Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2014 г. N 11АП-6772/14 (ключевые темы: арендная плата - ответственность управляющей компании - арендодатель - обеспечительный платеж - нежилые помещения)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2014 г. N 11АП-6772/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Каримова Г.Р. по доверенности от 27.09.2013,

от ответчика - представитель Алферова А.Б. по доверенности N 08/08 от 08.08.2013,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 июля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19 марта 2014 года, принятое по делу N А72-5366/2013 (судья Арзамаскина Н.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие", г.Ульяновск (ОГРН 1137325000339, ИНН 7325118463)

к Индивидуальному предпринимателю Горюнову Александру Валерьевичу, г.Ульяновск (ОГРНИП 309732519500021, ИНН 732591172075)

о взыскании 402 498 руб. 00 коп.

и по встречному исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича, г.Ульяновск

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие", г.Ульяновск

о взыскании 91 380 руб. 60 коп.

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест", г.Ульяновск

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Горюнову Александру Валерьевичу (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании до 402 498 руб. 00 коп., составляющих: 326 388 руб. 32 коп. - основной долг по арендной плате (из них: 319 431 руб. 72 коп. - основной долг по постоянной части арендной платы за период декабрь 2012 г. - март 2013 г., 6 956 руб. 60 коп. - основной долг по переменной части арендной платы), 76 109 руб. 68 коп. - пени за просрочку платежа за период с 08.09.2011 г. по 26.03.2013 г.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.07.2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 26.08.2013 г. принято к производству встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" о взыскании 91 380 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.03.2014 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" удовлетворены.

Встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича оставлены без удовлетворения.

С Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" взыскано 402 498 руб. 00 коп., составляющих: 326 388 руб. 32 коп. - основной долг, 76 109 руб. 68 коп. - пени за просрочку платежа и 11 049 руб. 96 коп. - в возмещение расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания 67 460,51 руб. (чрезмерно удержанных из обеспечительного платежа пеней), первоначальный иск удовлетворить частично в размере 258 927,81 руб. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.09.2011 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Горюновым Александром Валерьевичем (арендатор) заключен договор аренды N 53/11, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 46 кв.м. и 32,68 кв.м., находящиеся на 2 этаже в здании многофункционального торгово-офисного комплекса, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.К.Маркса, 13а, корп.1, а арендатор - принять помещения и выплачивать за них арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

03.09.2011 г. арендодатель передал по актам приема-передачи N N 1,2 указанные нежилые помещения арендатору (л.д.24, 25, т.1).

Дополнительным соглашением от 18.03.2013 г. (л.д.38, т.1) договор аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. расторгнут с 26.03.2013 г.

По актам возврата нежилых помещений от 26.03.2013 г. (л.д.39,40, т.1) арендатор возвратил вышеуказанное имущество.

Пунктами 3.1., 3.5.4, 3.5.5, 3.5.9 договора аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. предусмотрено, что общая стоимость арендной платы по договору составляет 93 375 руб. 70 коп. в месяц; в течение 5 банковских дней с момента подписания договора арендатор перечисляет арендодателю первый платеж по арендной плате за последний месяц аренды и стоимость арендной платы за первый месяц аренды согласно п. 3.1 договора; в последующем, сумма ставки арендной платы, согласно п. 3.1 договора, вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно, авансом, не позднее 7 календарного числа месяца, за который производится оплата; денежные средства, перечисленные Арендатором в качестве выплаты арендной платы за последний месяц аренды, до их фактического зачисления арендодателем в порядке, указанном в п.3.5.4 договора, являются гарантийным авансом и обеспечивают исполнение обязательств арендатора по договору. В случае, если арендатор задержит выплату арендной платы по договору либо нанесет ущерб зданию, помещению, площадям здания, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, территории, прилегающей к зданию, либо иным образом причинит убытки арендодателю или нарушит другие положения договора, арендодатель может удержать из суммы арендной платы, уплаченной арендатором за последний месяц аренды, соответствующие суммы компенсации, штрафов, пеней, задолженности и т.д., причитающиеся арендодателю. В каждом случае такого удержания арендатор должен будет восстановить сумму ставки арендной платы за последний месяц аренды в его первоначальном размере.

Дополнительным соглашением от 01.05.2012 г. (л.д.36, т.1) к договору аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. с 01.05.2012 г. установлена стоимость арендной платы в размере 84 887 руб. 00 коп. в месяц.

