Резолютивная часть определения объявлена 3 ноября 2025 г.

Полный текст определения изготовлен 27 ноября 2025 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Попова В.В.,

судей Борисовой Е.Е. и Грачевой И.Л.,

при участии представителей публичного акционерного общества "Угольная компания "Южный Кузбасс" Сазонова Е.В. (доверенность от 7 ноября 2025 г.), Еремеева А.А. (доверенность от 7 ноября 2025 г.), Сидоровой Л.А. (доверенность от 7 ноября 2025 г.), Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Зверевой В.В. (доверенность от 27 ноября 2024 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 июня 2024 г. постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г. по делу N А27-22862/2023,

УСТАНОВИЛА:

Публичное акционерное общество "Угольная компания "Южный Кузбасс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - Комитет) о взыскании 624 199 301 руб. 76 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 1 августа 2018 г. N 36-18 за период с 2020 г. по 2022 г.

Арбитражный суд Кемеровской области решением от 25 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г., иск удовлетворил.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные судебные акты в кассационном порядке.

Определением от 16 октября 2025 г. судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Комитета вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, представители Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Согласно части 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 29111 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 1 августа 2018 г. на срок до 31 декабря 2034 г. договор аренды земельного участка (право государственной собственности в отношении которого не разграничено) площадью 11 646 325 кв.м с кадастровым номером 42:29:0000000:26 категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу", расположенного по адресу: Кемеровская область, в направлении от северо-западной в юго-восточную и центральную части г. Мыски.

Согласно пункту 3.1 договора и приложения N 1 к нему размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая является базой для расчета.

На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость указанного участка составляла 15 760 738 696 руб.

Данная стоимость определена по состоянию на 29 июня 2018 г. и утверждена актом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу" от 29 июня 2018 г. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 29 июня 2018 г.

Согласно подписанным сторонами протоколам определения величины арендной платы (приложение N 1 к договору) с учетом вида разрешенного использования участка плата рассчитана в размере 2% от его кадастровой стоимости и составила 315 214 773 руб. 92 коп. в год.

В 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу (далее - Управление Росреестра) с заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного в аренду земельного участка в размере его рыночной стоимости. Указанная комиссия 20 декабря 2022 г. отказала в удовлетворении заявления Общества.

Общество 27 декабря 2022 г. обратилось в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере его рыночной стоимости.

Административными ответчиками по данному делу являлись Управление Росреестра, публично-правовая компания "Роскадастр" в лице филиала по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственном имуществом Кузбасса (далее - КУГИ Кузбасса).

КУГИ Кузбасса приказом от 3 ноября 2022 г. утвердил результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Кемеровской области - Кузбасса с датой применения - с 1 января 2023 г. Новая кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 19 580 849 759 руб. 25 коп., следовательно, кадастровая стоимость участка, утвержденная в 2018 г., с 1 января 2023 г. стала архивной.

Кемеровский областной суд решением от 14 июня 2023 г. по делу N 3а-150/2023, сославшись на положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), по иску Общества установил архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:29:0000000:26 в размере его рыночной стоимости - 5 357 417 000 руб. на период действия с 2018 г. до 1 января 2023 г.

Общество, вносившее арендные платежи в установленном договором размере, направило 11 сентября 2023 г. в адрес арендодателя - Комитета претензию с требованием осуществить перерасчет арендной платы за период с 2020 г. по 2022 г., применить при расчете за прошлый период кадастровую стоимость участка, которую установил суд общей юрисдикции решением от 14 июня 2023 г., и возвратить излишне уплаченные денежные средства за указанный период.

Поскольку Комитет не согласился с представленным арендатором расчетом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего, по мнению истца, в связи с внесением им арендной платы в излишнем размере.

