(1).jpg)
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 июня 2023 г. N 14-5252-ТГ/23
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе ответы/рекомендации на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, касающиеся применения положений статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе в части приведения в соответствие с действующим законодательством сведений Единого государственного реестра недвижимости о домах блокированной застройки, "одноквартирных" жилых домах, раздела жилых домов, а также касающиеся осуществления учетно-регистрационных действий в отношении гаражей, расположенных "друг над другом".
Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.
Приложение: на 4 л.
| Т.А. Громова |
|
N п/п |
Наименование территориального органа Росреестра | Реквизиты направленного ТО письма | Вопрос территориального органа Росреестра | Ответ Центрального аппарата Росреестра |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Управление Росреестра по Новгородской области | от 02.03.2023 N 01553/2023@ (ТО/012930/23 от 02.03.2023) | Распространяется ли указанное в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ*(1) право на внесение соответствующих изменений в ЕГРН*(2) на собственников объектов недвижимости - блоков, являющихся ранее учтенными объектами недвижимого имущества с ранее возникшими на них правами собственности, сведения о которых внесены в ЕГРН после 01.03.2022? | Исходя из положений статьи 69 Закона N 218-ФЗ*(3): технический учет или государственный учет зданий, помещений, осуществленный до 01.03.2008 или до 01.01.2013 с учетом особенностей, определенных статьей 43 Закона N 221-ФЗ*(4), признается юридически действительным; признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН права на объекты недвижимости, возникшие до 31.01.1998. До 31.01.1998 в соответствии со статьей 8 Закона N 52-ФЗ*(5) применялся действовавший порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. В этой связи полагаем возможным применение положений статьи 16 Закона N 476-ФЗ к блокам, указанным в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК*(6), являющимся с 01.03.2022 домами блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 ГрК), а также созданным до 30.12.2004 объектам недвижимости, соответствующим признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, в случае, если такие объекты являются ранее учтенными, а права на них возникли до 31.01.1998 (были зарегистрированы в установленном порядке, например, в бюро технической инвентаризации). Таким образом: если в ЕГРН содержатся сведения о двухквартирном жилом доме, в котором до 01.03.2022 учтены два помещения (квартиры), соответствующие признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, право до 01.03.2022 зарегистрировано только на одно из них, а право на второе помещение является ранее возникшим, собственники таких помещений вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением, указанным в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ; при этом в рамках работ по приведению сведений ЕГРН о домах блокированной застройки, учтенных в ЕГРН в качестве помещений, в соответствие с действующим законодательством органу регистрации прав необходимо организовать взаимодействие с собственником дома, право на который является ранее возникшим и не зарегистрировано в ЕГРН, в том числе проинформировать его о целесообразности представления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации его ранее возникшего права собственности; в случае отказа в представлении такого заявления, учитывая положения Закона N 518-ФЗ*(7), органу регистрации прав во взаимодействии с уполномоченными органами, указанными в части 1 статьи 69.1 Закона N 218-ФЗ, необходимо рассмотреть вопрос о внесении в реестр объектов недвижимости ЕГРН сведений, предусмотренных пунктом 25 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ; в данном случае отсутствие заявления о государственной регистрации ранее возникшего права собственности не является основанием для отказа в приведении сведений ЕГРН о домах блокированной застройки в соответствие с действующим законодательством при условии представления в орган регистрации прав документов, подтверждающих наличие такого ранее возникшего права; если в ЕГРН содержатся сведения о "двухквартирном жилом доме", в котором до 01.03.2022 учтено только одно помещение (квартира), соответствующее признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, на которое до 01.03.2022 также зарегистрировано право собственности, при поступлении в орган регистрации прав указанного в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ заявления органу регистрации прав во взаимодействии с заявителями надлежит рассмотреть вопрос о том является ли указанный "двухквартирный жилой дом" совокупностью двух домов блокированной застройки, один из которых учтен в ЕГРН в качестве помещения, а второй является ранее учтенным объектом недвижимости, права на него ранее возникшими, в том числе организовать взаимодействие с собственником ранее учтенного дома блокированной застройки, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, в рамках которого предоставить разъяснения о целесообразности представления в орган регистрации прав заявления о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, заявления о государственной регистрации ранее возникшего права и необходимых документов; при наличии таких заявлений и документов - внести в ЕГРН сведения о ранее учтенном объекте недвижимости с указанием в ЕГРН вида объекта недвижимости - "здание", назначения - "жилое", вида разрешенного использования - "дом блокированной застройки", зарегистрировать ранее возникшее право собственности на данный объект недвижимости, одновременно привести в соответствие с действующим законодательством сведения ЕГРН о доме блокированной застройки, учтенном в ЕГРН до 01.03.2022 в качестве помещения - квартиры (внести в соответствующие вкладки ФГИС ЕГРН*(8) указанную в письме Росреестра от 28.03.2022 N 14-2287-ТГ/22 отметку), а также снять с государственного кадастрового учета "двухквартирный жилой дом". |
