Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 18АП-13445/11 (ключевые темы: перенаем - Чернобыль - договор аренды - государственная регистрация права собственности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 18АП-13445/11

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2011 по делу N А76-4542/2011 (судья Костарева И.В.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Яшкин И.В, лично, его представитель - Шурчков А.В. (доверенность от 08.10.2010),

индивидуальный предприниматель Захаров Александр Юрьевич лично,

а также представители:

Челябинской областной общественной организация "Союз Чернобыль" - Захаров А.Ю. (доверенность от 25.08.2011),

Богомаза А.Н. - Лазарев И.А. (доверенность 26.10.2010).

Индивидуальный предприниматель Яшкин Игорь Васильевич (далее - ИП Яшкин И.В., истец) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Захарову Александру Юрьевичу (далее - ИП Захаров А.Ю., первый ответчик) и Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" (далее - ЧООО "Союз Чернобыль", общественная организация), в котором просит признать недействительным договор купли-продажи от 27.08.2010 в отношении следующих объектов: нежилого помещения N 4 площадью 134,4 кв.м. (кадастровый номер N 74-74-01/377/2010-371), нежилого помещения N 6 площадью 187,9 кв.м. (кадастровый номер N 74-74-01/377/2010-373), нежилого помещения N 7 площадью 89,5 кв.м. (кадастровый номер N 74-74-01/377/2010-375); применить последствия недействительности сделки и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав в отношении следующих объектов: N. 74-74-01/377/2010-372 о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения N 4, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, N 74-74-01/377/2010-374 о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения N 6, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, N 74-74-01/277/2010-376 о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения N 7, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80.

ИП Захаров А.Ю. обратился в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.12.1993 N 112 и договора перенайма от 14.01.2003 незаключенными (т.2 л.д. 96-98).

Определениями суда от 04.04.2011, 09.06.2011, 02.08.2011, 20.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ТОО "Чернобыль-Инвест-Сервис", ЗАО НПП "Технопром", Богомаз Александр Николаевич, Савонин Сергей Анатольевич (т. 1 л.д. 1-5, 87-89, т. 2 л.д. 93-95, т. 3 л.д. 99-101).

Решением суда от 22.11.2011 (резолютивная часть от 22.11.2011) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворён. Судом признаны незаключенными договор аренды от 01.12.1993 N 112, подписанный между ЧООО "Союз Чернобыль" и ТОО "Чернобыль-Инвест-Сервис", и договор перенайма от 14.01.2003, подписанный между ЗАО "Технопром" и ИП Яшкиным И.В. (т. 4 л.д. 8-20).

В апелляционной жалобе ИП Яшкин И.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что, отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд не принял во внимание следующие фактические обстоятельства. Общественной организацией "Союз Чернобыль" были нарушены обязательства по договору аренды от 01.12.1993 в части права истца на выкуп объекта недвижимости, то есть нарушены нормы ст. ст. 309, 310, а также ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ответчик злоупотребил своими правами, продав имущество другому лицу в нарушение преимущественного права ИП Яшкина И.В. на выкуп помещений, ввиду чего сделка является ничтожной.

Полагает, что при подписании оспариваемого договора купли-продажи были нарушены положения ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность продажи имущества при отсутствии на него прав третьих лиц. Между тем, в отношении спорных помещений имеется договор аренды от 01.12.1993. О наличии данного договора, равно как и о судебных актах, которыми данный договор аренды был оценен как заключенный, ответчики знали, что также означает недействительность указанного договора.

Судом в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не исследованы обстоятельства исполнения договора купли-продажи в части оплаты приобретённых помещений, ввиду чего не исследовано обстоятельство мнимости совершённой сделки.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, податель апелляционной жалобы ссылается на следующее.

Судом в нарушение норм ст.ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не был применён срок исковой давности, в силу чего судом нарушены нормы материального права.

Полагает, что при обращении в суд первым ответчиком не соблюдён досудебный претензионный порядок урегулирования спора, ввиду чего в силу ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен был оставить иск без рассмотрения.

Указывает также на то, что суд нарушил нормы процессуального права, не приостановив производства по настоящему делу до разрешения спора по делу N А76-8124/2010.

