Резолютивная часть постановления оглашена 28.03.2014.

Полный текст постановления изготовлен 04.04.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Бересневой И.В. и Майоровой А.В. (доверенности от 09.01.2014),

от ответчика: Дерновой Ю.Г. и Ткаченко В.Б. (доверенности от 12.03.2013 и 30.07.2012),

от третьих лиц - администрации Нижнего Новгорода: Пименовой И.В. (доверенность от 30.12.2013), Правительства Нижегородской области: Преподобной Н.А. (доверенность от 15.01.2014),

от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестинжиниринг": Ткаченко В.Б. (доверенность от 27.01.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.10.2013, принятое судьей Требинской И.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Богуновой Е.А., Вечкановым А.И., по делу N А43-581/2013

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН: 5260258667, ОГРН: 1095260008172)

к обществу с ограниченной ответственностью "Трейд-Парк" (ИНН: 5260114619, ОГРН: 1035205388041)

о расторжении договора аренды земельного участка

и по встречному иску о признании недействительным отказа от договора аренды государственного имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Нижнего Новгорода, Правительство Нижегородской области, Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области, Инспекция Волжского управления государственного морского и речного надзора Федеральной службы по надзору в сфере транспорта, Инспекция Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Инспекция Федерального агентства морского и речного транспорта и общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестинжиниринг",

и у с т а н о в и л :

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трейд-Парк" (далее - ООО "Трейд-Парк", Общество) о расторжении договора аренды от 25.12.2007 N 0379/18 земельного участка с кадастровым номером 52:18:060003:0009, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная.

Исковые требования основаны на статьях 450 (пункте 2), 452 (пункте 2) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 22 (пункте 9), 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы использованием ответчиком земельного участка не по целевому назначению и прекращением между сторонами арендных правоотношений на объект недвижимого имущества, находящегося на указанном земельном участке.

Сославшись на статьи 10, 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Трейд-Парк" предъявило Теруправлению встречный иск о признании недействительным уведомления от 17.12.2012 N АБ-03/18090 об одностороннем отказе от договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 государственного имущества (по конкур- су) - сооружения причальной стенки, расположенного на спорном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация), Правительство Нижегородской области (далее - Правительство),

Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области (далее - Инспекция ГСН), Инспекция Волжского управления государственного морского и речного надзора Федеральной службы по надзору в сфере транспорта (далее - Ространснадзор), инспекция Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (далее - Ростехнадзор), Инспекция Федерального агентства морского и речного транспорта (далее - Росморречфлот) и общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестинжиниринг" (далее - ООО "Стройинвестинжиниринг").

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.10.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.01.2014, удовлетворил встречные требования и признал недействительным односторонний отказ Теруправления от договора аренды государственного имущества от 25.12.2007 N 01-02/020; в удовлетворении первоначального иска отказал.

Суды обеих инстанций установили, что строительство Обществом на спорном земельном участке туристического комплекса не противоречит целям предоставления участка, указанным в договоре аренды от 25.12.2007 N 0379/18, и что Теруправление заявило требование о расторжении сделки по истечении трехлетнего срока исковой давности, не нашли оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора от 25.12.2007 N 01-02/020 государственного имущества и расценили действия Теруправления по прекращению этой сделки как злоупотребление правом.

Не согласившись с данными судебными актами, Теруправление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание статьи 30 - 33 Земельного кодекса Российской Федерации и сделали ошибочные выводы о предоставлении Обществу спорного земельного участка для строительства и об использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целями его предоставления. Переписка сторон и протоколы совместных совещаний органов исполнительной власти не могут подменять собой акт выбора земельного участка и решение уполномоченного органа о предоставлении земли в аренду под строительство. Теруправление согласилось на выполнение арендатором неотделимых улучшений сооружения причальной стенки в рамках договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 (письмо от 07.03.2008) и не давало разрешения на строительство на участке новых объектов недвижимости. Разрешение на строительство туристического комплекса от 01.08.2008 N RU 52303000-27/288р, выданное Администрацией, не подтверждает законности действий арендатора в отношении федеральной собственности.

Заявитель не согласен с выводами судов об истечении срока исковой давности и указывает, что о строительстве объекта недвижимости на федеральном земельном участке Теруправлению стало известно в 2010 году из заключения государственного предприятия Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" об исполнительной съемке земельного участка, в котором указывалось о наложении границ вновь создаваемых объектов на пределы существующего сооружения причальной стенки.

Суды не применили подлежащую применению статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учли безусловное право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Податель жалобы настаивает на нарушении арендатором существенных условий, содержащихся в пунктах 2.2.4 и 2.2.7 договора аренды государственного имущества, и считает, что действия арендодателя по прекращению договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 направлены на защиту имущественных прав (сохранение федерального имущества), поэтому они не являются злоупотреблением правом.

В судебном заседании представители истца, Администрации и Правительства поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу в судебном заседании представители ответчика и ООО "Стройинвестинжиниринг" указали на ошибочность аргументов заявителя и просили оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Ростехнадзора о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Инспекция ГСН, Ространснадзор и Росморречфлот, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее и заслушав полномочных представителей участвующих в деле лиц, окружной суд пришел к следующему.

Как видно из документов и установил суд, Администрация 24.05.2007 утвердила проект планировки и межевания территории по Нижне-Волжской набережной от Канавинского моста до переулка Кожевенного, разработанный ООО "Трейд-Парк" на основании распоряжения главы Администрации от 16.05.2005 N 1526-р. В проектируемую территорию вошел земельный участок с кадастровым номером 52:18:060003:0009, находящийся в федеральной собственности.

По результатам конкурса на право заключения договора аренды объектов федеральной собственности (протокол от 14.12.2007 N 14) Теруправление (арендодатель) и ООО "Трейд-Парк" (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 государственного имущества - сооружения причальной стенки, расположенного на земельном участке площадью 39 612,40 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:060003:0009, на неопределенный срок. В этот же день объект передан арендатору.

Арендатор вправе осуществлять неотделимые улучшения предмета аренды с письменного согласия арендодателя (пункт 1.5 договора).

В пунктах 2.2.4 и 2.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договор страхования объекта и не предоставлять арендованное имущество в пользование или субаренду третьим лицам без согласия арендодателя. В случае нарушения данных обязательств, а также при расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 N 0379/18 арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 5.3 договора).

Теруправление (арендодатель) и ООО "Трейд-Парк" (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.2007 N 0379/18 земельного участка с кадастровым номером 52:18:060003:0009, расположенного на Нижне-Волжской набережной Нижнего Новгорода, сроком с 25.12.2007 по 25.12.2056 под причальную стенку и иные виды разрешенного использования. По акту приема-передачи от 25.12.2007 участок передан арендатору. Договор заключен также по результатам конкурса на право заключения договора аренды объектов федеральной собственности (протокол от 14.12.2007 N 14), где объект недвижимости и земельный участок были объединены в один лот.

Согласно пункту 4.1.1 договора основаниями для досрочного расторжения сделки являются нецелевое использование земельного участка и расторжение договора аренды государственного имущества от 25.12.2007 N 01-02/020.

Администрация Нижнего Новгорода выдала ООО "Трейд-Парк" разрешение от 07.08.2008 N RU 52303000-27/288р на строительство туристического комплекса с подсобными подземными помещениями и трансформаторными подстанциями сроком до 31.12.2012.

Теруправление 24.11.2008 провело проверку использования федерального имущества, в результате которой установило, что на части спорного земельного участка проводятся работы по строительству туристического комплекса.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 17.12.2012 N АБ-03/18090 об одностороннем отказе от договора аренды государственного имущества от 25.12.2007 N 01-02/020 и уведомление от 24.12.2012 N АБ-03/18585 с предложением расторгнуть договор аренды земли.

Несогласие ООО "Трейд-Парк" расторгнуть договор аренды от 25.12.2007 N 0379/18 в добровольном порядке и незаконность прекращения договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 послужили основаниями для обращения сторон в арбитражный суд с настоящими исками.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения названных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Удовлетворяя требования ООО "Трейд-Парк" о признании недействительным уведомления от 17.12.2012 N АБ-03/18090 об одностороннем отказе от договора аренды государственного имущества суды двух инстанций исходили из того, что арендодателю было известно об осуществлении арендатором строительных работ на спорной площадке и расценили действия по прекращению данной сделки как злоупотребление правом.

Однако наличие информации об осуществлении строительных работ никоим образом не характеризует действия ответчиков как недобросовестное осуществление гражданских прав, поскольку в качестве злоупотреблением правом могут рассматриваться исключительно действия, заведомо направленные на причинение вреда другому лицу.

За Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 39 612,40 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:060003:0009 под причальную стенку, которая является сложной вещью и включает в себя причальную шпунтовую стенку протяженностью 993,55 метра, намыв и образование территории, причальную набережную, навесы с подпорными стенками для пассажиров, благоустройство и малые архитектурные формы, крепление откоса территории железобетонными плитами, 10 лестниц, водопровод, хозяйственно-питьевой водопровод, ливневую канализацию, кабельные сети электроснабжения и наружного освещения и сети связи.

Технические характеристики описанного сооружения и отдельных его элементов, в том числе площадь и конкретное месторасположение на застраиваемом земельном участке, а также возможность одновременного существования на спорной площадке вновь возводимого комплекса и уже существующего государственного имущества суды не выясняли.

При этом без установления данных обстоятельств и исследования вопроса о том, не являются ли действия Теруправления по отказу от договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 попыткой защитить государственное имущество от разрушения, выводы судов о недобросовестности оспариваемых действий арендодателя являются преждевременными.

Отказывая в удовлетворении искового требования Теруправления о расторжении договора аренды земельного участка, суды исходили из того, что истец пропустил срок исковой давности для обращения с данным иском, посчитав, что течение срока необходимо исчислять с даты проведения проверки переданного в аренду имущества (24.11.2008), когда арендодателю стало известно о нарушении своих прав осуществлением строительства.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из указанных норм следует, что право требовать расторжения договора в судебном порядке могло возникнуть у Теруправления с момента завершения обязательной досудебной процедуры урегулирования сторонами данного вопроса. Ранее этой даты оснований для обращения Теруправления за судебной защитой не имелось.

С учетом изложенного вывод судов о начале течения срока исковой давности к требованию о судебном расторжении договора аренды с момента проведения проверки по использованию государственного имущества следует признать ошибочным.

В качестве основания для расторжения договора от 25.12.2007 N 0379/18 арендодатель указал на нецелевое использование земельного участка, самовольное распоряжение участком без согласия арендодателя.

Руководствуясь Правилами землепользования и застройки в Нижнем Новгороде, утвержденными постановлением городской Думы от 15.11.2005 N 89 (далее - Правила землепользования и застройки), градостроительным паспортом территории и наличием согласований контролирующих органов, а также наличием разрешения на строительство, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что предоставленный на основании договора аренды от 25.12.2007 N 01-02/020 под сооружение причальной стенки и под иные виды использования земельный участок с кадастровым номером 52:18:060003:0009 может быть использован для строительства, и не усмотрели в действиях ответчика нецелевой эксплуатации участка.

Вместе с тем содержащаяся в данном договоре ссылка на возможность иного применения объекта найма не наделяет арендатора правом на его использование в целях строительства ввиду особого порядка приобретения такого права, предусмотренного земельным законодательством (статьи 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалы дела не содержат доказательств отведения в установленном законом порядке земельного участка под строительство туристического комплекса. Договор аренды земельного участка от 23.12.2004 N 0118/18, заключенный между Теруправлением и ООО "Трейд-Парк" для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, прекратил действие, поэтому он не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего дела.

Выдача компетентным органом местного самоуправления разрешения на строительство не может служить доказательством законности действий арендатора земельного участка, поскольку земельный участок, в отношении которого выдано разрешение на строительство, никогда для целей строительства не предоставлялся.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о целевом использовании переданного в аренду земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Правила землепользования и застройки, на которые ссылались суды, действительно не исключают возможности строительства туристического комплекса на территории Нижне-Волжской набережной (в зонах Ц-1, Ц-3 и Р-2), но они не могут применяться без учета вида разрешенного использования предполагаемого к застройке земельного участка и обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей уже существующих на данном земельном участке объектов недвижимости. Иное противоречило бы целям разработки Правил.

Между тем, суды фактически разрешили строительство, не выяснив судьбу объекта недвижимого имущества (сооружения причальной стенки), расположенного на застраиваемой территории, с учетом волеизъявления его собственника.

Таким образом, до выяснения указанных судом округа обстоятельств выводы суда первой инстанции, нашедшие поддержку в суде апелляционной инстанции, об отсутствии оснований для расторжения сделок, являются преждевременными.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании частей 1 и 2 (пунктов 2 и 3) статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по правилам пункта 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1 и пунктами 2 и 3 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.10.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А43-581/2013 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.