Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2013 г. N Ф01-10943/13 по делу N А43-30719/2012 (ключевые темы: ставки арендной платы - государственное имущество - участник аукциона - комплексное освоение - право на заключение договора аренды)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2013 г. N Ф01-10943/13 по делу N А43-30719/2012

Резолютивная часть объявлена 18.09.2013.

Полный текст постановления изготовлен 25.09.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Бабаева С.В., Елисеевой Е.В.

при участии представителя

от истца: Брагина Ю.Б. (доверенность от 08.09.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Домус"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013,

принятое судьями Малышкиной Е.Л., Богуновой Е.А., Соловьевой М.В.,

по делу N А43-30719/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Домус" (ОГРН: 1077759490060)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Дивеевского района

Нижегородской области

об обязании привести условия договора аренды земельного участка в соответствие

с действующим законодательством

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "Домус" (далее - ООО "Домус", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Дивеевского района Нижегородской области (далее - Комитет) об обязании привести условия договора от 18.06.2010 N 01/01-10 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 96 636 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижегородская область, Дивеевский район, западная часть поселка Сатис, с кадастровым номером 52:55:0100009:1949, в соответствие с действующим законодательством, а именно изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "размер арендной платы за участок, указанный в настоящем договоре, в расчете на единицу площади в год составляет 0,395 рубля за один квадратный метр (установлен на основании Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 N 186).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013, в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что ООО "Новые этажи" (а посредством заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка и ООО "Домус"), обладающее информацией о начальном размере арендной платы, подтвердило согласие с предложенными организатором аукциона условиями и заключило договор на этих условиях. Изменение размера арендной платы, установленной в пункте 4.1 договора аренды, будет являться нарушением антимонопольного законодательства и приведет к недобросовестной конкуренции. Законом не установлена возможность изменения величины арендной платы, определенной по результатам торгов.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты вследствие неправильного применения норм материального и процессуального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. В пункте 4.1 договора аренды указано, что порядок определения размера арендной платы установлен на основании отчета об оценке. Данный пункт не содержит отсылок к аукционной документации и тем более к протоколу об итогах аукциона. Исходя из этого, на основании статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора, сформированное в пункте 4.1 договора, противоречит пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" и постановлению Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 N 186 и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит применению в части определения начальной цены предмета аукциона, поскольку аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях малоэтажного строительства регулируется статьей 38.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер арендной платы устанавливается организатором аукциона на основе Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, поскольку является величиной регулируемой.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

Суд удовлетворил ходатайство Комитета о рассмотрении кассационной жалобе без участия его представителя.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялись перерывы до 10 часов 30 минут 10.09.2013, 13 часов 16.09.2013 и 13 часов 18.09.2013.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, в соответствии с решением инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области от 30.03.2010 N 5100-100-3714 Комитет 08.06.2010 провел открытый аукцион по составу участников по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 96 636 квадратных метров, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Нижегородская область, Дивеевский район, западная часть поселка Сатис, с кадастровым номером 52:55:0100009:1949, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях малоэтажного строительства.

Аукцион признан несостоявшимся по причине наличия единственного участника аукциона - ООО "Новые этажи" (протокол от 08.06.2010 N 2).

Комитет и ООО "Новые этажи" подписали соглашение от 08.06.2010 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка. С последним, как с единственным участником аукциона, Комитет заключил договор аренды от 18.06.2010 N 01/01-10 со сроком действия по 18.06.2015.

Договор в установленном порядке зарегистрирован 11.08.2010.

Объект аренды передан обществу "Новые этажи" по акту приема-передачи от 18.06.2010.

На основании соглашения от 12.05.2011 N 1 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18.06.2010 N 01/01-10 перешли к ООО "Домус". Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Нижегородской области 09.06.2011.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды размер арендной платы в расчете на единицу площади в год составил 06 рублей 24 копейки за один квадратный метр (установлен на основании отчета об оценке от 21.04.2010; оценщик Благов В.В.). Годовой размер арендной платы за участок составил 603 008 рублей 64 копейки.

Согласно письму администрации Дивеевского района от 26.06.2012 N 01-25-1162 земельный участок с кадастровым номером 52:55:0100009:1949 относится к государственной собственности до разграничения.

Истец полагает, что, поскольку аукцион признан несостоявшимся, отсутствует факт сделки, порождающей соответствующие правоотношения между сторонами, и при определении размера арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, следует руководствоваться постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 N 186, так как в силу пункта 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения арендной платы за пользование указанными участками устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с постановлением от 02.06.2006 N 186 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области до разграничения государственной собственности на землю, определяется на основании Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области.

Согласно названной методике величина арендной платы за рассматриваемый земельный участок составила 0,395 рубля за один квадратный метр в год.

В связи с приведенными обстоятельствами истец обратился к ответчику с требованием от 06.09.2012 N 36 о внесении соответствующих изменений в пункт 4.1 договора аренды.

В письме от 14.09.2012 N 589 Комитет сообщил, что размер годовой арендной платы является не начальной ценой на торгах, а представляет собой условие договора аренды, подлежащего заключению с победителем аукциона. Этот размер определяется еще до проведения торгов и публикуется в информационном сообщении, что и имело место. Отчет об оценке годовой арендной платы выполнен независимым оценщиком в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности".

Не согласившись с доводами, изложенными в упомянутом письме Комитета, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункты 1 и 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае признания аукциона не состоявшимся по той причине, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Начальную цену аукциона определяет продавец земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, лицо, которое подало заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участия.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по итогам аукциона Комитет и общество "Новые этажи" (единственный участник аукциона по продаже права на заключение договора аренды) заключили договор аренды земельного участка от 18.06.2010. В договоре указано, что он заключен на основании протокола результатов аукциона от 08.06.2010 N 2, согласно которому размер арендной платы за земельный участок определен в расчете на единицу площади в год, что составляет 6 рублей 24 копейки за квадратный метр.

Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно указали, что, подав заявку на участие в аукционе, ООО "Новые этажи" (а посредством заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка и ООО "ДОМУС"), обладающее информацией о начальном размере арендной платы, подтвердило согласие с предложенными организатором аукциона условиями и впоследствии заключило договор на этих условиях.

Аргумент подателя жалобы, что размер арендной платы устанавливается организатором аукциона на основе Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, поскольку является величиной регулируемой, несостоятелен, ибо, как правильно отметил суд, порядок определения размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка для жилищного строительства по результатам торгов установлен Земельным кодексом Российской Федерации, следовательно, названная методика не может быть применена; изменение арендной платы в договоре, заключенном по результатам проведения торгов, не предусмотрено.

Довод заявителя о том, что по результатам торгов признанных несостоявшимися (подано менее двух заявок), заключается самостоятельный договор без учета условий аукциона, отклоняются окружным судом, поскольку противоречит пункту 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд Нижегородской области и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А43-30719/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домус" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: