Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 ноября 2021 г. № 5-КГ21-95-К2 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о признании несостоявшимися публичных торгов по реализации земельного участка, возложении обязанности передать его и зарегистрировать переход права собственности на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не дали оценки действительности заключенного организатором торгов договора купли-продажи недвижимого имущества с победителем торгов, при этом передача истцу в собственность имущества не произошла, переход права собственности не зарегистрирован, а приказом организатора торгов постановлено возвратить истцу полученные денежные средства

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Киселева А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лебедева Святослава Александровича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве, обществу с ограниченной ответственностью «Новый город», Власову Алексею Александровичу о признании несостоявшимися публичных торгов по реализации земельного участка, о возложении обязанности передать земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на него

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Мера Дела» на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 10 августа 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2020 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Мера Дела» Плехова М.М., генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Новый город» Воденикова М.Б., представителей ОСП по Новомосковскому АО ГУФССП России по г. Москве Степанян В.А., Арсаналиева З.Х., Агеевой Я.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве Дучковой А.Б., оставившей разрешение кассационной жалобы на усмотрение суда, объяснения представителей Лебедева С.А. - адвоката Галкина С.С. и Собенина Д.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Лебедев С.А. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве), обществу с ограниченной ответственностью «Новый город» и Власову А.А. о признании недействительными состоявшихся 22 июня 2018 г. публичных торгов по реализации земельного участка площадью 10 200 кв.м, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер (далее - земельный участок), протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 22 июня 2018 г., договора купли-продажи указанного земельного участка, заключенного 22 июня 2018 г. между ТУ Росимущества в г. Москве и Власовым А.А.

В ходе рассмотрения дела судом принято изменение исковых требований, с учетом которых Лебедев С.А. просил признать несостоявшимися публичные торги по реализации данного земельного участка, передать ему земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на него.

В обоснование требований Лебедев С.А. указал, что 24 мая 2018 г. ООО «Новый город» проведены публичные торги по реализации в рамках исполнительного производства спорного земельного участка. Торги признаны состоявшимися. Согласно протоколу от 24 мая 2018 г. № 259-ОАЗФ/2/1 их победителем стал Аверкин А.В., действующий в интересах Лебедева С.А. 26 мая 2018 г. истцом произведена полная оплата покупной стоимости земельного участка в размере 42 500 000 руб. в пользу организатора торгов. 28 мая 2018 г. между ТУ Росимущества в г. Москве (продавец) в лице ООО «Новый город» и Лебедевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 633, после чего необходимые документы переданы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

Однако регистрация не состоялась. 22 июня 2018 г. ООО «Новый город» провело новые публичные торги по реализации земельного участка, победителем которых признан Власов А.А. Требуя признать данные торги несостоявшимися, Лебедев С.А. ссылался на то, что выставленный на торги земельный участок подлежал передаче ему по ранее заключенному и неоспоренному в судебном порядке договору купли-продажи, а также на то, что договор с Власовым А.А. по результатам торгов не заключен и покупная стоимость земельного участка не внесена.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Мера Дела», АКБ «Интрастбанк», ОСП по Новомосковскому административному округу УФССП России по г. Москве, Управление Росреестра по г. Москве.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 10 августа 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2020 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г., иск удовлетворен.

Публичные торги по реализации земельного участка, проведенные в рамках исполнительного производства и оформленные протоколом от 22 июня 2018 г. № 259-ОАЗФ/4/1, признаны несостоявшимися. На ТУ Росимущества в г. Москве возложена обязанность передать Лебедеву С.А. земельный участок, что является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности на него Лебедева С.А.

В кассационной жалобе ООО «Мера Дела» ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 мая 2021 г. ООО «Мера Дела» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Глазова Ю.В. от 8 октября 2021 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 мая 2021 г. об отказе в передаче кассационной жалобы отменено и кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 39014 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Новый город» является специализированной организацией, действующей на основании договора от 29 декабря 2017 г. № 1-АИ/2018, заключенного с ТУ Росимущества в г. Москве.

29 марта 2018 г. ООО «Новый город» получено поручение № 633-1А на реализацию в рамках исполнительного производства от 7 марта 2017 г. № 176212/17/77041-ИП арестованного имущества - земельного участка по начальной стоимости 42 135 100 руб.

