Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 августа 2023 г. N 03-07-07/78232 О применении НДС организацией, являющейся застройщиком по договору долевого участия в долевом строительстве апартаментов и генеральным подрядчиком при их строительстве

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 августа 2023 г. N 03-07-07/78232

Вопрос: В связи со спорными вопросами, возникающими в правоприменительной практике, прошу в рамках своих полномочий дать ответ об оплате НДС при строительстве (создании) гостиничного комплекса (строительство апартаментов) организацией, являющейся застройщиком по договорам долевого участия и генеральным подрядчиком, привлекающим на выполнение работ субподрядные организации.

В соответствии с положением п.п. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги застройщика, выполняемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). При этом к объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Застройщик осуществляет свою деятельность по строительству гостиничного комплекса в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Объектом долевого строительства являются нежилые помещения (апартаменты), строительство которых выполняется собственными силами без привлечения генерального подрядчика.

Учитывая изложенное, прошу разъяснить, правомерно ли применение освобождения от уплаты НДС, предусмотренного п.п. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, если в рамках указанного договора осуществляется строительство гостиничного комплекса с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в качестве которых выступают в основном граждане, которые в дальнейшем становятся собственниками нежилых помещений - гостиничных номеров (для проживания физических лиц) в построенном гостиничном комплексе?

Правомерно ли неотражение застройщиком, выполняющим строительно-монтажные работы собственными силами (Застройщик - Генеральный подрядчик, привлекающий на выполнение работ субподрядные организации), денежных средств, получаемых от участников долевого строительства и зачисляемых на счет эскроу, в налоговой базе по НДС с учетом п.п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ?

Ответ: В связи с обращением о применении налога на добавленную стоимость организацией, являющейся застройщиком по договору долевого участия в долевом строительстве апартаментов и генеральным подрядчиком при их строительстве, Департамент налоговой политики сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) под застройщиком понимается хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом статьей 149 Кодекса установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса установлено, что от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения.

В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, согласно которым объектом долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются для личного (индивидуального или семейного) использования. В связи с этим получаемые застройщиком от участников долевого строительства денежные средства в счет оплаты указанных услуг, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

При этом необходимо учитывать, что освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Кодексом не предусмотрено.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание норму пункта 1 статьи 39 Кодекса, согласно которой реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, работы по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемые застройщиком, являющимся генеральным подрядчиком при строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. При этом денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у такого застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.

Также отмечаем, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, моментом определения налоговой базы является также день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 154 Кодекса при получении налогоплательщиком оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется исходя из суммы полученной оплаты (частичной оплаты) с учетом налога.

Таким образом, полученную продавцом до даты отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, сумму денежных средств в виде оплаты (частичной оплаты) этих товаров (работ, услуг), следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которая на основании абзаца второго пункта 1 статьи 154 и подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса включается в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.

Поэтому если у бенефициара, являющегося продавцом товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, до даты их отгрузки (выполнения, оказания) возникло право на получение размещенной на счете эскроу суммы денежных средств в виде оплаты этих товаров (работ, услуг), то на дату возникновения указанного права данную сумму денежных средства следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которая на основании абзаца второго пункта 1 статьи 154 и подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса включается в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.