Удовлетворяя иск Общества, суды первой и апелляционной инстанций сослались на статьи 424, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Закон N 135-ФЗ, Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ), Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) и исходили из следующего: регулируемая арендная плата может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости публичного земельного участка в случае, если ставка или размер арендной платы в силу нормативных правовых актов уполномоченных органов подлежат определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка; поскольку истец реализовал право на пересмотр кадастровой стоимости и с учетом того, что Закон N 269-ФЗ изменил в 2020 г. правила применения кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Законом N 135-ФЗ, он вправе требовать перерасчета арендной платы за период с 2020 г. по 2022 г., исходя из кадастровой стоимости, определенной решением суда общей юрисдикции от 14 июня 2023 г., и возврата излишне внесенной арендной платы как неосновательного обогащения арендодателя за указанный период.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Конституцией Российской Федерации, в том числе статьей 8 (часть 2), гарантируется признание и защита равным образом частной, муниципальной и иных форм собственности. Осуществление гражданских прав, как это следует из статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не должно нарушать права и свободы других лиц. Равная защита всех форм собственности во взаимосвязи с критериями справедливости и соразмерности при установлении условий реализации того или иного права и его возможных ограничений подразумевают в том числе, что участники соответствующих правоотношений должны в разумных пределах иметь возможность предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности их государственной защиты (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 июля 2011 г. N 20-П).

Принцип надлежащего исполнения обязательств закреплен статьями 309 и 310 Гражданского кодекса и устанавливает необходимость их соответствия условиям обязательства и требованиям закона. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, что направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости правовых последствий для его участников.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

При этом, как следует из системного толкования положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13), по договорам аренды, заключенным не на торгах, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и должна определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за земельные участки.

Земельный участок, предоставленный Обществу в аренду без торгов по договору от 1 августа 2018 г., относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городских округов, осуществляется органами местного самоуправления городских округов в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (статья 125 Гражданского кодекса). При этом в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с положениями приведенных норм договор аренды от 1 августа 2018 г. со стороны арендодателя заключен Комитетом (уполномоченным органом городского округа), а размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. N 47.

Согласно данному нормативному правовому акту в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области - Кузбасса, арендная плата подлежит определению в размере 2% кадастровой стоимости, что для спорного участка составило 315 214 773 руб. 92 коп. в год, исходя из кадастровой стоимости, определенной в порядке статьи 16 Закона N 237-ФЗ, сведения о которой внесены в ЕГРН 29 июня 2018 г.

С 2017 года и по настоящее время в Российской Федерации действуют два закона, в которых содержатся вопросы регулирования, проведения и оспаривания кадастровой оценки - Законы N 135-ФЗ и 237-ФЗ.

По общему правилу, изложенному в данных законах, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных законодательством. К таким случаям относится принятие решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ и статьи 22 Закона N 237-ФЗ, разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить результаты кадастровой оценки (в том числе путем подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 г. по правилам Закона N 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом. В статье 22 Закона N 237-ФЗ (в редакции до 11 августа 2020 г.) указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Закона N 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с данным законом.

Согласно части 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ и части 4 статьи 18 Закона N 237-ФЗ (в редакциях, действовавших до 11 августа 2020 г.) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Законом N 269-ФЗ, вступившим в силу с 11 августа 2020 г., внесены изменения в статью 24.20 Закона N 135-ФЗ и в Закон N 237-ФЗ, установлен новый механизм изменения кадастровой стоимости, запланирован переход от установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке к установлению данной стоимости бюджетным учреждением (статья 22.1 Закона N 237-ФЗ в редакции Закона N 269-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 269-ФЗ переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона N 237-ФЗ действует до 1 января 2026 г. В течение переходного периода высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости.

По смыслу правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 20 апреля 2010 г. N 9-П, вводя в действие новые правовые нормы и признавая утратившими силу прежние, федеральный законодатель - в силу статей 1, 2, 17 (часть 1), 18, 19, 54 (часть 1) и 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации - обязан соблюдать принципы справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства и не вправе придавать обратную силу новому регулированию, если оно ухудшает правовое положение личности, ограничивает ее субъективные права, уже существующие в конкретных правоотношениях.

Вместе с тем, в случаях неясности правового регулирования при установлении прав и обязанностей участников соответствующих правоотношений, необходимо исходить из указанных конституционных принципов, а также требования формальной определенности норм, с тем чтобы избежать нарушения универсальных начал правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 1 (часть 1), 18, 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (постановления от 23 декабря 2013 г. N 29-П, от 25 июня 2015 г. N 17-П и от 30 марта 2018 г. N 14-П).