24 мая 2018 г. проведены публичные торги.

Согласно протоколу от 24 мая 2018 г. № 259-ОАЗФ/2/1 торги признаны состоявшимися, их победителем стал Аверкин А.В., действующий в интересах Лебедева С.А. и предложивший на торгах за земельный участок наибольшую цену - 42 500 000 руб.

26 мая 2018 г. истцом в пользу ООО «Новый город» как организатора торгов произведена полная оплата покупной стоимости земельного участка в размере 42 500 000 руб.

28 мая 2018 г. между ТУ Росимущества в г. Москве в лице исполнителя ООО «Новый город» (продавцом) и истцом (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 633.

5 июня 2018 г. в регистрирующий орган сданы документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу, однако регистрация не была произведена.

Решением Московского УФАС России от 7 июня 2018 г. по делу № 1-00-1012/77-18 по жалобе Власова А.А. действия организатора торгов ООО «Новый город» в части продления срока подачи заявок на участие в торгах признаны незаконными.

Данным решением установлено, что срок приема заявок для участия в торгах был определен до 25 апреля 2018 г. После окончания срока приема заявок 27 апреля 2018 г. организатором торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя торги приостановлены. Однако после возобновления торгов организатор торгов незаконно продлил уже истекший к моменту приостановления срок подачи заявок на участие в торгах. Заявка Лебедева С.А. подана в указанный период.

При таких обстоятельствах комиссия Московского УФАС России пришла к выводу о том, что в состав участников торгов, определенный по истечении установленного изначально срока подачи заявок, в результате действий организатора торгов, совершенных в отсутствие каких-либо объективных правовых и фактических оснований, было включено лицо, не приобретшее право на участие в торгах ранее в рамках регламентированного законом порядка.

7 июня 2018 г. указанным антимонопольным органом выдано ООО «Новый город» предписание об устранении нарушений, допущенных при проведении торгов, а именно предложено отменить протокол от 24 мая 2018 г. № 259-ОАЗФ/2/1, разместить информацию об отмене указанного протокола в источниках, предусмотренных законодательством Российской Федерации, провести процедуру торгов без учета заявок, поданных после продления организатором торгов сроков подачи заявок на участие в аукционе, в случае возврата задатков участников торгов предоставить последним возможность внесения задатков в установленном порядке.

21 июня 2018 г. на основании данного предписания организатором торгов проведено заседание комиссии, по результатам которого постановлено аннулировать протокол о результатах торгов от 24 мая 2018 г. и возвратить Лебедеву С.А. денежные средства.

22 июня 2018 г. ООО «Новый город» провело публичные торги без учета заявок, поданных после продления срока на участие в аукционе, победителем торгов согласно протоколу № 259-ОАЗФ/4/1 признан Власов А.А.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 октября 2019 г. по делу № А40-142945/18-17-1747 отказано в удовлетворении заявления Лебедева С.А. о признании недействительными решения и предписания антимонопольного органа.

Признавая публичные торги, оформленные протоколом от 22 июня 2018 г. № 259-0АЗФ/4/1, несостоявшимися и удовлетворяя требование Лебедева С.А. о передаче ему спорного земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что Власов А.А. в установленный законом и правилами торгов срок покупную цену земельного участка не оплатил и договор купли-продажи земельного участка не заключил, а также из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 мая 2018 г. № 633, заключенный с истцом, полностью им исполнен, является действительным и в установленном законом порядке не оспорен.

С данными выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1).

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), данным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 56 Закона об ипотеке.

В абзаце втором названного пункта указано, что порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным законом не установлены иные правила.

Согласно пунктам 7, 8 статьи 57 Закона об ипотеке лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Однако частью 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве, расположенной в главе 9 названного закона, регламентирующей порядок проведения публичных торгов, установлен запрет на заключение договора по результатам торгов ранее чем через 10 дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», то ранее чем через 10 дней со дня такого размещения.

Указанная часть статьи введена с 6 января 2012 г. Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ, принятым в рамках совершенствования антимонопольного регулирования и развития конкуренции.

Введенное названной нормой ограничение связано с возможностью обжалования действий организатора торгов в антимонопольный орган.

