Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 марта 2014 г. N Ф01-875/14 по делу N А17-2421/2013 (ключевые темы: арендная плата - жилой дом - продажа права на заключение договоров аренды - порядок проведения торгов - земельный участок)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 марта 2014 г. N Ф01-875/14 по делу N А17-2421/2013

Нижний Новгород

20 марта 2014 г.

Дело N А17-2421/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2014.

Полный текст постановления изготовлен 20.03.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от ответчика: Тихонова В.М. (по доверенности от 18.03.2014), Павловой О.Б. (по доверенности от 01.10.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013, принятое судьей Балашовой Н.С., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013, принятое судьями Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е., Сандаловым В.Г., по делу N А17-2421/2013

по иску администрации города Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" (ИНН: 3702008119, ОГРН: 1033700079203)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания"

к администрации города Иваново

о взыскании убытков

и у с т а н о в и л :

администрация города Иваново (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате с 12.12.2011 до 01.07.2013 в размере 6 658 360 рублей 66 копеек и неустойки с 31.03.2012 до 10.07.2013 в размере 1 354 456 рублей 07 копеек.

Исковые требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении принятых обязательств по договору.

Общество, не признав иск, воспользовалось правом на обращение в суд с встречным иском о возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы в размере 2 856 981 рубля 80 копеек.

Встречный иск основан на статьях 15, 309, 393, 606 и 611 ГК РФ и мотивирован отсутствием возможности использования арендованного земельного участка по прямому назначению, следовательно, Общество понесло убытки в виде уплаты арендных платежей.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 13.09.2013, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013, удовлетворил частично исковые требования и отказал в удовлетворении встречного иска. Руководствуясь статьями 15, 16, 307, 308, 309, 310, 330, 333, 408, 420, 421, 432, 606, 607, 612, 614, 1064 и 1069 ГК РФ и статьями 1, 38.1, 42, 46, 62 и 65 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что право аренды спорного земельного участка ответчиком приобретено по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков. Приняв участие в торгах, ответчик выразил волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов, каких-либо замечаний и претензий при подписании документов по аукциону, договора аренды и акта приема-передачи земельного участка не заявлял. Введение ответчика истцом в заблуждение относительно характеристик и площади земельного участка не доказано. Действия Общества по частичной оплате арендных платежей свидетельствуют о том, что соглашение было достигнуто сторонами и условия договора исполнялись, следовательно, первоначальный иск о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в заявленном размере. Неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, поэтому на основании статьи 333 ГК РФ она снижена и взыскана в размере 620 792 рублей 35 копеек. Встречный иск не подлежит удовлетворению в связи с тем, что оплата арендных платежей в рамках действующего договора аренды является надлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору и не может быть расценена как убытки. Общество не представило доказательств того, что причиной уплаты арендных платежей явились неправомерные действия Администрации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суды обеих инстанций пришли к необоснованным выводам о том, что невозможность использования земельного участка не может являться основанием для освобождения от оплаты арендной платы в рамках действующего договора аренды, а также что ответчиком не представлены доказательства невозможности использования земельного участка. Площадь предоставленного земельного участка без дополнительного её увеличения не позволяет осуществить проектирование, получение разрешения на строительство и строительство 144-квартирного 10-этажного жилого дома. Суды обеих инстанций неправомерно отказали в назначении судебной экспертизы по вопросу возможности строительства жилого дома на предоставленном земельном участке. Суд не рассмотрел встречные исковые требования о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, а рассмотрел требования о возмещении убытков в связи с причинением вреда.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебной заседание не обеспечил, направив отзыв на кассационную жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании протокола от 07.12.2011 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.12.2011 N С-3/01-1378, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:010246:246, площадью 2753 квадратных метра, расположенный по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Полевая, у дома N 35а, для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора).

В разделе 3 договора стороны определили размер арендной платы на 2011-2015 годы и предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально (за первый, второй и третий кварталы не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал не позднее 15 ноября).

Администрация и Общество 12.12.2011 подписали акт приема-передачи к договору аренды, в соответствии с которым Общество приняло спорный земельный участок в аренду, земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования и претензий арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.