Оценивая договор аренды и последующие договоры перенайма как незаключенные, суд нарушил единообразие судебной практики, в том числе не учтены преюдициальные выводы судов по вступившим в законную силу судебным актам. Так, в судебных актах по делу N А76-6595/2003 сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды и выражении арендодателем согласия на передачу арендатором своих прав по договору, соответствии договоров перенайма требованиям закона. По делу N А76-687/2008 и в постановлении судьи Калининского района г. Челябинска установлено, что между сторонами был заключен договор аренды и последующие договоры перенайма. Таким образом, судами уже была дана правовая оценка заключенности договора аренды с дополнениями и изменениями и договоров перенайма. Между тем указанным преюдициальным обстоятельствам судом первой инстанции оценка не дана.

Кроме того, истец до сих пор не может зарегистрировать свои права на арендуемое помещение, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются только записи о регистрации прав на отдельные помещения в этом здании, в государственной регистрации ИП Яшкину И.В. было отказано. Указанным обстоятельствам суд также не дал правовой оценки.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд не принял во внимание, что Захаров А.Ю. является собственником только незначительной части помещений, а вопрос о незаключенности договоров рассматривался в отношении всего здания. Таким образом, встречный иск подан со злоупотреблением прав.

Суд не указал на последствия незаключенности договоров, в частности, о реституции по встречным обязательствами, которые исполнялись сторонами по договору в течение 20 лет.

ИП Захаров А.Ю. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Савонин С.А. в заявлении (рег. N 3145 от 06.12.2012) указал, что считает апелляционную жалобу ИП Яшкина И.В. не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ТОО "Чернобыль-Инвест-Сервис", ЗАО НПП "Технопром", Савонина С.А. не явились, Савонин С.А. просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

С учетом мнения истца, ответчиков и представителя Богомаза А.Н. и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.1993 между ЧООО "Союз Чернобыль" (арендодатель) и ТОО "Чернобыль-Инвест-Сервис" (арендатор) был подписан договор N 112, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование согласно акту от 26.11.1993 нежилое здание по адресу: г. Челябинск, ул. Феросплавная, 80 для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачу в субаренды (п.1.1. договора) (т. 1 л.д. 11-13).

Срок действия договора установлен с 01.12.1993 по 31.12.2003 (п.6.1. договора).

По истечении срока договора он может быть пролонгирован по соглашению сторон на новый срок (п.6.2. договора).

18.04.1995 сторонами договора подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому здание сдается без помещений 2, 3, 4 (на поэтажном плане обозначенных как квартиры 2, 3, 4) (п.1.5. дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 14-15).

В течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду (п.1.1. дополнительного соглашения).

Срок аренды определяется с даты подписания договора по 31.12.2012 (п.6.1. дополнительного соглашения).

В случае, если суммарные затраты арендатора превысят оценочную стоимость здания, здание переходит в собственность арендатора (п.7.3. дополнительного соглашения).

27.10.2000 между ТОО "Чернобыль-Инвест-Сервис" (арендатор) и ЗАО НПП "Технопром" (поднаниматель) подписан договор N 48-2000, согласно которому арендатор с согласия арендодателя передает свои права и обязанности по договору аренды от 01.12.19993 N 112 и дополнительному соглашения к договору от 18.04.1995 поднанимателю - ЗАО НПП "Технопром" (п.1 договора) (т. 1 л.д. 16).

14.01.2003 между ЗАО НПП "Технопром" (арендатор) и ИП Яшкиным И.В. (поднаниматель) подписан договор перенайма, согласно которому арендатор с согласия арендодателя передает в полном объеме свои права и обязанности по договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительного соглашения от 18.04.1995 поднанимателю - ИП Яшкину И.В. (п.1 договора) (т. 1 л.д. 17).

Согласно договору от 27.08.2010 ЧООО "Союз-Чернобыль" (продавец) продал, а Захаров Александр Юрьевич (покупатель) купил принадлежащие продавцу на праве собственности нежилые помещения суммарной общей площадью 711,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, в том числе помещения N 4 на первом этаже здания общей площадью 134,4 кв.м., N 6 на третьем этаже здания общей площадью 187,9 кв.м., N 7 на четвертом этаже здания общей площадью 89,5 кв.м. (т. 1 л.д. 108).