| Управление Росреестра по Челябинской области | от 03.03.2023 N 8256/ИСХ/23 (ТО/013146/23 от 03.03.2023) | О возможности изменения жилых помещений на блоки, когда сведения об одном из блоков внесены в ЕГРН и права на этот блок в ЕГРН зарегистрированы позже даты вступления в силу Закона N 476-ФЗ. Например, в составе двухквартирного жилого дома, созданного до вступления в силу Закона N 476-ФЗ, в ЕГРН имеются сведения о собственнике только одной квартиры N 1. В случае, если в рамках приостановки собственник квартиры N 2 обратится за регистрацией прав и внесением сведений о ней как о ранее учтенной, а также представит заявление об учете квартиры N 2 в качестве блока, возможно ли применение части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ? | ||
| 2. | Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу | Положениями статьи 16 Закона N 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ, т.е. до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Также указанной статьей определен порядок внесения в ЕГРН соответствующих сведений в случае, если сведения о блоках внесены в ЕГРН как о помещениях. На практике распространены ситуации, когда здание, соответствующее всем признакам дома блокированной застройки, находится в общей долевой собственности лиц, владеющих фактически отельными блоками. Поскольку такие блоки не стоят на государственном кадастровом учете, правообладатели лишены возможности внести сведения о принадлежащих им объектах как о блоках в рамках реализации положений Закона N 476-ФЗ. Статья 252 ГК*(9) допускает раздел имущества, находящегося в долевой собственности между ее участниками по соглашению между ними, с учетом положений о возможности раздела без разрушения, повреждения объекта или изменения его назначения (статья 133 ГК). В соответствии с пунктом 39 статьи 1 ГрК объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. В то же время, в рассматриваемой ситуации находящиеся в общей долевой собственности объекты являются по сведениям ЕГРН объектами индивидуального жилищного строительства, хотя не соответствуют признакам такого объекта, установленным ГрК. В качестве возможного пути разрешения указанной ситуации Управление предлагает рассмотреть возможность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здания, образованные в результате раздела жилого дома, соответствующего признакам дома блокированной застройки, на основании соглашения участников общей долевой собственности о разделе объекта в натуре, и технического плана, в котором в разделе "Заключение кадастрового инженера" со ссылкой на Закон N 476-ФЗ будет приведено обоснование того, что образуемые объекты являются блоками дома блокированной застройки и соответствует требованиям, установленным статьи 16 Закона N 476-ФЗ. | Учитывая положения пункта 39 статьи 1 ГрК, части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, жилой дом (учтенное в ЕГРН здание с назначением - "жилое", "жилой дом", наименованием - "жилой дом"), находящийся в общей долевой собственности, не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости (см. также направленное в территориальные органы Росреестра письмо Росреестра от 15.12.2022 N 14-11091-ТГ/22). В рассматриваемой ситуации, как представляется, находящееся в общей долевой собственности здание может быть признано совокупностью домов блокированной застройки в судебном порядке. | |
| 3. | Управление Росреестра по Кировской области | от 05.09.2022 N 07-7486@ (ТО/064000/22 от 06.09.2022) | Ранее при оформлении прав собственности в соответствии с Законом N 1541-1*(10) имели место случаи, когда в собственность граждан передавались жилые помещения, поименованные в договорах как квартиры, хотя фактически жилые помещения являлись одноквартирными жилыми домами. Возникла ситуация, когда на государственном кадастровом учете стоят и жилой дом, и квартира. При этом право собственности зарегистрировано на квартиру. Исходя из данных кадастрового учета, такие объекты имеют схожие технические характеристики лишь отчасти, что не позволяет охарактеризовать их как дублирующие друг друга объекты недвижимости. Согласно части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Вместе с тем, поскольку в здании расположена квартира, в отношении которой в ЕГРН зарегистрированы права, снять с кадастрового учета здание согласно статье 41 Закона N 218-ФЗ не представляется возможным. Статьей 14 Закона N 218-ФЗ закреплено общее правило о том, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления заинтересованного лица. При выявлении собственников ранее учтенных объектов недвижимости органы местного самоуправления устанавливают наличие подобных объектов недвижимости и извещают граждан о наличии возможности обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, в котором расположена квартира, зарегистрированная на праве собственности. Согласно статье 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК*(11) Если право собственности на квартиру возникло после 31.01.1998, то за государственную регистрацию права собственности на жилой дом подлежит уплате государственная пошлина в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК. Граждане не желают нести финансовые издержки для приведения в соответствие сведений ЕГРН и отказываются от осуществления учетно-регистрационных действий по собственной инициативе. С целью приведения в соответствие сведений ЕГРН просим дать разъяснения о возможности совершения учетно-регистрационных действий самостоятельно без участия заявителей либо с участием заявителей, но без уплаты ими государственной пошлины. | По указанному вопросу см. письмо Росреестра от 09.06.2023 N 01-5071-ТГ/23. |
| Управление Росреестра по Омской области | от 27.09.2022 N 13-13854-ИСХ/22 (ТО/068368/22 от 27.09.2022) | В ЕГРН содержатся сведения о расположенной в жилом доме квартире, принадлежащей заявителю на праве собственности на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность гражданам в порядке приватизации от 01.07.2002. Заявитель является собственником квартиры в одноквартирном жилом доме. Документы, подтверждающие наличие права собственности на жилой дом у заявителя отсутствуют. В этой связи государственными регистраторами прав принимаются решения о приостановлении осуществления государственной регистрации прав на основании пунктов 3, 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ. При этом в силу части 6 статьи 41 Закона N 218-ФЗ в случае, если все помещения в здании находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения с одновременной государственной регистрацией права собственности на такое здание. Вопрос о возможности осуществления государственной регистрации прав на указанные жилые дома является очень актуальным в связи с желанием правообладателей участвовать в программе социальной догазификации. С учетом изложенного просим высказать позицию Росреестра о возможности государственной регистрации права собственности на жилой дом собственника единственной квартиры, расположенной в этом жилом доме, в соответствии с частью 6 статьи 41 Закона N 218-ФЗ с одновременным прекращением права собственности на квартиру и исключением сведений о квартире из ЕГРН. | ||
| 4. | Управление Росреестра по Липецкой области | от 06.03.2023 N 01/0341 | Возможно ли осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на гараж с видом "здание", имеющее общие конструктивные элементы (плиты перекрытий) с другими гаражами, расположенными под ним? Расположение гаражей в гаражном кооперативе обусловлено рельефом местности, при котором гаражи одного ряда - верхнего расположены на гаражах другого ряда - нижнего. Заезд в гаражи обоих рядов осуществляется с земли. Кадастровый инженер подтверждает информацию материалами фотофиксации. Гараж построен в 1989 г. Справка из гаражного кооператива о выплате паевых взносов в полном объеме представлена с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. Технический план гаража (верхнего ряда) содержит следующие сведения о местоположении: тип контура объекта - надземный; контур объекта частично накладывается на контур учтенного гаража - здания (сведения о типе контура данного здания отсутствуют в ЕГРН, при этом сведения о таком здании были внесены как о ранее учтенном, зарегистрировано право собственности и уточнено местоположение на земельном участке гаражного кооператива). В отношении объекта кадастровых работ кадастровый инженер также указывает связь с земельным участком гаражного кооператива. Инвентаризация "общего" здания, в котором располагаются гаражи - помещения не проводилась. В то же время под объектом учета расположен еще один гараж (с видом "здание") в нижнем ряду, сведения о котором содержатся в ЕГРН как о ранее учтенном и право на который зарегистрировано (местоположение не уточнено). Собственники указанных гаражей, внесенных в ЕГРН, расположенных в нижнем ряду, отказываются принимать какое-либо участие в прояснении сложившейся ситуации. | В рассматриваемом случае, учитывая, что гаражи расположены "друг над другом", принадлежат разным лицам, при этом сведения о расположенном в нижнем ряду гараже внесены в ЕГРН как о ранее учтенном объекте недвижимости в качестве здания и право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН, полагаем возможным внести в ЕГРН сведения о расположенном в верхнем ряду гараже как о ранее учтенном объекте недвижимости также в качестве здания (учитывая наличие технического плана такого гаража); государственная регистрация права на расположенный в верхнем ряду гараж может быть осуществлена в порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ на основании в том числе правоустанавливающего документа на земельный участок; таковыми, например, могут быть соглашение об установлении сервитута с собственником земельного участка, если этот земельный участок принадлежит собственнику расположенного в нижнем ряду гаража, договор аренды земельного участка, заключенный гаражным кооперативом с собственниками расположенных в нижнем и верхнем ряду гаражах, если данный земельный участок принадлежит гаражному кооперативу. При этом в случае, когда государственный кадастровый учет гаражей, расположенных "друг над другом", не осуществлен (в ЕГРН отсутствуют сведения о них), полагаем целесообразным осуществлять государственный кадастровый учет здания (двухэтажного) с расположенными в нем помещениями - гаражами (на первом и на втором этажах) с осуществлением государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, в границах которого расположен такой объект, при условии если такой земельный участок будет предоставлен соответствующим гражданам по правилам, предусмотренным статьей 3.7 Закона N 137-ФЗ*(12). |
______________________________
*(1) Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
*(2) Единый государственный реестр недвижимости
*(3) Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
*(4) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
*(5) Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
*(6) Градостроительный кодекс Российской Федерации
*(7) Федеральный закон от 30.12.2020 N 518-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
*(8) федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости
*(9) Гражданский кодекс Российской Федерации
*(10) Федеральный закон от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
*(11) Налоговый кодекс Российской Федерации
*(12) Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
Обзор документа
Росреестр ответил на ряд вопросов, касающихся приведения в соответствие с действующим законодательством сведений ЕГРН о домах блокированной застройки, "одноквартирных" жилых домах, раздела жилых домов. Также даны разъяснения в части учетно-регистрационных действий в отношении гаражей, расположенных "друг над другом".
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
