Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2012 г. N Ф07-167/12 по делу N А13-6145/2011 (ключевые темы: арендная плата - кадастровая стоимость земельного участка - нежилые помещения - ввод в эксплуатацию - благоустройство)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройиндустрия" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 30.11.2011 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2012 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Носач Е.В.) по делу N А13-6145/2011,

установил:

Департамент земельных отношений Вологодской области, место нахождения: 160009, г. Вологда, Предтеченская ул., д. 72, ОГРН 1063525114399 (далее - Департамент), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройиндустрия", место нахождения: 160000, г. Вологда, Козленская ул., д. 10, ОГРН 1023500869149 (далее - Общество), о взыскании 6 937 386 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 и 470 720 руб. 33 коп. неустойки по состоянию на 17.06.2011 по договору аренды от 17.10.2006 N 24-8510А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области и федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Вологодской области.

Решением от 30.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.02.2012, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить принятые по делу судебные акты и отказать в удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что ответчик должен вносить арендную плату за весь земельный участок, предоставленный ему для строительства пяти жилых домов по договору аренды от 17.10.2006; на данном участке ответчик построил и ввел в эксплуатацию два жилых дома со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями; на часть квартир в этих домах зарегистрировано право собственности граждан, поэтому право владения и пользования земельными участками под этими домами в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перешло к собственникам квартир; площади и конфигурации земельных участков, занятых построенными дома, были определены и эти данные представлены в материалы дела; суды не учли, что Общество информировало Департамент о вводе жилых домов в эксплуатацию и предлагало Департаменту внести изменения в договор аренды; суды неправильно посчитали, что ответчик должен вносить плату за весь земельный участок в соответствии с правилами, установленными в пункте 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в размере, не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, администрация города Вологды (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления главы города Вологды от 09.10.2006 N 4159 "О предоставлении ООО "Стройиндустрия" земельного участка по ул. Сергея Преминина для строительства жилых домов N 34, 38, 39, 40, 41 по генплану застройки микрорайона "Можайский" заключили 17.10.2006 договор N 24-8510А аренды земельного участка площадью 37 596 кв.м с кадастровым номером 35:24:0501009:0107 сроком на два года для строительства пяти жилых домов. Местоположение земельного участка определено следующим образом: примерно в 60 м по направлению на юго-запад от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Сергея Преминина, д. 16.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2006.

На основании дополнительного соглашения от 18.08.2008 права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту. Названным соглашением стороны продлили срок действия договора до 09.10.2013 и внесли изменения в пятый раздел договора, которым регламентированы размер и порядок внесения арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 22.09.2008.

В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2008 предусмотрено, что арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Вологодской области. Размер арендной платы, сроки внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы указываются в расчете арендной платы на текущий год.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы, сроки внесения могут быть уточнены арендодателем путем направления уточненного расчета в адрес арендатора в случае изменения ставок арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и Вологодской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Согласно пункту 7.1 договора, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он должен уплатить в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Размер арендной платы на 2008 год составил 73 312 руб. 20 коп., на 2009 год - 319 190 руб. 04 коп.

Арендную плату на 2010 и 2011 годы Департамент рассчитал на основании пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 4 623 932 руб. 04 коп.

Общество не согласилось с предложенным Департаментом расчетом арендной платы и в письме от 13.05.2010 указало, что данный расчет не соответствует действующему законодательству, поскольку Департамент не учел факт ввода в эксплуатацию жилых домов на арендованном участке.

Общество внесло арендные платежи за 2010 год в размере, определенном на 2009 год.

В мае 2011 года Департамент направил Обществу две претензии с требованием уплатить арендную плату в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку Общество претензию не удовлетворило, Департамент, ссылаясь на статьи 309 и 614 ГК РФ, обратился с настоящим иском в суд.

Суды обеих инстанций удовлетворили иск в полном размере, исходя из следующего.

По договору от 17.10.2006 Обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства пяти жилых домов, поэтому ввод в эксплуатацию двух из них и регистрация права собственности различных лиц на жилые и нежилые помещения в них не свидетельствуют о выполнении ответчиком всех обязательств по использованию земельного участка площадью 37 596 кв.м и о том, что в отношении части названного земельного участка прекратились арендные отношения с Обществом. Поскольку на предоставленном в аренду земельном участке не все объекты введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды, Общество обязано платить за аренду всего участка в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Суды посчитали, что поскольку под введенными в эксплуатацию жилыми домами в целях их эксплуатации не сформированы земельные участки и не поставлены на кадастровый учет, нельзя считать, что земельные участки под этими домами перешли в собственность собственников жилых и нежилых помещений по правилам пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).

Поскольку Общество вносило плату за земельный участок не в том размере, который указан в расчете Департамента, суды взыскали с ответчика 6 937 386 руб. 39 коп. долга за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 и 470 720 руб. 33 коп. пеней, рассчитанных на основании пункта 7.1 договора.

Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно статьям 307 и 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Согласно разъяснению, приведенному в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно материалам дела спорный земельный участок предоставлен в 2006 году в аренду Обществу для строительства пяти самостоятельных объектов недвижимости - жилых домов. В материалах дела имеется разрешение от 31.03.2009 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 39, разрешение от 31.12.2010 на ввод в эксплуатацию жилого дома N 38, а также разрешения на ввод в эксплуатацию встроенных-пристроенных помещений в этих домах, строительство которых Общество осуществило на арендованном земельном участке.

В соответствии с названными нормами права и разъяснениями, приведенными в Постановлении N 10/22, в том случае, если на жилые и нежилые помещения в названных домах зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению, а следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы за весь земельный участок площадью 37 596 кв.м.

Между тем суды не учли приведенные нормы права и разъяснения, приведенные в Постановлении N 10/22, не проверили доводы Общества о том, что на часть жилых и нежилых помещений в введенных в эксплуатацию жилых домах зарегистрировано право собственности граждан и юридических лиц, не исследовали вопрос о том, какая часть арендованного Обществом земельного участка выбыла из его владения и пользования. Суд первой инстанции отклонил ходатайство Общества о проведении экспертизы с целью определения площади земельных участков, занятых построенными жилыми домами N 38 и 39 с элементами благоустройства и инфраструктуры, и не дал оценку представленному Обществом проекту территориального землеустройства по разделу арендованного ответчиком земельного участка с учетом построенных жилых домов, подготовленному кадастровым инженером.

Кроме того, суды не учли следующее.

Пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу до 01.03.2007 для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

По смыслу названной нормы арендная плата устанавливается в указанном размере за земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию. Между тем на земельном участке, предоставленном в аренду Обществу, введены в эксплуатацию два жилых дома с встроенными-пристроенными помещениями. В связи с этим не может быть признан правильным расчет арендной в размере пяти процентов от кадастровой стоимости за весь арендованный Обществом земельный участок.

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; проверить доводы Общества о том, что на часть жилых и нежилых помещений в домах, введенных в эксплуатацию на арендованном земельном участке, зарегистрировано право собственности иных лиц; определить, какая часть арендованного земельного участка находится во владении и пользовании Общества; в каком размере Обществу надлежало платить арендную плату в период, указанный в иске; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 30.11.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2012 по делу N А13-6145/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.