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права от 10.09.2010 со ссылкой на договор от 27.08.2010, подтверждающие права собственности Захарова А.Ю. на нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Челябинск, ул.Ферросплавная, 80, в том числе помещения N 4 на первом этаже здания общей площадью 134,4 кв.м., N 6 на третьем этаже здания общей площадью 187,9 кв.м, N 7 на четвертом этаже здания общей площадью 89,5 кв.м. (т. 1 л.д. 22-24).

Согласно договору от 03.12.2010 Захаров А.Ю. (продавец) продал, а Савонин С.А. (покупатель) купил принадлежащее продавцу нежилое помещение N 7 общей площадью 89,5 кв.м., 4-ый этаж по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (т. 1 л.д. 145).

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 27.08.2010 является недействительным, поскольку совершён в нарушение норм об аренде с правом выкупа, что нарушает преимущественное право истца на выкуп помещений, а также в противоречие с нормами ст.ст. 10, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Яшкин И.В. обратился в суд с настоящими требованиями.

Встречный иск мотивирован тем обстоятельством, что стороны договора не пришли к соглашению по существенному условию договора аренды недвижимого имущества - о цене, и кроме того, договор аренды и последующий договор перенайма не зарегистрированы в установленном порядке.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств того, что договор купли-продажи не соответствует закону. То обстоятельство, что общественной организацией "Союз Чернобыль" нарушены обязательства по договору аренды от 01.12.1993 (с учётом дополнительного соглашения от 18.04.1995) в части права ИП Яшкина И.В. на выкуп арендуемых помещений не является основанием для признания сделки, совершённой данной организацией с другим лицом по отчуждению имущества в собственность, недействительной, и в случае нарушения условий договора у другой стороны договора имеются иные способы защиты нарушенного права.

Договор аренды и договор перенайма признаны судом незаключенными, ввиду отсутствия их государственной регистрации, в связи с чем судом удовлетворён встречный иск.

Выводы суда по существу спора являются правильными.

Оценивая правомерность заявленного первоначального иска, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из содержания искового заявления ИП Яшкина И.В. усматривается, что требования о признании сделки по отчуждения объектов недвижимого имущества: нежилое помещение N 4 площадью 134,4 кв.м., N 6 площадью 187,9 кв.м., N 7 площадью 89,5 кв.м - обоснованы истцом наличием у него права на выкуп данного имущества ввиду того, что данное право было предусмотрено договором аренды от 01.12.1993 с учётом дополнительного соглашения от 18.04.1995 (т. 1 л.д. 11, 14). Кроме того, в качестве последствий недействительности сделки предприниматель Яшкин И.В. просит погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности в отношении данных объектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 3 и п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, ИП Яшкиным И.В. по существу заявлены требования об оспаривании зарегистрированного права собственности на указанное недвижимое имущество.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу приведённой нормы в её нормативном единстве со ст. 8, 218 ГК РФ, оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности.

Между тем согласно п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Таким образом, зарегистрированное право может быть оспорено лицом, доказавшим наличие такого права на имущество у него, и отсутствие правовых оснований для возникновения такого права у стороны, за которым право зарегистрировано.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

ИП Яшкиным И.В. не представлено доказательств государственной регистрации права собственности на спорное имущество, что истцом также не оспаривается.

Таким образом, истец по смыслу указанной нормы в её нормативном единстве с нормой ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является собственником спорного имущества.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на возникновение у него права собственности ввиду предусмотренного условиями договора аренды от 01.12.1993 (с учётом дополнительного соглашения от 18.04.1995) права выкупа арендуемого имущества не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в отсутствие государственной регистрации права собственности указанное обстоятельство само по себе не может повлечь возникновения права собственности на имущество.

С учётом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ИП Яшкина И.В. заинтересованности в оспаривании договора купли-продажи от 27.08.2010, поскольку ИП Яшкин И.В. не является собственником данного имущества и его нарушенное право в результате заявленного иска восстановлено не будет.

Кроме того, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды и договора перенайма, что также подтверждает выводы суда об отсутствии у истца правового интереса в оспаривании сделки купли-продажи, участником которой он не является.

Суд также отмечает, что из обстоятельств дела усматривается, что ИП Захаров А.Ю. не является правообладателем всех из спорных объектов.

