Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 декабря 2024 г. N 11-03382/24 "О рассмотрении обращения"

Управление нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Росреестра (далее - Управление) рассмотрело обращение по вопросу разъяснения положений Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 338-ФЗ) и сообщает.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, и не наделен полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма Росреестра не являются нормативными правовыми актами и не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства.

В этой связи по поставленным в обращении вопросам Управление может выразить только свою точку зрения, которая заключается в следующем.

1. Согласно пункту 1 статьи 7 Закона N 338-ФЗ к общему имуществу в границах территории гаражного назначения относятся земельный участок или земельные участки, которые предназначены для удовлетворения в границах территории гаражного назначения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества (земельный участок или земельные участки общего назначения).

Собственникам гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения и расположенное в границах территории гаражного назначения (статья 5 Закона N 338-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 34 Закона N 338-ФЗ со дня вступления в силу Закона N 338-ФЗ на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения (часть 2 данной статьи), возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей (за исключением случаев, если соответствующий земельный участок в соответствии с федеральным законом не может находиться в частной собственности).

Таким образом, право общей долевой собственности также может возникнуть на земельный участок общего назначения, находящийся в муниципальной собственности.

Кроме того, отмечаем, что в силу части 3 статьи 34 Закона N 338-ФЗ право общей долевой собственности возникает на имущество общего пользования в случае, если такое имущество соответствует критериям общего имущества.

2. Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

Основания государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ; круг лиц, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав, - статьей 15 Закона N 218-ФЗ; порядок представления заявления об осуществлении государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов - статьей 18 Закона N 218-ФЗ; требования к документам, представляемым для осуществления регистрационных действий, - статьей 21 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Полагаем, что документом, на основании которого может быть осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, может в том числе являться решение собственников гаражей, собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражных комплексах (пункт 1 статьи 2875 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В данном решении, учитывая положения абзаца третьего пункта 1 статьи 81 ГК РФ, части 4 статьи 7, части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, пунктов 55 и 56 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. N П/0514, по мнению Управления, может быть указан в виде простой правильной дроби размер доли в праве, принадлежащей каждому участнику общей долевой собственности, пропорциональный доле общей площади принадлежащих ему гаража, машино-места, помещения.

Учитывая положения части 6 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), от имени указанных лиц может обратиться представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания собственников недвижимости.

Также отмечаем, что в силу части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.

3. Согласно части 6 статьи 34 Закона N 338-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором располагается гаражный комплекс, на день вступления в силу Закона N 338-ФЗ находится в государственной или муниципальной собственности либо принадлежит на праве собственности третьему лицу (за исключением гаражного кооператива при условии полной выплаты паевых взносов), право государственной или муниципальной собственности либо право собственности соответствующего лица на этот земельный участок сохраняется.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 338-ФЗ в границы территории гаражного назначения включаются:

земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан;

земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей;

земельные участки общего назначения.

В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается (статья 4 Закона N 338-ФЗ)

Отмечаем, что в соответствии с частью 5 статьи 34 Закона N 338-ФЗ право общей долевой собственности собственников гаражей возникает именно на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения.