Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2014 г. N Ф05-441/14 по делу N А40-26945/2013 (ключевые темы: окончание срока - арендная плата - строительство объектов - договор аренды земельного участка - объекты аренды)

город Москва

24 февраля 2014 г.

Дело N А40-26945/13-135-260

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - ООО "ВИП Статус" - Споров К.В., доверенность от 01.03.2013 б/н;

от ответчика - ОАО "Газпром" - Есаулов И.В., доверенность от 29.09.2011 N 01/0400-493Д,

рассмотрев 17 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Газпром"

на решение от 28 августа 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Дудкиным В.В.,

на постановление от 20 ноября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "ВИП Статус" (ОГРН 1085262009392, 603022, г. Нижний Новгород, пр-т Гагарина, д. 19, корп. 1)

к ОАО "Газпром" (ОГРН 1027700070518, 117997, г. Москва, ул. Наметкина, д. 16)

о взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВИП Статус" (далее по тексту также - истец) предъявило иск в арбитражный суд к ОАО "Газпром" (далее по тексту также - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды за период с 01.11.2011 по 24.01.2013 в размере 998.201 руб. 71 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 августа 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 года, иск удовлетворен полностью; взысканы с ОАО "Газпром" в пользу ООО "ВИП Статус" долг в размере 998.201 руб. 71 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 22.964 руб. 03 коп. и судебные расходы на проезд в размере 8.073 руб. 70 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ОАО "Газпром" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 28 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций неправильно применили нормы права, а именно,- статьи 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами сделан ошибочный, не соответствующий обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что требование о взыскании долга на основании указанных норм, а также пунктов 2.4, 2.5 договора, условий соглашения о расчете арендной платы является обоснованным и подлежащим удовлетворению в размере 998.201 руб. 71 коп. за период с 01.11.2011 по 24.01.2013. Ни гражданское, ни земельное законодательство (в частности, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусматривают специального правила для случаев аренды земельных участков о возврате земельных участков при прекращении договора аренды по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. С учетом изложенного, по мнению ответчика, при прекращении договора аренды земельного участка действует общее правило - арендатор обязан вернуть имущество арендодателю; составление передаточного акта в данном случае не является обязательным. Передаточный акт (акт приема-передачи) не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик представил доказательства того, что до окончания согласованного в договоре срока аренды (30.11.2009) строительство объекта, для которого арендовался земельный участок, было завершено (акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.10.2009 N 367, 368; истец не отрицает факт завершения строительных работ в границах земельного участка, являвшегося объектом аренды по договору). Указанное обстоятельство, по мнению заявителя кассационной жалобы, само по себе свидетельствует о фактическом возврате арендованного земельного участка, принимая во внимание предусмотренную договором цель аренды - для строительства объекта.

Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, в настоящем деле отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по договору за период с 01 ноября 2011 года в связи с тем, что на указанную дату земельные участки, являвшиеся объектом аренды, находились во владении собственника - Коленкова Д.В. - то есть были возвращены ему фактически. В любом случае основания для взыскания задолженности по договору отсутствуют в период после 31.01.2012 в связи с расторжением указанного договора аренды по инициативе прежнего собственника - Коленковой Т.А.

Также со ссылкой на положения пунктов 6 - 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель кассационной жалобы указывает, что только при наличии наземных объектов газопровода на всей площади принадлежащих Коленкову Д.В. земельных участков будет обоснованным вывод о том, что ответчик продолжает пользоваться этой площадью после завершения строительства объектов. В обратном случае пользование в указанном объеме не может считаться доказанным, так как при эксплуатации подземных объектов газопровода (в том числе, подземных объектов компрессорной станции) оформление прав на землю не требуется, т.е. пользование земельными участками (земной поверхностью) не предполагается.

В соответствии с отчетом N 796-7/2-13 от 05.09.2013 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (частей земельных участков) и рыночной стоимости права пользования каждой части земельных участков на правах долгосрочной аренды, подготовленным ООО "Центр оценки "Аверс", а также в соответствии с приложенным к нему Техническим отчетом о выполненных работах по определению точного местоположения частей земельных участков, вычислению их площадей и установлению наличия объектов недвижимого имущества (зданий и сооружений) на данных частях земельных участков, подготовленным Волго-Вятским филиалом ОАО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, общая площадь частей, занятых наземными объектами ОАО "Газпром" в границах принадлежащих Коленкову Д.В. земельных участков, являвшихся ранее объектом аренды по договору, составляет 13.121,60 кв.м.

Исходя из этого, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды обеих инстанций необоснованно возложили на ответчика обязательство оплачивать пользование земельными участками Коленкова Д.В. в том объеме, который ранее предусматривался заключенным договором аренды только на период строительства, т.е. площадью 43.765 кв.м (в границах принадлежащих Коленковой Т.А. десяти земельных участков общей площадью 50.001 кв.м).

Также заявитель кассационной жалобы указывает на неприменение судами подлежащих применению Правил охраны магистральных трубопроводов (утверждены постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 N 9 и Минтопэнерго России 29.04.1992), в соответствии с которыми земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими по назначению с соблюдением требований настоящих Правил.

По мнению заявителя кассационной жалобы, по завершении работ по строительству компрессорной станции (29.10.2009), после приобретения Коленковым Д.В. права собственности на земельные участки (01.11.2011) и, в любом случае,- после прекращения договора (31.01.2012), Коленков Д.В. в соответствии с названными Правилами имел реальную, предусмотренную законом возможность использовать принадлежащие ему земельные участки по целевому назначению в той части, которая не занята наземными объектами.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ОАО "Газпром" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

К кассационной жалобе, помимо документов, указанных в части 4 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик приложил схему расположения земельных участков на 1 листе.

Исходя из статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не принимает представленные сторонами доказательства, в том числе те, которые представлялись в судебное разбирательство при рассмотрении дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции возвращает ответчику - ОАО "Газпром" приложенную к кассационной жалобе схему расположения земельных участков на 1 листе. Данная схема, представленная ответчиком в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции, возвращена ответчику в судебном заседании; бумажный носитель со схемой, представленной в электронном виде вместе с кассационной жалобой, остается в деле.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу, истец - ООО "ВИП Статус" возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Как указывает истец в отзыве на кассационную жалобу, ответчиком земельный участок н возвращался, используется до настоящего момента, а арендные платежи подлежат внесению; отсутствие действующего договора не означает отсутствие обязанности по внесению арендной платы; переписка между ответчиком и Коленковым Д.В. не подтверждает факт возврата земельного участка арендодателю; пользование земельным участком в существующих условиях при наличии на нем объектов газоснабжения невозможно в полном объеме.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Коленкова Тамара Анатольевна передала ОАО "Газпром" (арендатор) по Договору аренды от 29.11.2007 г. N ПГ/нов-2 в редакции Дополнительных соглашений от 01.10.2008 г. N 1, 30.09.2009 г. N 2 (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды) во временное на срок до 30.11.2009 г. пользование земельный участок площадью 43765 кв. м для строительства объекта: "Участок Починки-Ярославль, КС "Новоарзамасская", в составе стройки "Газопровод Починки-Грязовец" (далее по тексту также - объект).

На арендуемом земельном участке ОАО "Газпром" построило объекты газопровода, включая компрессорную станцию.

При этом с 01.11.2009 г. арендатор прекратил уплату арендной платы.

Коленков Дмитрий Владимирович в силу наследования является универсальным правопреемником Коленковой Т.А., умершей 31.10.2011 г., в связи с чем к нему перешло право собственности на сданный в аренду земельный участок и права и обязанности арендодателя.

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации новый арендатор отказался от дальнейшего исполнения договора аренды с 01.02.2012 г.

Однако по настоящее время сданный в аренду земельный участок используется под эксплуатацию принадлежащих ОАО "Газпром" объектов газопровода.

В связи с чем, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан уплачивать арендную плату на условиях, определенных в Договоре аренды от 29.11.2007 г. N ПГ/нов-2.

Данная обязанность Ответчиком не выполнена; задолженность по арендной плате за период с 01.11.2011 г. по 24.01.2013 г. составила сумму 998201,71 руб.

Право требования уплаты Ответчиком указанной задолженности уступлено Коленковым Д.В. (цедент) в пользу ООО "ВИП Статус" (цессионарий) на основании заключенного между ними Договора цессии от 24.01.2013 г.

О состоявшейся уступке должник уведомлен.

Однако долг перед новым кредитором также не погасил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о присуждении ко взысканию с Ответчика в пользу Истца образовавшейся задолженности за заявленный период в заявленном размере.

При этом суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что после прекращения Договора аренды с него может быть взыскана оплата за пользование только той частью ранее арендовавшегося земельного участка, которая непосредственно застроена объектами газопровода, и отверг как не имеющее значение для дела заключение оценщика, выполненное по заданию ответчика, о стоимости использования части арендовавшегося земельного участка, занятой объектами газопровода.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что в силу установленных законом, иными правовыми актами ограничений в использовании территории, прилегающей к объектам газопровода, обладающих по своей природе для окружающих повышенной опасностью (п. 6, 8 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", ст. ст. 2, 3, 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", ст. 28, 32 Федерального закона от 31.03.1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении", п. 3.17 (таблица 5) СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", утв. Постановлением Госстроя СССР от 30.03.1985 г. N 30, п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей", утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. N 878, п. 6, 7 Правил охраны систем газоснабжения, утв. Минтопэнерго РФ 24.09.1992 г., п. 4.1, 4.3, 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992 г., Госгортехнадзором РФ 22.04.1992 г., п. 3.2.12, 2.4.7 Правил технической эксплуатации магистральных трубопроводов (ВРД 39-1.10-006-2000), утв. ОАО "Газпром" 09.12.1999 г.), весь арендовавшийся по Договору аренды от 29.11.2007 г. N ПГ/нов-2 земельный участок после постройки на нем объектов газопровода уже не может использоваться иным, нежели для эксплуатации последних, способом (не может использоваться с тем разрешенным видом, который существовал до заключения данного Договора).

Поэтому, как указал суд апелляционной инстанции, ответчик обязан уплачивать арендную плату на условиях, определенных в договоре аренды, за весь согласованный в качестве объекта аренды земельный участок.

При этом судами не учтено следующее.

Исходя из части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений о практике применения норм права, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 года N 8467/10, суды, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Вследствие этого, для правильного разрешения спора о взыскании арендной платы существенное значение имеет обстоятельство, является ли договор аренды действующим либо указанный договор прекращен.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не представил доказательств соблюдения им порядка досрочного расторжения договора, а также возврата земельного участка, в связи с чем арендные отношения "пролонгированы".

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о возобновлении договора аренды после 30 ноября 2009 года на неопределенный срок на тех же условиях, в то же время указал, что с 01 февраля 2010 года договор аренды прекращен на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом арендодателя от договора.

Кассационная коллегия считает, что вывод судов обеих инстанций о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и прекращении договора с 01 февраля 2010 года не соответствует фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и условиям договора, а также сделан при неправильном применении норм права.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора аренды, земельный участок принят ОАО "Газпром" как арендатором для строительства объекта КС "Новоарзамасская", участок Починки - Ярославль, входящего в стройку "Газопровод Починки-Грязовец".

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из дополнительного соглашения N 2 к договору аренды, срок аренды земельного участка устанавливается по 30 ноября 2009 года.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 4.2 договора аренды земельного участка, арендатор обязан по окончании договора или при его досрочном расторжении привести участок в состояние, не хуже первоначального, т.е. провести техническую и биологическую рекультивацию или возместить арендодателю убытки, которые он понесет, выполняя биологическую рекультивацию.