Стороны 28.01.2013 подписали акт сверки расчетов по арендной плате по состоянию на 25.01.2013, согласно которому задолженность ответчика по договору аренды составила 4 098 360 рублей 66 копеек.

В феврале 2013 года Общество обратилось с письмом к Администрации, содержащим просьбу предоставить рассрочку погашения задолженности по арендной плате в сумме 4 098 360 рублей 66 копеек.

Сославшись на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за земельный участок в полном объеме, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Невозможность использования земельного участка по назначению по причинам, не зависящим от арендатора, послужила основанием для обращения Общества с встречными требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что наличие задолженности в заявленном истцом размере подтверждается материалами дела, доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчик не представил, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Администрации.

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется на торгах (статья 38.1 ЗК РФ).

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно среди прочего содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (подпункт 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ).

Право аренды спорного земельного участка было приобретено Обществом по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

В извещении о проведении аукциона о продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов содержались информация по лоту N 1: предмет аукциона - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246, площадью 2753 квадратных метра, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Полевая, у дома N 35а, для строительства многоквартирного жилого дома, имеющиеся технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, параметры разрешенного строительства, а также указано, что имеются предэскизный проект, выполненный обществом с ограниченной ответственность "Нотта" (далее - ООО "Нотта") в 2011 году, технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям (топографическая съемка) от 2011 года и технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям от открытого акционерного общества институт "Ивановопроект" от 2011 года N 11087.

От Общества 30.11.2011 принята заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246, площадью 2753 квадратных метра в целях жилищного строительства. В пункте 3.3 заявки указано, что с техническими условиями, реквизиты которых опубликованы в информационном сообщении о проведении аукциона (газете "Рабочий край") от 02.11.2011 N 202, заявитель ознакомлен и согласен.

В протоколе о результатах аукциона от 07.12.2011 N 42 (лот N 1) указано, что покупателем, победившим на аукционе по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, является Общество. Протокол подписан покупателем.

Представленные доказательства свидетельствуют о том, что Общество, приняв участие в торгах, выразило волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов. Доказательств того, что Общество было введено в заблуждение относительно характеристик и площади земельного участка, не представлено.

Каких-либо замечаний и претензий при подписании документов по аукциону, договора аренды и акта приема-передачи земельного участка ответчиком не заявлено. Необходимых мер по возврату земельного участка не было предпринято.

Невозможность строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома, соответствующего параметрам разрешенного строительства, ответчиком не подтверждена.

Ссылка заявителя на невозможность строительства на спорном участке жилого дома, указанного в предэскизном проекте, выполненном ООО "Нотта", была предметом исследования у судов обеих инстанций и получила надлежащую правовую оценку.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из извещения о проведении торгов либо заключенного впоследствии договора аренды не следует, что обязательства сторон связаны со строительством 10-этажного 144-квартирного жилого дома.

Довод заявителя о том, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, судом округа рассмотрен и признан несостоятельным, поскольку в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение судебной экспертизы по делу является правом, а не обязанностью суда. В данном случае суды сочли нецелесообразным удовлетворение указанного ходатайства.

Довод ответчика о неправильном применении норм права при рассмотрении встречного иска судом округа рассмотрен и отклонен.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства означает нарушение конкретной обязанности должника в рамках относительного правоотношения.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Убытки подлежат возмещению при наличии совокупности следующих условий: противоправности действий причинителя вреда, наличии убытков (вреда), причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками (вредом), наличии вины причинителя вреда.

Правила статьи 1064 ГК РФ применяются к деликтным (внедоговорным) обязательствам, то есть при причинении личности или имуществу потерпевшего вреда, не связанного с неисполнением или ненадлежащим исполнением лицом обязанностей по договору с потерпевшей стороной.

Данная норма судом первой инстанции не применялась.

Оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суды пришли к правомерному выводу о недоказанности ответчиком наличия причинно-следственной связи между наличием убытков и действиями Администрации, поскольку арендная плата не является убытками истца по смыслу статьи 15 ГК РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу N А17-2421/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов