Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2011 г. N Ф05-13257/11 по делу N А40-140595/2010 (ключевые темы: арендная плата - обременение - объекты аренды - аренда помещений - претензии)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Караман Т. С. дов. от 21.02.2011 N 21,

от ответчика - Конвисера В. В. дов. от 02.03.2011, Исмаиловой С. С. дов. от 14.12.2011,

рассмотрев 15 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АКОС"

на решение от 16 мая 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Давыдовой О. В.,

на постановление от 24 августа 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т. Ю., Савенковым О. В., Сабировой М. Д.,

по делу N А40-140595/10-11-503,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АКОС"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Трубополимер"

о взыскании 1 238 416 руб. 67 коп.

и встречному иску о признании договора незаключенным

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "АКОС" (далее ООО "АКОС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Трубополимер" (далее ООО "Трубополимер", ответчик) о взыскании 1 238 416 руб. 67 коп. штрафа за отказ от исполнения условий договора аренды N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010

ООО "Трубополимер" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о признании договора аренды части нежилого помещения N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 незаключенным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 мая 2011 года в первоначальном и встречном исках отказано.

Полагая требование о взыскании с ответчика штрафа не подлежащим удовлетворению, суд исходил из того, что арендатор на основании статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от исполнения договора аренды части нежилого здания N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 в связи с нарушением арендодателем пункта 1.5 названного договора, согласно которому последний обязался передать в аренду нежилое помещение, которое не обременено правами третьих лиц, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц. Суды, установив, что в отношении предмета аренды - части нежилого помещения N 5, расположенного по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Алексеевская, д. 5, зарегистрировано обременение (ипотека сроком с 12.03.2010 по 14.09.2010, залогодержатель ОАО "АКБ Авангард"), пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 6.11 договора аренды для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа за отказ арендатора от исполнения условий названного договора.

Встречное требование о признании договора аренды части нежилого помещения N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 незаключенным суды сочли не подлежащим удовлетворению, поскольку спорный договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "АКОС" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа во взыскании с ООО "Трубополимер" штрафа в размере 1 238 416 руб. 67 коп., принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

Заявитель жалобы полагает выводы судов не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимися в деле доказательствам, принятыми с нарушением норм процессуального права.

Считает, что суды неверно сочли письмо ответчика исх. N 2 от 06.04.2010 уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, считает, что данное письмо не выражает волю последнего на досрочное расторжение названного договора, в нем ответчик лишь признает, что договор аренды является незаключенным.

Ответчик полагает, что судами не дана оценка всем обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а именно:

- суды не приняли во внимание, что 01.04.2010 года истцом составлен акт приема-передачи помещения, который неоднократно направлялся ответчику на подписание как по электронной почте, так и через почтовое отделение связи;

- суды не оценили договор ипотеки, в частности пункт 2.3, согласно которому истцу предоставлено право без каких-либо ограничений сдавать в аренду помещение (предмет залога) с последующим письменным уведомлением банка, и который истец представил суду в качестве доказательства, подтверждающего, что данное обременение не имеет никаких ограничений и не создает каких-либо препятствий для сдачи помещения в аренду и никаким образом не влияет на право ответчика пользоваться арендованным помещением;

- суды не учли, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке истцом. Указывает, что в связи с неисполнением ответчиком его обязательств по договору аренды, а именно: уклонения от принятия по акту приема-передачи помещения, просрочки уплаты арендной платы и обеспечительного взноса, истец, направив 15.04.2010 претензию, досрочно 05.05.2010 расторг договор аренды в одностороннем порядке. Однако данная претензия рассматривалась судами только как претензия истца с требованием к ответчику принять помещение и перечислить предусмотренные договором обеспечительный взнос и арендную плату и не признана судами уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке.

Ответчик ссылается на то, что результаты оценки вышеназванных доказательств в судебных актах не отражены.

Заявитель жалобы указывает, что в нарушение статьи 93 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не рассмотрел заявление истца об обеспечении иска от 17 ноября 2010 года, которое было направлено в Арбитражный суд города Москвы вместе с исковым заявлением.

