Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2021 г. N 301-ЭС20-17874 по делу N А11-8684/2019 Суд направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о признании незаконным решения административного органа об отказе в приобретении арендуемого имущества, поскольку суды не проверили основания для признания за арендатором преимущественного права на приватизацию федерального имущества, не установили перечень имущества, которое может быть приобретено в частную собственность

Резолютивная часть определения объявлена 28 января 2021 г.

Полный текст определения изготовлен 1 февраля 2021 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Маненкова А.Н. и Поповой Г.Г.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "СУОР Ивгорстрой" Саврасовой О.И. (доверенность от 21.06.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУОР Ивгорстрой" (г. Иваново) на решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.12.2019, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2020 по делу N А11-8684/2019,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "СУОР Ивгорстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным решения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - Управление Росимущества) от 09.04.2019 N 7536-ЕК об отказе Обществу в приобретении имущества, арендуемого по договору аренды от 04.08.2004 N 209/04; об обязании Управления Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 31.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2020, отказал в удовлетворении требований Общества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Определением от 25.12.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Управление Росимущества, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судебные акты трех инстанций подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) 04.08.2004 заключили договор N 209/04 аренды федерального имущества - зданий и сооружений, расположенных по адресу: г. Иваново, 8-й Проезд, д. 68, и 11-я Сосновская ул., д. 89 (согласно приложению), для использования под производство и склады с постановкой на забалансовый счет на срок по 30.06.2014. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию имуществом арендатору передано право пользования той частью земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему.

Согласно пункту 6.4 договора арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора.

Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора. Невыполнение этого условия является основанием к отказу в продлении срока действия договора (пункт 6.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Управление Росимущества распоряжением от 13.08.2009 N 401 закрепило указанное имущество на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием "ФТ-Центр" (далее - Предприятие).

В связи с истечением 30.06.2014 срока действия договора Общество 03.02.2014 и 11.03.2014 обратилось с заявлениями к Управлению Росимущества и Предприятию о заключении нового договора аренды имущества сроком на 10 лет.

Предприятие письмом от 22.09.2014 сообщило, что вопрос о заключении нового договора аренды находится на рассмотрении в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, отметив при этом, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с момента окончания срока действия договора.

Управление Росимущества распоряжением от 05.04.2016 прекратило право хозяйственного ведения Предприятия на находящееся в аренде у Общества федеральное имущество в связи с отказом Предприятия от указанного права.

Стороны в 2005, 2006, 2010 и 2016 годах заключили ряд дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды от 04.08.2004.

Данные соглашения заключались сторонами в связи с переименованием арендодателя, закреплением арендуемого имущества за Предприятием на праве хозяйственного ведения, уменьшением арендуемого имущества, а также внесением в Единый государственный реестр недвижимости изменений относительно прав на данное имущество (в том числе о праве хозяйственного ведения Предприятия, прекращении указанного права).

Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 185-ФЗ) внесены изменения в часть 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ: исключены слова "собственности субъекта Российской Федерации". Таким образом, с момента внесения Законом N 185-ФЗ изменений в Закон N 159-ФЗ его положения стали распространяться на отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Общество 28.02.2019 обратилось в Управление Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.

Арендодатель сообщением от 09.04.2019 N 7536-ЕК отказал Обществу в реализации указанного права, сославшись на следующее: срок действия договора аренды истек 30.06.2014; Управление Росимущества письмом от 16.08.2016 сообщило Обществу об истечении срока действия договора аренды и невозможности его продления на новый срок; использование объектов, ранее переданных в аренду по договору от 04.08.2004, осуществляется в отсутствие законных оснований, следовательно, Общество не обладает преимущественным правом на приобретение из федеральной собственности испрашиваемых объектов недвижимости.

Общество, считая, что указанное решение не соответствует требованиям закона и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200 АПК РФ, статью 621 ГК РФ, часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), Закон N 159-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо ВАС РФ N 134), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.