Так, право собственности на нежилое помещение N 7 общей площадью 89,5 кв.м., 4-ый этаж по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 зарегистрировано за Савониным С.А. (т. 1 л.д. 145); право собственности на нежилое помещение N 4 общей площадью 134,4 кв.м., 1-ый этаж по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 зарегистрировано в ЕГРП за Богомаз А.Н. (т. 2 л.д. 69).

Таким образом, ИП Захаров А.Ю. является собственником только нежилого помещения N 6 на третьем этаже здания общей площадью 187,9 кв.м. по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (т. 1 л.д. 23), Савонин С.А. и Богомаз А.Н. в качестве ответчиков по делу истцом не заявлены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о погашении в ЕГРП записи о праве собственности на спорное имущество в качестве применения последствий оспариваемого договора купли-продажи, удовлетворению не подлежат.

Оценивая иные доводы апелляционной жалобы ИП Яшкина И.В. о недействительности договора купли-продажи от 27.08.2010, апелляционная коллегия также находит их несостоятельными в силу следующего.

Доводы о противоречии оспариваемого договора нормам ст. 309, 310, а также ст. 460 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку из содержания указанных норм не следует, что нарушение обязательств по заключенному договору, а также передача продавцом имущества, обременённого правами третьих лиц, влечёт недействительность такого договора. Правовые последствия указанных нарушений предусмотрены соответственно нормами главы 25 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ.

Кроме того, согласно п. 7.4 договора N 112 от 01.12.1993 (в редакции дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 15), в случае продажи здания третьим лицам до перехода права собственности на него к арендатору, арендатор обязан возместить арендодателю разницу между суммой, полученной от продажи здания и собственными затратами, произведёнными в соответствии с гл. 3 договора или предусмотреть в договоре купли-продажи соответствующий пункт для покупателя. Таким образом, нарушение общественной организацией своих обязанностей по договору аренды не влечёт недействительность совершённой сделки по отчуждению имущества третьему лицу, а предоставляет арендатору право на иск, вытекающий из обязательственных отношений. Указанное также опровергает довод апелляционной жалобы о противоречии оспариваемой сделки ст. 10 ГК РФ ввиду нарушения общественной организацией обязанности по отчуждению имущества арендатору.

Ссылка апеллянта на то, что судом не исследованы обстоятельства исполнения договора купли-продажи в части внесения оплаты за имущество отклоняется судом как не имеющая правового значения по делу, предметом которого является вещно-правовое требование. Кроме того, указанное обстоятельство, направленное по существу на оспаривание договора купли-продажи от 27.08.2010 как мнимой сделки, не заявлялось истцом как основание заявленного иска (ст. 49 АПК РФ), ввиду чего не может быть рассмотрено апелляционным судом (ч. 7 ст. 268 АПК РФ).

По тем же основаниям в силу п. 45 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" подлежит отклонению ссылка апеллянта на неприменение судом исковой давности, принимая во внимание, что исковая давность может быть применена только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ), а обстоятельство отсутствия такого заявления истцом не отрицается (протокол судебного заседания 06.02.2012).

Оценивая правомерность удовлетворения судом первой инстанции встречного иска, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Из встречного иска (т. 2 л.д. 101) следует, что обстоятельство незаключенности договора аренды и последующего договора перенайма мотивировано несогласованностью сторонами договора существенного условия о цене, а также отсутствием государственной регистрацией договора аренды и перенайма в силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Первоначально условие об арендной плате было согласовано сторонами в п. 3.2. договора, впоследствии стороны изменили указанное условие договора в дополнительном соглашении от 18.04.1995 (т. 1 л.д. 14), определив его как затраты арендатора на услуги по эксплуатации здания и его содержанию и затраты на текущий и капитальный ремонт здания, реконструкцию, улучшения, установку телефонных номеров.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно Федеральному закону от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая ГК РФ введена в действие с 01.03.1996.

Договор аренды N 112 от 01.12.1993, дополнения и изменения к нему от 18.04.1995 подписаны сторонами до введения в действие второй части ГК РФ, в связи с чем, должны соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, а именно Гражданскому кодексу РСФСР и Основам законодательства Союза ССР и союзных республик "Об аренде" от 23.11.1989 (далее - "Основы законодательства об аренде").

