Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2014 г. N Ф08-8675/13 по делу N А53-9868/2013 (ключевые темы: ипотека - заложенный земельный участок - залогодатель - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - залогодержатель)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-инвест"" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мокоси"", общества с ограниченной ответственностью "Спартак", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-инвест"" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 (судьи Смотрова Н.Н., Гуденица Т.Г., Соловьева М.В.) по делу N A53-9868/2013, установил следующее.

ОАО "Коммерческий банк "Центр-инвест"" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия управления по регистрации ипотеки (в силу закона) недвижимого имущества - административного здания универсального розничного рынка (литера А) площадью 794,1 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а (далее - спорное имущество); о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013 N 08/011/2013-318 и возложении обязанности на управление произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу банка путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Фирма "Мокоси"" и ООО "Спартак".

Решением от 02.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе банк просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, возведение строений на уже заложенном земельном участке и регистрация права собственности на эти строения за третьим лицом без указания на обременение ипотекой нарушают права залогодержателя. Такие действия уменьшают стоимость земельного участка, находящегося в ипотеке, и делают невозможной его продажу с публичных торгов. Суды ошибочно сослались на статью 66 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Управление представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что банк (залогодержатель) и ООО "Фирма "Мокоси"" (залогодатель) заключили договор ипотеки земельного участка от 19.07.2012 N 04120074-1з, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок в целях обеспечения исполнения залогодателем (заемщиком) его обязательств по кредитному договору от 19.07.2012 N 04120074, согласно которому залогодержатель, выступающий в качестве кредитора, предоставляет заемщику стандартный кредит в сумме 8 850 тыс. рублей для пополнения оборотных средств сроком до 18.07.2013 с уплатой 13% годовых.

Предметом договора ипотеки также является земельный участок площадью 29 401 кв. м с кадастровым номером 61:06:01 01 03:0098, расположенный по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а, о чем сделана запись о государственной регистрации права от 08.08.2012 N 61-61-08/016/2012-374.

В пункте 1.4 договора указано, что в соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.

Как указано в пункте 1.9 договора ипотеки, залогодатель уведомил залогодержателя о том, что в отношении заложенного имущества зарегистрировано право аренды в пользу ООО "Спартак" по договору аренды от 23.05.2011 N 1.

01 июня 2012 года зарегистрировано право собственности ООО "Спартак" на имущество, возведенное на указанном земельном участке: административное здание универсального розничного рынка (литера А) площадью 794,1 кв. м, забор (литера N 1) протяженностью 619 м, замощение (литера N 2) площадью 29 401 кв. м, крытые торговые места (литера В) площадью 211 кв. м и туалет с выгребной ямой (литера Т) площадью 27,7 кв. м, - расположенное по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а. Факт регистрации права собственности ООО "Спартак" подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 22.07.2013 N 01/396/2013-262 - 01/396/2013-266.

10 апреля 2013 года Веселовским отделом управления получено заявление (претензия) банка от 08.04.2013 N 327 о регистрации ипотеки в силу закона недвижимого имущества - здания рынка, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а. Данная претензия оставлена без ответа и исполнения.

06 июня 2013 года банк повторно подал заявление в Веселовский отдел управления о регистрации ипотеки в силу закона. Уведомлением от 19.06.2013 N 08/011/2013-318 (получено 24.07.2013) Веселовский отдел управления сообщил о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 18.07.2013. В качестве основания приостановления указано, что, по данным ЕГРП, правообладателем объекта недвижимого имущества является ООО "Спартак", что противоречит договору ипотеки земельного участка от 19.07.2012 N 04120074-1з, согласно которому залогодателем является ООО "Фирма "Мокоси"". По мнению регистрирующего органа, ипотека в силу закона возникает только в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке самим залогодателем, а не третьим лицом, не являющимся стороной по договору ипотеки.

Не согласившись с позицией регистрирующего органа, банк обратился в арбитражный суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, действия (бездействие) регистрирующего органа могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия указанного акта закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 5 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Законом об ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

По смыслу пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Указанной нормой права предусмотрено, что ипотека в силу залога возникает только на объекты недвижимого имущества, принадлежащие залогодателю.

В рассматриваемом случае право собственности на данные объекты зарегистрировано не за залогодателем земельного участка, а за третьим лицом - ООО "Спартак", которому земельный участок предоставлен в аренду, поэтому положения статьи 64 Закона об ипотеке в данном случае не могут быть применены.

В силу пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Из буквального смысла указанной нормы следует, что ипотекой обременяются объекты недвижимого имущества, возведенные самим залогодателем на заложенном земельном участке.

Правоотношения, возникающие из ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, регулируются статьей 66 Закона об ипотеке. Диспозиция указанной нормы права указывает, что, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом, не являющимся залогодателем.

При таких обстоятельствах бездействие регистрирующего органа по регистрации ипотеки и приостановлении регистрации законно и не нарушает права и законные интересы банка как залогодержателя земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, выяснили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу N А53-9868/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.