Электроэнергия, потребляемая электрооборудованием, дополнительно установленным арендатором, включается в виде переменной части арендной платы в размере фактически потребленной за месяц электроэнергии в соответствии с показаниями приборов учета по тарифам снабжающей организации (дополнительное соглашение от 01.10.2011 г. к договору аренды N 53/11 от 03.09.2011 г.).

Согласно акта разграничения ответственности по эксплуатации арендуемого помещения от 03.09.2011 г. (л.д.27, т.1), по электроснабжению зона ответственности Арендодателя - до электросчетчиков арендатора.

31.01.2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" (Принципал) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" (Агент) оформлен агентский договор, в соответствии с условиями которого Агент обязался по поручению Принципала совершать от своего имени и за счет Принципала, в том числе следующие действия: заключать от своего имени с третьими лицами договоры аренды нежилых помещений, принадлежащих Принципалу на праве собственности; осуществлять ежемесячный контроль исполнения арендаторами договоров аренды, заключенных как в рамках настоящего договора, так и до заключения настоящего договора, в том числе, перечисление арендных платежей для Принципала; заключать дополнительные соглашения к договорам аренды, а также соглашения об их расторжении, данные действия совершаются Агентом как по договорам, которые были заключены Агентом во исполнение настоящего договора, так и по договорам, заключенным Принципалом до вступления в силу настоящего договора; контролировать исполнение договоров аренды, заключенных Принципалом или Агентом, в том числе, вести переписку с третьими лицами, вести программное обеспечение деятельности по сдаче Агентом помещений в аренду; выполнять действия по взысканию задолженности по арендной плате, в том числе, обращаться в суд и органы по исполнению судебных актов.

В соответствии с п.2.1.1, п.3.4 указанного договора Агент имеет право получать от третьих лиц по заключенным договорам аренды денежные средства на свой банковский счет и при необходимости, в порядке, установленном действующим законодательством РФ, наличные денежные средства; Агент начинает выставлять счета на оплату аренды помещений за период, начиная с 01.02.2013 г.

Согласно дополнительному соглашению от 01.02.2013 г. (л.д.37, т.1) к договору аренды N 53/11 от 03.09.2011 г., Арендатор принял на себя обязательство перечислять арендную плату по реквизитам Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" (Агент), в силу заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" (Арендодатель) и Агентом агентского договора от 31.01.2013 г.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.

По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в частности, арендодатель обязан предоставить объект найма в надлежащем состоянии (статья 606 и пункт 1 статьи 611 Кодекса), арендатор - принять имущество и своевременно вносить плату за пользование этим объектом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). Надлежащая реализация принятого обязательства гарантируется запретом на односторонний отказ от его исполнения (статья 310 Кодекса); реализация обязательства может обеспечиваться, в частности, договорной неустойкой (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Кодекса).

Судом установлено, что объект аренды передан арендатору.

Истец числит за ответчиком задолженность по постоянной части арендной платы за период декабрь 2012 г. - март 2013 г. в размере 319 431 руб. 72 коп. и 6 956 руб. 60 коп. - основной долг по переменной части арендной платы.

Как следует из материалов дела, ответчик обязанности по внесению арендной платы в нарушение условий договора надлежащим образом не исполнял, доказательств оплаты долга не представил.

Учитывая, что нежилое помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 326 388,32 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Правомерно отклонен довод ответчика о неправомерности требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие" о взыскании арендной платы за периоды 06.08.2012 г. - 08.08.2012 г. и 05.09.2012 г. - 07.09.2012 г. ввиду невозможности использования арендатором помещений в связи с ограничением арендодателем доступа к помещениям путем их опечатывания и отключения в них электроэнергии, суд не принимает во внимание.

Пунктами 4.1.6 и 4.1.7 договора аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. сторонами предусмотрено, что в случае одноразовой просрочки любых платежей по договору более чем на 15 календарных дней, а также их систематических задержек со стороны арендатора, арендодатель вправе прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение до полного внесения всех пеней и штрафов за просрочку, оговоренных договором, а также всех иных применимых сумм, причитающихся с арендатора по договору; термин "Систематические задержки" означает две и более просрочки по уплате причитающихся арендодателю сумм более, чем на 10 календарных дней в течение годового периода; в случае одноразовой просрочки выплаты стоимости арендной платы, арендодатель вправе прекратить допуск арендатора в помещение, опечатать помещение, до момента погашения арендатором всей существующей на тот момент задолженности, в том числе, штрафов и пени.