Суды исходили из следующего: частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ было предусмотрено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных с субъектами малого или среднего предпринимательства до 01.07.2008; установленный частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, следовательно, возобновленный после 30.06.2014 договор аренды от 04.08.2004 не мог действовать после указанной предельной даты; продление действия заключенного с Обществом договора аренды на новый срок было возможно только по результатам торгов; стороны многократно меняли условия договора аренды, в то время как часть 2 статьи 621 ГК РФ позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент обращения Общества с заявлением от 28.02.2019 о приобретении федерального имущества у него имелся действующий договор аренды; при этом Общество было не лишено возможности реализовать свое право на приобретение имущества в установленном законом порядке посредством обращения с соответствующим заявлением в период действия договора аренды и до 01.07.2015.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма ВАС РФ N 134, при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Статья 17.1 Закона N 135-ФЗ, частью 1 которой предусмотрено, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (за исключением определенных в данной части случаев), вступила в силу с 02.07.2008.

Поскольку договор аренды от 04.08.2004 заключен сторонами до введения в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, материалами дела подтверждается и не оспорено Управлением Росимущества пользование Обществом арендованным имуществом с внесением арендной платы до указанного в договоре срока и после его истечения (30.06.2014) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суды, сославшись на нормы Закона N 135-ФЗ, которыми регламентируется процедура заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок, и сделав вывод о том, что договор от 04.08.2004 аренды федерального имущества мог быть заключен на новый срок только по итогам торгов, не учли приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ N 73 разъяснений о возможности возобновления на неопределенный срок договора, заключенного до принятия Закона N 135-ФЗ.

В письме от 16.08.2016, в котором Управление Росимущества уведомило арендатора о новых реквизитах для перечисления арендной платы и невозможности заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, арендодатель не сообщил о намерении отказаться от договора, действие которого с 01.07.2014 возобновилось на неопределенный срок. В материалы дела не представлено доказательств того, что арендодатель в последующие годы до подачи Обществом в 2019 году заявления о выкупе арендованного имущества заявлял об отказе от договора аренды и требовал возврата имущества, которое до настоящего времени находится в пользовании арендатора.

У судов не было оснований для применения к спорным правоотношениям положений части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, которой было разрешено заключение на новый срок (не более чем до 01.07.2015) без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ утратила силу с 01.07.2013, то есть до истечения 30.06.2014 срока действия спорного договора аренды.

Таким образом, выводы судов о том, что договор аренды от 04.08.2004 прекратил действие и на момент обращения с заявлением о приобретении арендуемого федерального имущества у Общества отсутствовал действующий договор аренды, поэтому у него не имеется преимущественного права на приобретение этого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, не соответствуют приведенным нормам права и разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Вывод судов о том, что препятствием для приватизации арендованного имущества является многократное изменение сторонами условий договора аренды, в то время как часть 2 статьи 621 ГК РФ позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях, сделан без исследования существа изменений, обстоятельств и причин, по которым стороны дополнительными соглашениями вносили изменения в договор.

Как указало Общество, дополнительные соглашения были заключены сторонами в связи с изменениями наименования арендодателя, реквизитов платежей, уменьшения площади арендуемого имущества в связи утилизацией и списанием некоторых объектов. Доказательств того, что после возобновления спорного договора на неопределенный срок его условия, в том числе в части увеличения объектов аренды, были изменены существенным образом, Управление Росимущества не представило.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 31.12.2019, постановление апелляционного суда от 18.03.2020 и постановление окружного суда от 31.07.2020 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене.

Поскольку суды отказали в удовлетворении заявления Общества исходя из отсутствия у заявителя действующего договора аренды и не проверили при этом иные, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ основания для признания за арендатором преимущественного права на приватизацию федерального имущества, не установили перечень имущества, которое может быть приобретено в частную собственность с учетом его характеристик, назначения, в том числе не установили возможно ли приобретение имущества совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при том, что приватизация зданий и сооружений по общему правилу (при отсутствии на участке объектов других собственников, иных предусмотренных законом препятствий) возможна только с одновременной приватизацией и земельных участков, занятых этими зданиями (пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать предусмотренные Законом N 159-ФЗ обстоятельства, необходимые для решения вопроса о приватизации Обществом арендованного имущества в порядке указанного Закона, на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.12.2019, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2020 по делу N А11-8684/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.