Письмо Публично-правовой компании "Роскадастр" от 28 ноября 2024 г. N 27-0494/24 "О направлении рекомендаций по расчету кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса"

Уважаемые коллеги!

Управление экономики недвижимости ППК "Роскадастр" с целью единообразного исполнения филиалами ППК "Роскадастр" по субъектам Российской Федерации полномочий по расчету кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса, предусмотренных частью 2 статьи 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а также соблюдения сроков внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса, направляет для учета и применения:

- рекомендации по расчету кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса (приложение N 1),

- форму акта расчета кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса (приложение N 2).

Приложение: 1. Рекомендации по расчету кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса в эл. виде;

2. Акт расчета кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса в эл. виде.

Рекомендации
по расчету и внесению в ЕГРН кадастровой стоимости Единого недвижимого комплекса

Введение

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Согласно пункту 10 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 (далее - Порядок ведения ЕГРН), запись о ЕНК вносится в кадастр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также о земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты недвижимости (далее - ОН) расположены на одном земельном участке.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на ЕНК осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" (далее - Требования N П/0082).

В соответствии с пунктом 84 Требований N П/0082 - в технический план ЕНК включаются сведения как о ЕНК, так и обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях. Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В соответствии с частью 2 статьи 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ), в случае образования ЕНК, изменения состава указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ОН, объединенных в ЕНК, изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, публично-правовая компания в пятидневный срок со дня таких изменений или образования ЕНК рассчитывает кадастровую стоимость такого ЕНК и вносит в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о ней.

Для своевременного мониторинга вышеуказанных оснований разработан запрос сервиса сбора статистики 3249 (далее - Скрипт). В результате выборки по Скрипту отражаются все актуальные на текущую дату в конкретном регионе ЕНК и входящие в его состав ОН с указанием дат постановки, внесения кадастровой стоимости и т.д. В выборке указана последняя внесенная кадастровая стоимость. Отбор ОН, входящих в состав соответствующего ЕНК, осуществляется по подразделу записи ЕНК "Связь с кадастровыми номерами/Объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса".

1. Анализ ЕНК и входящих в его состав ОН.

С целью полноценного анализа ЕНК и входящих в его состав ОН рекомендуется вести Свод, где будут зафиксированы дата постановки на учет ЕНК и входящих ОН, даты внесения и применения кадастровых стоимостей, величины кадастровых стоимостей; осуществлять анализ результатов работы по Скрипту необходимо на ежедневной основе.

Образец Свода

2. Направление в ГБУ Перечня ОН, входящих в состав ЕНК, и анализ необходимости расчета кадастровой стоимости ЕНК в зависимости от оснований

В целях соблюдения сроков расчета кадастровой стоимости ЕНК, Управлением экономики недвижимости ППК "Роскадастр" (далее - УЭН) ранее направлено письмо от 10.10.2024 N 27-0421/24 "О сокращении сроков оценки объектов недвижимости, входящих в единый недвижимый комплекс". В результате взаимодействия с ГБУ в филиалах достигнуты договоренности, разработан механизм взаимодействия.

Таким образом, в целях единой практики филиалам необходимо в совокупности в течение пяти дней с момента образования ЕНК, изменения состава ОН, объединенных в ЕНК, формировать отдельный перечень с ОН, входящими в состав ЕНК, (далее - Перечень ОН ЕНК) с учетом настоящих рекомендаций; направлять в ГБУ Перечень ОН ЕНК для определения кадастровой стоимости входящих в состав ЕНК ОН; осуществить внесение в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости ОН, входящих в состав ЕНК, а также осуществить расчет кадастровой стоимости ЕНК и внести ее в сведения ЕГРН.

С целью идентификации в ежедневном перечне по статье 16 Закона N 237-ФЗ, сформированном в Подсистеме сопровождения кадастровой оценки ФГИС ЕГРН (далее - ПСКО) в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" (далее - Перечень, Порядок N П/0283) ОН, входящих в состав ЕНК, рекомендуем сформированный Перечень сравнивать с ОН из Свода.

В соответствии с пунктом 11 Порядка N П/0283 - установление связи с ЕНК (пункт 8 часть 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") - основание для включения в Перечень.

В тоже время, следует отметить, что в настоящее время, в случае включения ОН в состав ЕНК (установления связи ОН с ЕНК), алгоритм ПСКО не включает ОН в Перечень, в связи с чем необходимо по данным ОН формировать самостоятельно резервным инструментом xml-файлы для включения их в Перечень. По данной проблеме в ЕСРОО размещен инцидент INCCA0003192404. Следовательно, важно производить ежедневный анализ Свода, чтобы всегда были актуальные характеристики для своевременного включения в Перечень вновь добавленных ОН в состав ЕНК.