Установив неоднократную просрочку оплаты причитающихся платежей, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований у арендодателя воспользоваться положениями вышеуказанных пунктов договора, что является мерами защиты арендодателя, которые применимы им в силу добровольно принятых арендатором обязательств.

При этом судебной коллегией учитывается, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно условий исполнения договора у сторон не возникло при его заключении.

Из материалов дела следует, что ответчик использовал принятое в аренду имущество. У арендатора при подписании договора и использовании имущества не возникло никаких разногласий относительно мерами защиты арендодателя, штрафных санкций. Договор подписан сторонами без замечаний и разногласий.

Факт ограничения доступа предпринимателя в помещения не свидетельствует о прекращении договора аренды, поскольку для этого отсутствуют основания, предусмотренные ст. ст. 450, 451, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств неиспользования арендуемых помещений и их возврата арендодателю в указанный период Индивидуальным предпринимателем Горюновым А.В. не представлено, как не представлено и доказательств прекращения либо расторжения договора аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. в заявленный период времени; как указано выше, договор аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. был расторгнут с 26.03.2013 г.

Нормами действующего законодательства не предусмотрено право арендатора в указанных случаях не оплачивать арендную плату, а предусмотрены иные правовые последствия, о которых ответчиком не заявлялось.

Пунктом 6.1.1. договора аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. стороны предусмотрели, что при невыполнении в срок обязательств по оплате арендной платы, арендодатель имеет право требовать оплаты пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Развитие", сумма пени за просрочку платежа, подлежащая взысканию с Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича на основании п.6.1.1. договора аренды за период с 08.09.2011 г. по 26.03.2013 г. составляет 76 109 руб. 68 коп.

При заключении договора аренды ответчик установленный размер неустойки не оспаривал.

Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств своевременного исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно. Учитывая несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей, размер задолженности за спорный период, с ответчика на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ подлежат взысканию пени за спорный период в размере 76 109,108 руб.

Суд обоснованно отклонил довод ответчика об установлении в договоре ставки пени, превышающей ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, поскольку указанное не является достаточным основанием для уменьшения суммы пени. Законодательством не предусмотрено уменьшение суммы пени до размера процентов, рассчитанных по ставке рефинансирования Центрального банка России, а ставка пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа согласована сторонами при подписании договора.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 г. "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правомерно не принят во внимание и ссылка ответчика на неправомерность исчисления истцом суммы пени с зачетом обеспечительного платежа в размере 93 375 руб. 70 коп., поскольку пунктами 3.5.9., 3.10. договора аренды N 53/11 от 03.09.2011 г. арендодателю, в случае задержки арендатором выплаты арендной платы по договору, предоставлено право удержать из суммы арендной платы, уплаченной арендатором за последний месяц аренды, соответствующие суммы компенсации, штрафов, пеней, задолженности и т.д., причитающиеся арендодателю; в случае недостаточности суммы арендной платы, выплаченной арендатором авансом за последний месяц аренды для удовлетворения требований арендодателя, такие требования удовлетворяются из суммы платежей арендатора по договору в следующем порядке: а) компенсация любых убытков или повреждений ТОК по вине арендатора, б) возмещение арендодателю любых расходов, понесенных Арендодателем в ходе принудительного осуществления его прав по договору, в) возмещение арендодателю любых расходов, понесенных в ходе ремонта или обслуживания арендуемого помещения или вывоза имущества арендатора из помещения, г) любые штрафы или пени за просрочку, д) просроченная арендная плата, е) восполнение суммы арендной платы за последний месяц.

Таким образом, как верно установил арбитражный суд, условие об удержании обеспечительного платежа (гарантийного аванса), оплаченного арендатором за последний месяц аренды, в счет оплаты причитающегося размера пени за просрочку платежей императивно и является соглашением сторон об удержании обеспечительного платежа (гарантийного аванса) в счет оплаты пени за просрочку платежей.

Учитывая изложенное, судом правомерно отказано в удовлетворении встречного иска.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19 марта 2014 года, принятое по делу N А72-5366/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Горюнова Александра Валерьевича, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.