Из пункта 3.2 договора аренды земельного участка следует, что арендодатель обязан передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи (Приложение N 2 к настоящему договору), которое является неотъемлемой частью настоящего договора, а по окончании срока аренды принять земельный участок.

Исходя из данных норм права и условий договора, арендатор по окончании срока аренды обязан вернуть арендодателю земельный участок.

В то же время, арендодатель принял на себя по условиям договора обязательство по окончании срока аренды принять земельный участок.

Составление отдельного документа о возврате земельного участка арендатором арендодателю законом и соглашением сторон не предусмотрено.

Таким образом, в настоящем деле возврат арендованного земельного участка по окончании срока аренды заключается в том, что арендатор не позднее 30 ноября 2009 года освобождает земельный участок (за исключением площадей, фактически занимаемых построенным объектом), оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель после 30 ноября 2009 года использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка. При этом арендодатель не вправе уклоняться от исполнения своего обязательства по принятию земельного участка.

Исходя из цели аренды, обстоятельство возврата (освобождения) арендатором земельного участка могут подтверждаться окончанием работ по строительству объекта, фактическим отсутствием на дату окончания срока аренды на земельном участке работников, техники и нестационарных строительных объектов арендатора, а также отсутствием каких-либо препятствий со стороны арендатора по использованию арендодателем по окончании срока аренды земельного участка, как его собственником.

Суд первой инстанции, указав на отсутствие акта приема-передачи земельного участка по окончании срока аренды, в то же время не устанавливал обстоятельства, когда именно арендатор закончил работы по строительству объекта; был ли земельный участок освобожден арендатором от своих работников, техники и нестационарных строительных объектов к окончанию срока аренды по договору - 30 ноября 2009 года в состоянии, установленном договором; принял ли арендодатель земельный участок по окончании срока аренды, а если не принял, то по какой причине; использовал ли арендатор земельный участок после окончания срока аренды (за исключением построенного объекта), препятствовал ли арендатор арендодателю в принятии земельного участка по окончании срока аренды и его использовании в соответствии с назначением земельного участка.

В том случае, если арендатор фактически освободил земельный участок по окончании срока аренды, договор аренды считается прекращенным в связи с окончанием его срока, а объект аренды (земельный участок) - возвращенным арендодателю.

Само по себе несоставление сторонами формального акта возврата земельного участка, исходя из условий договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования земельным участком арендатором и о возобновлении договора на неопределенный срок.

В том случае, если договор аренды земельного участка прекращен в связи окончанием его срока, а земельный участок возвращен арендодателю, обязательства сторон по договору, в том числе обязательство арендатора по внесению арендной платы, также прекращаются.

В то же время, у ОАО "Газпром" возникает обязательство по оплате фактического использования площадей земельного участка, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, занятых объектом. Неисполнение данного обязательства приводит к возникновению на стороне ОАО "Газпром" неосновательного обогащения (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для определения фактически используемых ОАО "Газпром" площадей земельного участка суд первой инстанции обязан оценить все имеющиеся в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд первой инстанции вправе привлечь к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации физическое лицо - собственника земельного участка и обязать его и ОАО "Газпром" составить совместный документ (при необходимости или в случае разногласий, с привлечением специалиста либо компетентного органа), в котором были бы зафиксированы как площади, используемые ОАО "Газпром", так и состояние земельного участка и возможность его использования собственником по целевому назначению.

Установив вышеназванные фактические обстоятельства, суд первой инстанции должен дать оценку правомерности искового требования о взыскании заявленной денежной суммы, а также, с применением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, определить, перешло ли к истцу право требования к ответчику по заявленной денежной сумме исходя из условий сделки цессии.

Кроме того, при оценке преюдициальности обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2012 года по делу N А40-93620/12, для настоящего дела, суд первой инстанции должен учесть практику применения норм права, определенную постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2011 года N 3318/11, согласно которой часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 года по делу N А40-26945/13-135-260,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

С.В. Алексеев Н.С. Чучунова