Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 25 февраля 2022 г. N 03-07-11/13259 О применении НДС при отчуждении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

Вопрос: 07.12.2020 года мной был приобретен объект незавершенного строительства.

Указанный земельный участок находился в аренде в соответствии с договором аренды земельного участка от 16.06.2017 года, заключенным с Комитетом по управлению муниципальной собственностью города.

По истечении срока действия данного договора собственником земельного участка в продлении договора аренды было отказано, вместо этого было подано исковое заявление в Арбитражный суд об изъятии земельного участка и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Арбитражным судом было вынесено решение в соответствии с которым суд решил изъять объект незавершенного строительства, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 2 396 000 руб. Комитетом по управлению муниципальной собственностью города были назначены публичные торги, стоимость объекта определена в размере 2 875 200 рублей в т.ч. НДС 20%. Однако согласно ч. 1 ст. 143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются:

- организации;

- индивидуальные предприниматели;

- лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

При этом стоит отметить, что объект незавершенного строительства был приобретен мной как физическим лицом, что подтверждается договором купли-продажи от 07.12.2020 года, а также выпиской из ЕГРН. Соответственно согласно положениям, вышеуказанной статьи плательщиком налога на добавленную стоимость я не являюсь.

Кроме того, в соответствии с Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 ноября 2012 г. N 03-07-11/473 О применении НДС при реализации имущества по решению суда: "Согласно статье 24 Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. В связи с этим при реализации имущества во исполнение судебных решений, вынесенных в отношении лиц, не являющихся налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, в том числе физических лиц, уполномоченные лица, осуществляющие реализацию такого имущества, налоговыми агентами не являются и на них, соответственно, не возлагается обязанность удерживать и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость".

Подобная позиция содержится в Письме Минфина РФ от 11 ноября 2009 г. N 03-07-11/300, которое гласит, что: "При реализации арестованного имущества, принадлежащего разным категориям субъектов права собственности на него, следует иметь в виду, что на основании ст. 24 Кодекса налоговыми агентами являются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. В связи с этим при реализации имущества во исполнение судебных решений, вынесенных в отношении лиц, не являющихся налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, уполномоченные лица, осуществляющие реализацию такого имущества, налоговыми агентами не являются и на них, соответственно, обязанность удерживать и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость не возлагается".

На основании вышеизложенного, прошу дать разъяснения имеется ли у меня обязательство по оплате налога на добавленную стоимость в связи с реализацией объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании решения.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу применения налога на добавленную стоимость при отчуждении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при реализации на территории Российской Федерации конфискованного имущества, имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 Кодекса), бесхозяйных ценностей, кладов и скупленных ценностей, а также ценностей, перешедших по праву наследования государству, налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров). В этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

При реализации имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 настоящего Кодекса), принадлежащего разным категориям субъектов права собственности на него, следует иметь в виду, что на основании статьи 24 Кодекса налоговыми агентами являются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

В связи с этим уполномоченные лица, осуществляющие реализацию имущества во исполнение судебных решений, исполняют/не исполняют обязанности налогового агента по удержанию и перечислению в бюджет налога на добавленную стоимость в зависимости от того, является ли налогоплательщиком налога на добавленную стоимость лицо, в отношении имущества которого вынесено судебное решение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 143 Кодекса налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации и индивидуальные предприниматели.

Одновременно сообщаем, что согласно статье 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 указанной статьи.

Признаки, при наличии которых деятельность признается предпринимательской, определены статьей 2 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Таким образом, если осуществляемая физическим лицом деятельность содержит признаки, предусмотренные пунктом 2 статьи 2 ГК РФ, и, соответственно, является предпринимательской, такое физическое лицо обязано было зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 23 ГК).

Одновременно сообщается, что настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.