Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 января 2022 г. № 630-ОГ/16 О включении уборки и очистки земельных участков, входящих в состав общего имущества, а также озеленения территории и ухода за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, входящих в состав общего имущества, в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома

Вопрос:

Согласно ч. 6 ст. 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, построенного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот МКД, внесены в ЕГРН. Указанное требование не установлено ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. На практике РНВЭ в отношении вновь построенных МКД часто выдается без того, чтобы под МКД-новостройкой был сформирован и поставлен на кадастровый учет "свой" отдельный участок, при этом, однако, в ЕГРН есть сведения о земельном участке, на котором велось строительство МКД, и о правах застройщика на данный участок.

В связи с этим прошу разъяснить:

- если земельный участок был образован (сведения о его границах внесены в ЕГРН) для целей строительства МКД перед началом стройки, а затем никаких кадастровых/регистрационных действий с участком не производилось, но строительство МКД завершено, то является ли такой земельный участок "земельным участок, на котором расположен МКД" в смысле, приданном термину ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"?

- переходит ли такой земельный участок, целиком, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД автоматически после регистрации права собственности на первое помещение в таком МКД?

- переходит ли такой участок, целиком, в общую долевую собственность собственников помещений всех МКД, построенных на таком земельном участке, если на нем строится ЖК из нескольких МКД?

- зависит ли это от наличия видов разрешенного использования земельного участка застройщика, в том числе с кодом 2.7 "обслуживание жилой застройки"?

- или же, напротив, для возникновения права общей долевой собственности на участок собственников из МКД-новостройки, во всех случаях необходимо сначала образовать отдельный новый земельный участок (для нужд обслуживания МКД) из существующего земельного участка, на котором застройщик строит дома?

Ответ:

Отдел контроля за деятельностью органов государственного жилищного надзора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение от 13.01.2022 N 208544 (вх. Минстроя России от 13.01.2022 N 510-ОГ), а также обращение, поступившее письмом Аппарата Правительства Российской Федерации от 13.01.2022 N П48-5146 (вх. Минстроя России от 14.01.2022 N 579-ОГ), и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Сведения о характеристиках земельных участков в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержатся в кадастре недвижимости.

Необходимо отметить, что в случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земельный участок на котором расположен многоквартирный или жилой дом, находится в собственности муниципального образования (субъекта Российской Федерации).

Кроме того, согласно подпункту "в" пункта 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила), в состав услуг и работ не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Требования к содержанию общего имущества установлены разделом II Правил, из которого следует, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает, кроме прочего, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт "ж" пункта 11 Правил).

Таким образом, уборка и очистка земельных участков, входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, входящих в состав общего имущества, подлежит включению в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.