Так, частью 4 статьи 181 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) определено, что обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном названной статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных названным законом.

Частями 18, 19 статьи 181 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что со дня направления уведомления, предусмотренного частью 11 названной статьи, торги приостанавливаются до рассмотрения жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии по существу. В случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов, которому в порядке, установленном частью 11 названной статьи, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключенный с нарушением данного требования, является ничтожным.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, заключение договора купли-продажи по результатам публичных торгов без учета процедуры административного контроля со стороны антимонопольного органа исключает применение оперативных мер, предусмотренных статьей 181 Закона о защите конкуренции, и лишает обращение с соответствующей жалобой какого-либо юридического смысла, а потому является нарушением прав участников торгов.

Возможность оперативного оспаривания торгов требует от добросовестных организатора торгов и победителя торгов ожидания истечения срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 181 Закона о защите конкуренции.

Следовательно, ускоренное заключение договора купли-продажи по результатам публичных торгов до истечения десятидневного срока обжалования действий (бездействия) организатора торгов (часть 4 статьи 181 Закона о защите конкуренции) свидетельствует о злоупотреблении правом, а в настоящем случае также нарушает запрет, установленный частью 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве, введенной в рамках совершенствования антимонопольного законодательства.

Однако суды не дали оценку действительности заключенного организатором торгов в такой ситуации договора купли-продажи недвижимого имущества с победителем торгов применительно к положениям статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу положений пункта 8 статьи 57 Закона об ипотеке основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о переходе права собственности на земельный участок к Лебедеву С.А. является не только договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 мая 2018 г. № 633, но и протокол о результатах публичных торгов от 24 мая 2018 г. № 259-ОАЗФ/2/1, который отменен организатором торгов на основании предписания антимонопольного органа.

Положения указанных выше норм материального права и разъяснений по их применению не были учтены судами при рассмотрении настоящего дела.

Также судами не принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11 октября 2019 г. по делу № А40-142945/18-17-1747 по заявлению Лебедева С.А. об оспаривании решения и предписания антимонопольного органа суд признал, что организатором торгов был нарушен публичный порядок проведения торгов. Антимонопольным органом установлен факт принятия организатором торгов заявки Лебедева С.А. об участии в торгах за пределами установленного срока, что исключало возможность его участия в торгах.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении арбитражным судом указанного дела истцом не оспаривался факт нарушения организатором торгов публичного порядка их проведения, в частности незаконности продления организатором торгов срока подачи заявок на участие в торгах.

В соответствии с частью 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, признание права собственности на земельный участок за лицом, которое не имело права на участие в торгах, по существу является преодолением вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда.

Кроме того, в случае признания торгов несостоявшимися возникают правовые последствия, предусмотренные в статье 58 Закона об ипотеке и статье 92 Закона об исполнительном производстве, в виде назначения вторичных торгов, снижения цены имущества, а в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися - возможности оставления имущества за взыскателем по более низкой цене. При этом в случае признания торгов несостоявшимися не предусмотрена возможность признания права собственности на реализуемое на торгах имущество за лицом, участвовавшим в этих торгах. Более того, Лебедев С.А. не являлся участником последующих торгов, проведенных в соответствии с предписанием антимонопольного органа о том, что заявка Лебедева С.А. учитываться не должна.

Также в силу пункта 4 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 60 Закона об ипотеке должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Мера Дела» - должник по исполнительному производству и залогодатель земельного участка уплатило долг взыскателю, являющемуся залогодержателем земельного участка.

Учитывая, что передача Лебедеву С.А. в собственность имущества в ходе процедуры торгов не произошла, переход права собственности не зарегистрирован, а приказом организатора торгов постановлено возвратить Лебедеву С.А. полученные по результатам этих торгов денежные средства, вывод суда о невозможности прекращения обращения взыскания на заложенное имущество в связи с уплатой долга ООО «Мера Дела» не соответствует положениям приведенных выше норм права и установленным по делу обстоятельствам.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права судами апелляционной и кассационной инстанций не исправлены.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судами существенно нарушены нормы права, данные нарушения являются непреодолимыми и могут быть устранены только путем отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Щербинского районного суда г. Москвы от 10 августа 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2020 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.