В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964, далее - ГК РСФСР 1964 г.), договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., а также ч. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Порядок определения размера арендной платы в виде затрат арендатора на арендованное имущество не противоречит ч. 2 ст. 8 Основ законодательства об аренде.

Вместе с тем, по смыслу ст. 160 ГК РСФСР 1964 г. и действующей в настоящее время нормы ст. 1 ст. 432 ГК РФ (применяемой судом с учётом ч. 4 ст. 3 АПК РФ), при определении обстоятельства согласованности сторонами существенных условий договора следует исходить не из формального описания соответствующего условия в договоре, а установить волю сторон и отсутствие между ними разногласий относительно согласуемого условия.

Между тем, принимая во внимание наличие между предпринимателем Яшкиным И.В. и общественной организацией спора о праве на недвижимое имущество (дело N А76-687/2008, т. 2 л.д. 41), обусловленное условиями договора аренды о выкупе арендатором имущества в силу осуществления лимита затрат на арендованное имущество (п. 7.3. дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 15), суд приходит к убеждению о том, что между сторонами договора аренды существовали разногласия относительно существенного условия о цене.

Кроме того, предпринимателем Яшкиным И.В. вопреки ч. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлены доказательства произведения арендных платежей в соответствии с п. 3.1. дополнительного соглашения от 18.04.1995, ввиду чего суду не представляется возможным установить обстоятельство исполнения сторонами договора аренды, и как следствие - отсутствие соответствующих разногласий.

При таких обстоятельствах, встречный иск удовлетворён судом первой инстанции правомерно.

С учётом изложенного, доводы лиц, участвующих в деле о соответствии либо несоответствии договора норме ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежат оценке, поскольку не повлияли на выводы суда первой инстанции по существу спора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенность договора аренды и договора перенайма была предметом оценки судов по иным спорам, и выводы судов имеют преюдициальное значение, подлежат отклонению как противоречащие ст. 69 АПК РФ.

По смыслу указанной нормы, преюдициальными являются обстоятельства, которые были непосредственно предметом исследования судами по другому делу и указанное обстоятельство входило в предмет доказывания по рассмотренному спору.

Вместе с тем, как следует из судебных актов по делам N А76-687/2008 и N А76-6595/2003 (т. 2 л.д. 27, 17), а также по делу, рассмотренному Калининским районным судом г. Челябинска о привлечении ИП Яшкина И.В. к административной ответственности, рассматриваемый договор аренды и договоры перенайма не были оценены судом на предмет согласования существенного условия о цене. Таким образом, указанное обстоятельство судами не исследовалось и не устанавливалось.

Кроме того, ИП Яшкин И.В. не являлся лицом, участвующим в деле N А76-6595/2003, что также не является основанием для принятия преюдициальности сделанных судом выводов.

Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии у ИП Захарова А.Ю. правового интереса в оспаривании договора аренды и договора перенайма ввиду того, что он является собственником незначительной части помещений в здании по ул. Ферросплавной, д. 80, подлежит отклонению.

По смыслу ст. 617 ГК РФ ИП Захаров А.Ю. как приобретатель имущества, находящегося в аренде, вступает в права и обязанности арендодателя, в том числе в части уплаты арендных платежей в доле, пропорциональной его доле в общей площади здания, переданного в аренду. Таким образом, суд не может согласиться с утверждением подателя апелляционной жалобы об отсутствии нарушения прав ИП Захарова А.Ю. как участника договора аренды.

Доводы предпринимателя Яшкина И.В. о том, что судом при удовлетворении иска о признании договора незаключенным не применены последствия незаключенности договора, подлежат отклонению, поскольку разрешение вопроса о реституции входит в полномочия суда только по требованиям о признании сделки недействительной (ничтожной) согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, последствия незаключенности договора определяются нормой ст. 453 ГК РФ, а также подлежат применению только при наличии соответствующих исковых требований (ст. 49 АПК РФ).

Не находят в материалах дела и ссылки апеллянта на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права.

Так, ни положения действующего законодательства, ни условия спорного договора не предусматривают обязательного претензионного порядка по требованию о признании договоров незаключенными, нарушения судом требования ст. 148 АПК РФ не установлено.

Не усматривается и нарушения судом положений АПК РФ в части приостановления производства по делу, поскольку соответствующего ходатайства от участников спора суду не поступало.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2011 по делу N А76-4542/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.