Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 декабря 2023 N 14-11587-ТГ/23 О нотариальном удостоверении договора, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями полагает необходимым обратиться по вопросу нотариального удостоверения договора, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством (статья 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - CК), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Также в силу статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Учитывая названные положения действующего законодательства, на наш взгляд:

если договор о возмездном приобретении объекта недвижимости супругами содержит условия о том, что такой договор заключается в том числе в соответствии с нормами СК, в частности, его статьями 41, 42, в этом договоре явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

если в договоре о возмездном приобретении объекта недвижимости супругами вышеуказанные условия отсутствуют, из его содержания не усматривается воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, такой договор обязательному нотариальному удостоверению не подлежит (в таком случае, поскольку сам факт наличия в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права общей долевой собственности супругов (титульных собственников долей в праве на объект недвижимости) не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, фактически каждая из долей в праве на объект недвижимости будет находиться в общей совместной собственности супругов).

Принимая во внимание полномочия Минюста России, осуществляющего согласно Положению о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденному Указом Президента Российской Федерации от 13.01.2023 N 10, функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нотариата, просим высказать мнение по указанному вопросу.