Письмо Министерства юстиции РФ от 30 октября 2023 г. № 12-127859/23 О нотариальном удостоверении договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний

В Департаменте развития и регулирования юридической помощи и правовых услуг Минюста России рассмотрено вышеуказанное письмо Росреестра, касающееся необходимости нотариального удостоверения договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний, и сообщается следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Федерального закона от 13.08.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущественные права, в том числе имущественные права, возникающие из договора участия в долевом строительстве, являются самостоятельным видом объектов гражданских прав. Тем не менее, хотя договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве предполагает распоряжение имущественным правом, а не объектом недвижимости, заключение рассматриваемого соглашения опосредованно влечет переход права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с указанной статьей ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Принимая во внимание положения части 2 статьи 3 ГК РФ о приоритете ГК РФ над нормами других федеральных законов в сфере гражданских правоотношений, а также строгость установленного последствия несоблюдения формы сделки, полагаем, что нормы гражданского права о форме сделок не могут применяться избирательно и не могут быть непредсказуемыми. Расширительное толкование положений об обязательном нотариальном удостоверении сделок влечет за собой риск признания ничтожными сделок, при совершении которых стороны руководствовались буквальным толкованием нормы закона. В связи с изложенным расширительное толкование положений части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ представляется недопустимым.

Таким образом, действующим нормативным правовым регулированием не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний.

Учитывая, что действующая редакция части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ не в полной мере отвечает назначению публичного контроля со стороны нотариата и цели защиты прав несовершеннолетних лиц как наиболее слабой стороны в сделке, полагаем необходимым рассмотреть вопрос о внесении изменений в указанную норму.