Закон N 269-ФЗ, изменяя редакцию части 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не изменил установленное статьей 18 Закона N 237-ФЗ правило о применении измененной решением комиссии или суда кадастровой стоимости с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Более того, данное правило продублировано в части 4 статьи 6 Закона N 269-ФЗ.

Частью 8 статьи 6 Закона N 269-ФЗ установлено, что размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ, не изменяется.

При этом Законом N 269-ФЗ не предусмотрена возможность изменения арендной платы за публичные объекты недвижимости в связи изменением кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в порядке Закона N 135-ФЗ за периоды, предшествующие году оспаривания.

Разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВС РФ N 28, согласно которым для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, не претерпели изменений в связи с принятием Законом N 269-ФЗ новой редакции части 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ.

В абзаце втором пункта 14 указанного постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Следовательно, понятие "период действия кадастровой стоимости" не является тождественным понятию "период применения кадастровой стоимости".

Из изложенного следует, что поскольку Закон N 269-ФЗ сохранил ранее действовавшие ограничения для ретроспективного применения измененной кадастровой стоимости, а также ввел ограничения для изменения арендной платы за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости по правилам статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, пересмотр кадастровой стоимости, ставшей архивной, не влечет пересмотр арендной платы и выкупной стоимости публичного земельного участка, определенной на основании кадастровой стоимости этого объекта, сведения о которой были внесены в ЕГРН в установленном законодательством порядке.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований, и установление кадастровой стоимости равной рыночной не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки. Возможность заинтересованным лицам применять установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов (определения от 3 июля 2014 г. N 1555-О, от 20 декабря 2016 г. N 2687-О, от 27 июня 2017 г. N 1168-О, от 18 июля 2019 г. N 2168-О, от 28 апреля 2022 г. N 1022-О, от 26 сентября 2024 г. N 2402-О и др.).

Положениями Законов N 269-ФЗ и 135-ФЗ не предусмотрено, что указанное правило не подлежит применению в случае пересмотра архивной кадастровой стоимости по правилам Закона N 135-ФЗ.

При ином подходе арендаторы, оспаривающие результаты определения архивной кадастровой стоимости по правилам Закона N 135-ФЗ, находились бы в более привилегированном положении, нежели те, кто оспаривает результаты определения кадастровой стоимости по правилам Закона N 237-ФЗ.

К тому же право на обращение заинтересованных лиц с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости закреплено в Законе N 135-ФЗ, начиная с 2010 г., поэтому арендаторы публичных земельных участков имели возможность своевременно воспользоваться данным правом.

Таким образом, внесенная арендатором за пользование публичными землями арендная плата в размере, рассчитанном в соответствии с требованиями земельного законодательства, положениями нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, на основании кадастровой стоимости, сведения о которой в установленном порядке внесены в ЕГРН, по смыслу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не может рассматриваться в качестве неосновательно полученного обогащения арендодателем за период до пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по заявлению арендатора.

Следует отметить, что ретроспективный пересмотр арендной платы на период действия архивной кадастровой стоимости и возврат правомерно внесенной в бюджеты соответствующих публично-правовых образований платы, приведет к неоправданному с конституционной точки зрения нарушению принципов стабильности, определенности и предсказуемости гражданских правоотношений, баланса интересов сторон, публичных интересов, с учетом того, что выплата денежных средств из бюджета влечет расходы соответствующего публично-правового образования, имущество которого в силу статьи 8 (часть 2) Конституции Российской Федерации и принятой в ее развитие статьи 124 Гражданского кодекса подлежит защите, осуществляемой и в рамках гражданско-правового регулирования.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, сделав неверный вывод о том, что реализация Обществом - арендатором права на обращение в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам Закона N 135-ФЗ спустя четыре года после заключения договора и его исполнения предполагает пересмотр размера арендной платы за предшествующий период, необоснованно удовлетворили требование Общества о взыскании с Комитета переплаты за период до 1 января 2022 г., в котором Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, применявшейся до 1 января 2023 г.

Поскольку суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 29111 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 29111 - 29115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 июня 2024 г. постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г. по делу N А27-22862/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.