Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - Чалышева А.А. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика - Терещенко А.Ю. по доверенности от 25.02.2014 N 25-02/2014,

рассмотрев 04 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 03 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Красновой С. В., Левиной Т. Ю.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Открытому акционерному обществу "Москворецкие зори" (ОГРН 1057705020515)

о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп.

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Москворецкие зори" (далее ОАО "Москворецкие зори", ответчик) о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850 (передача имущества в залог).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года, в иске Департаменту отказано.

Суд установил, что во исполнение обязательств ответчика по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 им переданы банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Право аренды земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от 01.12.2005 N М-01-512850, передано в залог (ипотеку) в силу закона, а именно в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ, которая является исключением из правила, установленного статьей 4 данного Федерального закона.

Оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде уплаты штрафа в соответствии с пунктом 7.3 договора суд не нашел.

Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец указывает, что согласно статье 62 Закона "Об ипотеке" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Суд в данном случае не принял во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на срок менее 5 лет (с 01.12.2005 по 11.07.2010), хотя в последующем и продлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Департамент полагает, что к такому договору применимы правила пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являющейся диспозитивной нормой и позволяющей сторонам предусмотреть необходимость получения согласия собственника земельного участка на сделки с ним в договоре. Таким правом стороны и воспользовались, указав обязательность получения согласия в пункте 5.10 договора аренды земельного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-01-512850 от 01.12.2005, согласно которому последнему предоставляется в пользование на условиях аренды на срок до 11.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002010:125 площадью 0, 1826 га с адресными ориентирами: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19, стр. 1, 2.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Согласно пункту 7.3 названного договора арендатор в случае самовольной передачи своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждение права аренды (доли в праве), предоставление земельного участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, использование участка не по целевому назначению уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии) по арендной плате за землю.

Департамент заявил о взыскании с ответчика указанного штрафа в сумме 3 168 022 руб. 99 коп., ссылаясь на то, что 06.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на арендованный ответчиком земельный участок в пользу ООО "Экспобанк" на основании договора об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ; при этом согласие арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку) отсутствует.

Также истец указывает, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1).

То есть в данном на передачу земельного участка должно быть согласование с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд установил, что ответчик является собственником нескольких зданий по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19: строений 1, 2, 4, 5, 6, 13, Б. Для эксплуатации строений 1 и 2 ответчику предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0002010:123 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029797) и 77:01:0002010:124 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029799).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 располагаются строения 4, 5, 6, 13, Б, в свидетельстве о регистрации прав на которые в качестве документа - основания государственной регистрации указаны распоряжение Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р и передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия от 05.04.2005.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р "О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы "Москворецкие зори" (Москва, ул. Малая Ордынка, д. 19)" утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе складов N 4, 5, 6, 13 и проходной Б (сооружений), расположенных по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, д. 19, стр. 4, 5, 6, 13, Б.

Суд установил, что по договору об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ, заключенному между ООО "Экспобанк" (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) во исполнение обязательств последнего по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, в том числе доводы истца, правомерно указал, что установленное в пункте 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В данном случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применим.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 12), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (пункт 5).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суды, правильно применив нормы материального права, правомерно в иске отказали.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года по делу N А40-187898/13-41-1730 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.