Алгоритм формирования xml-файлов резервным инструментом описан в пункте 3.9. Рекомендаций по формированию перечней объектов недвижимости, предусмотренных частью 7 статьи 15 и частью 2 статьи 16 Закон N 237-ФЗ, направленных письмом УЭН от 22.12.2023 N 27н-0114/23 (далее - Рекомендации).

Важно после формирования Перечня ОН ЕНК данные ОН удалить из Перечня, сформированного ПСКО как указано в пункте 3.5. Рекомендаций, либо через текстовый редактор, например "блокнот".

Основания для расчета кадастровой стоимости ЕНК

------------------------------

* В том случае, когда всем входящим в состав ОН присвоен статус "Архивный" (либо исключены из состава ЕНК все ОН) и одновременно с данным фактом ЕНК не присвоен статус "Архивный" - необходимо осуществить взаимодействие с территориальным управлением Росреестра по вопросу корректности данной ситуации.

Далее, в случае, если в пятидневный срок (с момента снятия с учета (исключения из состава) последнего входящего в состав ОН):

- ситуация по статусу ЕНК не изменилась - составляем Акт расчета кадастровой стоимости ЕНК, кадастровой стоимости присваиваем значение "0", в графе "Кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса" ставим "-".

- если ЕНК снято с учета - расчет кадастровой стоимости не проводить.

** В соответствии с частью 2 статьи 17 Закона N 237-ФЗ публично-правовая компания в пятидневный срок со дня изменения кадастровой стоимости ОН, объединенных в ЕНК, осуществляет расчет кадастровой стоимости ЕНК и вносит в ЕГРН сведения о ней. То есть, нет прямого указания ускорять определение кадастровой стоимости по ОН, из состава ЕНК, в случае изменений иных характеристик, указанных в пункте 11 Порядка N П/0283, за исключением установления связи с ЕНК. Одновременно с этим, так как достигнуты договоренности с ГБУ, считаем возможным наряду с основаниями по пунктам 2.1 и 2.2 также эскалировать рассмотрение ГБУ измененных сведений и в данном случае.

------------------------------

По результатам работ, в случае изменения кадастровой стоимости у входящих в состав ЕНК ОН, в течение пяти рабочих дней с даты внесения в ЕГРН актуальной кадастровой стоимости осуществляется расчет (внесение в ЕГРН) кадастровой стоимости ЕНК.

3. Расчет кадастровой стоимости ЕНК

В случае, если в состав ЕНК включены как объекты капитального строительства, так и земельные участки - в расчет ЕНК включаются все ОН. Изменение (добавление) даже одного входящего в состав ОН, является основанием для расчета кадастровой стоимости ЕНК.

Расчет кадастровой стоимости ЕНК отображается в Акте расчета кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса (далее - Акт расчета).

В настоящее время проходит процедура по утверждению формы Акта расчета (приложение), которой рекомендовано придерживаться с целью единообразного исполнения полномочий всеми филиалами.

4. Внесение сведений о кадастровой стоимости ЕНК

Составленный Акт расчета необходимо прикреплять к документам в обращении.

При внесении сведений о кадастровой стоимости в сведения ЕГРН в разделе "Сведения о кадастровой стоимости"/"Кадастровая стоимость" необходимо выбирать причину внесения кадастровой стоимости (основание в текущей реализации ПКУРП ФГИС ЕГРН) - Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Закона 237-ФЗ.

Поля "УПКС", "Дата утверждения", "Дата определения", "Дата подачи заявления о пересмотре КС" оставлять пустыми.

В реквизитах акта об утверждении рекомендовано указывать:

"Код документа" - Иной документ (8002099000);

"Орган власти, организация, выдавшие документ" - филиал ППК "Роскадастр" по ..;

"Дата документа" - дата составления Акта расчета;

"Номер документа" - б/н.

Необходимо отметить, после доработки функционала Перерасчета КС ЕНК в ПСКО, формирование Актов расчета будет осуществляться в автоматическом режиме в рамках процедур определения измененной кадастровой стоимости ЕНК с присвоением номера в сквозной нумерации по всем регионам в пределах календарного года.

Составление расчета и внесение сведений о кадастровой стоимости необходимо осуществлять в один день.

Акт расчета кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса
N