Представитель ООО "АКОС" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

ООО "Трубополимер" возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Кассационная жалоба в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается исходя из доводов, содержащихся в жалобе.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Суд установил, что 01.04.2010 ООО "АКОС" (арендодатель) и ООО "Трубополимер" (арендатор) заключили договор аренды части нежилого помещения N 3-ДЗ/10, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору, а последний принять за плату, установленную договором, во временное возмездное пользование часть нежилого помещения N 5, расположенного на 1-ом этаже многофункционального здания, литера 1Б, общей площадью 2770 кв. м, и помещения N81, N82, N83, N84, расположенные на 2-ом этаже многофункционального здания, литера 1Б, общей площадью 21,5кв. м по адресу: Московская область, город Дзержинский, ул. Алексеевская, д. 5.

Пунктом 6.11 названного договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора, вызванным несоблюдением арендатором условий договора либо отказом арендатора от исполнения условий договора при отсутствии вины арендодателя, арендатор выплачивает арендодателю в течение 3 дней с даты расторжения настоящего договора арендную плату за срок фактического пользования помещением, а также штраф, исчисляемый в размере месячной арендной платы, предусмотренной настоящим договором.

Истец, указав, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по договору аренды N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010, а именно: уклонился от принятия по акту приема-передачи нежилого помещения, являющегося предметом аренды, допустил просрочку уплаты арендных платежей и обеспечительного взноса, обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании штрафа на основании пункта 6.11 названного договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды вышеуказанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2009, серия 50 НДN 159276, запись регистрации N 50-50-64/009/2009-162, кадастровый номер 50:64:01:00125:004.

В пункте 1.5 названного договора указано, что часть нежилого помещения N 5, расположенная на 1-ом этаже многофункционального здания, литера 1Б, общей площадью 2770 кв. м, и помещения N81, N82, N83, N84, расположенные на 2-ом этаже многофункционального здания, литера 1Б, общей площадью 21,5 кв. м. по адресу: Московская область, город Дзержинский, ул. Алексеевская, д. 5, на момент подписания договора не обременено правами третьих лиц, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц.

Однако, как следует из выписки из Единого государственного реестра прав в отношении имущества площадью 23 886,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Дзержинский, ул. Алексеевская, д. 5, зарегистрировано обременение - ипотека сроком с 12.03.2010 по 14.09.2010 (рег. N 50-50-64/003/2010-004 от 12.03.2010, залогодержатель - ОАО "АКБ Авангард").

Статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 8.8 договор аренды считается расторгнутым с момента получения письменного уведомления о расторжении договора, при этом сторона-инициатор расторжения договора обязана уведомить другую сторону в срок не позднее 15 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Письмом от 06.04.2010 ответчик уведомил истца о том, что ему стало известно о нарушении ООО "АКОС" пункта 1.5 договора аренды по передаче в аренду имущества, не обремененного правами третьих лиц, и просил считать договор аренды части нежилого помещения N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 не заключенным.

Из содержания норм статей 606, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство арендодателя по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование является встречным применительно к пункту 1 статьи 328 указанного Кодекса к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды.

Таким образом, несоблюдение арендатором условий договора, на которые ссылается истец в обоснование иска, а именно: уклонение от принятия по акту приема-передачи нежилого помещения, являющегося предметом аренды, просрочка уплаты арендных платежей и обеспечительного взноса, произошло по вине арендодателя в связи с нарушением им условий пункта 1. 5 договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа за отказ от исполнения договора аренды части нежилого помещения N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 2.3 договора ипотеки, согласно которому истцу предоставлено право без каких-либо ограничений сдавать в аренду помещение (предмет залога) с последующим письменным уведомлением банка, в обоснование довода о том, что обременение не имеет никаких ограничений и не создает каких-либо препятствий для сдачи помещения в аренду и никаким образом не влияет на право ответчика пользоваться арендованным помещением, неосновательна, поскольку в соответствии с договором аренды N 3-ДЗ/10 от 01.04.2010 ответчик выразил волю на аренду помещения, свободного от прав третьих лиц.

Довод заявителя жалобы в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов о том, что в нарушение статьи 93 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не рассмотрел заявление истца об обеспечении иска от 17 ноября 2010 года, несостоятелен, поскольку данное процессуальное нарушение не привело к принятию судом неправильного решения по существу рассматриваемого спора.

Довод заявителя жалобы о том, что судами не дана оценка всем обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неоснователен.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Судами оценены все имеющиеся в деле доказательства и доводы, приведенные сторонами.

Обстоятельство, что в судебном акте не указаны какое-либо из имеющихся в деле доказательств либо довод, не свидетельствует о том, что данные доказательства судами не оценены.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 мая 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 года по делу N А40-140595/10-11-503 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2011 г. N Ф05-13257/11 по делу N А40-140595/2010