Письмо Федеральной налоговой службы от 7 февраля 2025 г. № БС-17-11/388@ “О рассмотрении обращения”

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке исчисления налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) с доходов, полученных от продажи объекта недвижимости, и сообщает следующее.

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по указанным доходам установлены положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных ими от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества с целью освобождения доходов от его продажи от обложения НДФЛ составляет пять лет.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (в частности, квартирой) составляет три года в следующих случаях:

- если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в результате приватизации;

- либо если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданную квартиру не находится иного жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома или долей в них).

Таким образом, доход от продажи квартиры, полученной в результате приватизации (либо являющейся "единственным" жильем) и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.

В случае продажи такой квартиры, находившейся в общей долевой собственности трех лиц (по 1/3 доле каждому), каждый из них вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Согласно разъяснениям Минфина России, направленным в адрес ФНС России письмами от 30.04.2013 N 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, в случае продажи квартиры, находившейся менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер указанного налогового вычета (т.е. 1 000 000 руб.), распределяется в соответствии с долей лиц в праве собственности.

Если же каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности менее установленного срока, как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей.

Кроме того, доход от продажи квартиры можно уменьшить на имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение новой квартиры и уплате процентов по ипотечному кредиту, полученному на ее приобретение (при наличии), при соблюдении условий, установленных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.