Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2011.

Постановление изготовлено в полном объ,ме 10.05.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Сорокиной И.В.

Егоровой С.Г.

Толкачевой И.Ю.

от истца:

представитель не явился, извещен надлежаще;

от ответчика:

Петраченкова А.С. - представителя (доверенность от 25.01.2011);

от третьего лица:

представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Смоленскотель", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по делу N А62-3879/2010,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к открытому акционерному обществу "Смоленскотель" (далее - ОАО "Смоленскотель"), г. Смоленск, о взыскании 1 024 639 руб. 18 коп., в том числе 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 364 262 руб. 52 коп. пени (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2010 (судья Печорина В.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 (судьи Рыжова Е.В., Волкова Ю.А., Мордасов Е.В.), исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ОАО "Смоленскотель" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец и третье лицо своих представителей в суд округа не направили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, постановлением главы города Смоленска N 2424 от 23.08.2006 ОАО "Смоленскотель" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1845 кв. м. с кадастровым номером 67:27:003 14 02:0002 из категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, для строительства здания общественного назначения.

На основании указанного постановления 15.03.2007 между муниципальным образованием г. Смоленск (арендодатель) и ОАО "Смоленскотель" (арендатор) заключен договор аренды N 6312, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды указанный земельный участок.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для строительства здания общественного назначения.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии с условиями заключенного договора спорный земельный участок был передан ОАО "Смоленскотель".

Однако, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

29.06.2010 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженности по арендной плате.

Указанная претензия была оставлена ОАО "Смоленскотель" без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. пени. При этом суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является надлежащим истцом и вправе заявлять требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов о том, что Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является надлежащим истцом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса РФ).

Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлено, что распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Постановлением Администрации Смоленской области N 86 от 20.02.2009 полномочия по распоряжению названными земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что первоначальный арендодатель (муниципальное образование г. Смоленск) выбыл из обязательства, и с момента издания указанных нормативных актов право требовать надлежащего исполнения договора аренды земельного участка принадлежит уполномоченному лицу - Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций также правомерно указано на то, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, подтверждающих факт передачи спорного земельного участка ответчику.

Так, из материалов дела следует, что 20.07.2009 ОАО "Смоленскотель" обращалось к Главе города Смоленска с заявлением N 205 о предоставлении градостроительного плана указанного земельного участка для размещения здания общественного назначения.

12.08.2009 указанный градостроительный план был выдан ОАО "Смоленскотель", изготавливалась проектная документация на строительство заявленного объекта.

24.05.2010 ОАО "Смоленскотель" обратилось к Главе города Смоленска с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания общественного назначения.

Из содержания письма ОАО "Смоленскотель" N 149 от 21.06.2010 следует, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в 2006 году.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок фактически был передан ОАО "Смоленскотель", несмотря на то, что акт приема-передачи предмета аренды отсутствует.

В то же время, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Земельный кодекс РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

По смыслу указанных правовых норм вид разрешенного использования земельного участка имеет существенное значение при заключении договоров аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Смоленска N 2424 от 23.08.2006 названный земельный участок предоставлен ОАО "Смоленскотель" в аренду для строительства здания общественного назначения.

Пунктом 1.1. договора аренды от 15.03.2007 также установлено, что земельный участок по адресу - г. Смоленск, ул. Попова, предоставляется ОАО "Смоленскотель" под строительство здания общественного назначения.

При этом пунктом 5.2. договора аренды от 15.03.2007 на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целью и на условиях его предоставления.

В то же время, из письма заместителя главы города Смоленска N 6-3294 от 02.06.2010 следует, что выделенный ОАО "Смоленскотель" для строительства здания общественного назначения земельный участок расположен в зоне ПС (санитарно-защитные зоны предприятий I-V классов санитарной вредности), что не соответствует установленному виду использования.

Зональные регламенты разрешенного использования территории установлены Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утвержденными решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490.

Данное обстоятельство делает невозможным использование указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением на условиях договора аренды.

При этом на момент заключения договора аренды от 15.03.2007 Правила землепользования и застройки города Смоленска, изменившие разрешенное использование предоставленного ответчику земельного участка, уже действовали.

С учетом изложенного, судам первой и апелляционной инстанций надлежало рассмотреть вопрос о действительности договора аренды от 15.03.2007, учитывая, что арендодателю как лицу, наделенному полномочиями по распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, должно было быть известно, что разрешенное использование спорного земельного участка изменилось, в связи с чем пользование арендуемым земельным участком по целевому назначению, указанному в договоре аренды от 15.03.2007, было невозможно с момента заключения данного договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, и на основании установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы действующего законодательства.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по делу N А62-3879/2010 отменить Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

С.Г. Егорова И.Ю. Толкачева

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 мая 2011 г. N Ф10-1512/11 по делу N А62-3879/2010