли стали принадлежать мужу, жене и каждой из дочерей. В апреле 2010 года умирает муж. Его 1/5 доли наследует жена. В июне 2010 года дочери по договору дарения передают свои доли матери, таким образом она становится единственным собственником квартиры. В декабре 2011 года квартира продана за 1 770 тыс. рублей.

Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы от продажи данной квартиры?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что супругами в 1993 году была приватизирована квартира в общую совместную собственность. В 2005 году суд внес изменение в количество собственников приватизированного помещения, включив в их число трех дочерей. Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру пятью собственниками было оформлено в 2009 году. В апреле 2010 года умирает супруг и его долю наследует супруга. В июне 2010 года дочери свои доли по договору дарения передают матери. В результате налогоплательщик становится единоличным собственником квартиры. В 2011 году квартира была продана.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Одновременно сообщаем, что вопросы, связанные с определением момента возникновения права собственности при приватизации, не относятся к компетенции Департамента.