Письмо Министерства юстиции РФ от 11 октября 2023 г. № 12-120669/23 О наличии или отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению частей долей недвижимого имущества каждого из собственников недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, в пользу третьих лиц

Вопрос

Подлежит ли нотариальному удостоверению сделка по отчуждению каждым из долевых собственников части своей доли (например, каждый из собственников 1/2 отчуждает по 1/4), в том числе в случае если доли отчуждаются в целях выделения долей детям при приобретении недвижимости с использованием материнского (семейного) капитала?

Ответ

Департаментом развития и регулирования юридической помощи и правовых услуг Минюста России (далее - Департамент) рассмотрены Ваши обращения, поступившие в Минюст России посредством информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (зарегистрированы в Минюсте России 12.09.2023 N ог-23929/23, 13.09.2023 N ог-23976/23), касающиеся вопроса наличия или отсутствия необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению частей долей недвижимого имущества каждого из собственников недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, в пользу третьих лиц. По результатам рассмотрения сообщается следующее.

Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 и пунктом 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, что предусмотрено статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I.

В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Как следует из буквального толкования содержания указанной нормы, условиями ее применения являются: отчуждение долей всеми участниками общей долевой собственности, а также произведение отчуждения долей всех участников общей долевой собственности в рамках одной сделки. Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в кассационном определении от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8 указал, что в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не подлежит применению.

Таким образом, в случае если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть, например, предметом договора купли-продажи, дарения, мены является не объект недвижимости, а доля в праве общей собственности на него), не в полном объеме, в пользу разных лиц, в том числе детей, наиболее правильным представляется осуществление нотариального удостоверения такой сделки.

Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что определение перечня действий, которые необходимо произвести с учетом норм закона, требует проведения тщательного анализа и индивидуального изучения ситуации, исходя из конкретных обстоятельств и имеющихся документов. Письма Департамента не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, содержащееся мнение в данных письмах не является официальным актом толкования правовых норм, соответственно, не может быть рассмотрено в качестве обязательного государственного предписания.