Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2012 г. N Ф08-3599/12 по делу N А63-8574/2011 (ключевые темы: ответственность управляющей компании - неустойка - аренда земельного участка - взыскание задолженности - муниципальная собственность)

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 9 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Космос"" (ИНН 2635095520, ОГРН 1062635138840) - Филипченко А.Е. (доверенность от 22.05.2012), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Космос"" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2012 (судья Тлябичева З.Р.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 (судьи Казакова Г.В., Баканов А.П., Марченко О.В.) по делу N А63-8574/2011, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая компания "Космос"" (далее - общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка за период с 16.03.2008 по 29.08.2011 в сумме 4 635 884 рублей 06 копеек и неустойки в размере 1 247 434 рублей 74 копеек за просрочку внесения арендной платы с 16.03.2008 по 29.08.2011.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012, иск удовлетворен. Суды пришли к выводу о том, что в нарушение условий договора общество в спорный период не вносило арендную плату за земельный участок. Доводы ответчика о наличии препятствий в использовании участка по назначению судебные инстанции отклонили, указав, что наличие судебных споров и принятых обеспечительных мер в отношении данного земельного участка не лишило арендатора возможности осуществлять проектирование объекта недвижимости.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, суды не приняли во внимание, что земельный участок не мог быть использован обществом для проектирования и строительства торгового центра. Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Из материалов дела следует, что арендодатель нарушил условия договора, что свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания долга и неустойки.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 20.04.2007 N 1072 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения торгового центра по проспекту Кулакова в квартале 607. В соответствии с пунктом 2 постановления обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 19 125 кв. м для проектирования и строительства торгового центра. Земельному участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, проспект Кулакова, 24.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 30.05.2007 заключили договор N 5777 аренды земельного участка площадью 19 125 кв. м (кадастровый номер 26:12:010102:0062), расположенного по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова, 24, квартал 607, предназначенного для проектирования и строительства торгового центра.

Срок действия договора установлен сторонами с 20.04.2007 по 19.04.2010 (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.06.2007.

8 июня 2011 года комитет направил в адрес общества претензию с требованием оплатить долг по договору и неустойку (л. д. 14 - 16).

Уклонение общества от выполнения данных требований послужило основанием для обращения комитета с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суды руководствовались условиями договора аренды и положениями действующих нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории города Ставрополя.

Доводы общества о возникших затруднениях в использовании земельного участка, в связи с принятыми по делу N А63-1017/2008-С2 обеспечительными мерами (л. д. 81 - 82), суды отклонили, указав, что судебные споры не препятствовали ответчику осуществлять деятельность, названную в пункте 1.1 договора от 30.05.2007 N 5777.

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующие существенные для правильного разрешения возникшего спора обстоятельства.

Правоотношения сторон, связанные с предоставлением для строительства спорного земельного участка, ранее являлись предметом исследования и оценки арбитражных судов.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-4660/2007-С7 признано недействительным постановление главы города Ставрополя от 20.04.2007 N 1072 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Космос" места размещения торгового центра по проспекту Кулакова, 24 в квартале 607 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства". Суды установили, что участок предоставлен обществу с нарушением требований статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов и надлежащего информирования населения.

При производстве по делу N А63-3335/2007-С2-14 установлен факт подачи в отношении спорного земельного участка заявок двух претендентов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11, если на земельный участок, предоставляемый для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Пунктом 2 названного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

Рассматривая спор о взыскании платы по договору от 30.05.2007 N 5777 аренды земельного участка, суды не дали оценки его условиям на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам). Между тем надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку содержащиеся в судебных актах выводы не соответствуют представленным доказательствам, решение от 27.01.2012 и постановление от 28.04.2012 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, дать оценку договору аренды на предмет его соответствия нормам законодательства и в зависимости от этого решить вопрос о наличии (отсутствии) у истца права на взыскание договорной неустойки, установить факт и период факт использования ответчиком спорного участка, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить требование комитета о взыскании платы за пользование земельным участком.

Расходы общества по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу N А63-8574/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.