Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 апреля 2012 г. N Ф01-258/12 по делу N А28-11155/2010 (ключевые темы: муниципальная собственность - оферта - субъекты малого и среднего предпринимательства - протокол разногласий - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 26 апреля 2012 г. N Ф01-258/12 по делу N А28-11155/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20.04.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителя от истца: Смирновой Н.Н. по доверенности от 20.12.2011,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова на решение Арбитражного суда Кировской области от 10.10.2011, принятое судьей Славинским А.П., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011, принятое судьями Поляковой С.Г., Великоредчаниным О.Б.,Тетерваком А.В., по делу N А28-11155/2010 по иску индивидуального предпринимателя Онучина Владимира Борисовича к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества и установил:

индивидуальный предприниматель Онучин Владимир Борисович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - помещения площадью 292,3 квадратного метра с кадастровым номером 43:40:У0038:005:2415/09:1003/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Крупской, д. 5, установив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Продажная стоимость имущества с НДС составляет 7 494 000 рублей. Сумма НДС составляет 1 143 152 рубля 52 копейки. На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации продажная стоимость имущества составляет 6 350 847 рублей 46 копеек, без НДС".

Требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированны тем, что истец в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) согласился приобрести арендуемое им помещение, но возражал против предложенной ответчиком выкупной цены, ввиду чего между сторонами возник преддоговорный спор.

Сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд решением от 10.10.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.12.2011, частично удовлетворил исковые требования, определив цену реализации спорного объекта в размере 6 350 847 рублей 46 копеек и на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в остальной части прекратил производство по делу.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Комитет не согласен с выводом суда о том, что между сторонами возник преддоговорной спор. По мнению заявителя, Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в связи с истечением установленного законом срока для подписания договора. Комитет полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Заявитель ссылается на то, что истцом не обжаловались отказ либо действие (бездействие) уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Предпринимателя сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Определением от 16.02.2012 Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа приостановил производство по кассационной жалобе Комитета до проверки Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в порядке надзора судебных актов по делу N А28-10116/2010 Арбитражного суда Кировской области.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N ВАС-17258/2011 отказано в передаче дела N А28-10116/2010 Арбитражного суда Кировской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов по указанному делу.

Определением от 20.04.2012 Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа возобновил производство по кассационной жалобе Комитета.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Предпринимателю на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 03.03.2003 N 4234 предоставлено в аренду муниципальное нежилое помещение площадью 278,8 квадратного метра, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Крупской, д. 5, с целью размещения мебельного магазина.

На основании заявления Предпринимателя администрацией города Кирова вынесено постановление от 13.09.2010 N 4249-П "Об условиях приватизации имущества - помещения в здании гражданского и производственного назначения с кадастровым номером 43:40:У0038:005:2415/09-1003/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Крупской, д. 5", согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества.

Цена продажи имущества определена на основании заключения независимой оценочной организации и установлена в размере 7 647 000 рублей, включая НДС.

Комитет направил Предпринимателю письмо от 17.09.2010 N 10689, к которому приложил указанное постановление, заключение об оценке имущества и проект договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа. В письме Предпринимателю предлагалось в месячный срок со дня получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи помещения, определить порядок оплаты имущества и разъяснялось, что в случае незаключения в 30-дневный срок договора купли-продажи помещения Общество утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В проекте договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа, направленном Комитетом, продажная цена имущества с учетом НДС определена в размере 7 647 000 рублей.

Предприниматель, не согласившись с предложенной ценой, подготовил протокол разногласий от 11.10.2010 (в редакции истца цена имущества определена в размере 4 980 000 рублей) и направил его Комитету с приложением экспертного заключения.

Администрация города Кирова в связи с незаключением договора купли-продажи помещения в установленный срок вынесла постановление от 30.11.2010 N 5292-П "Об отмене постановления от 13.09.2010 N 4249-П "Об условиях приватизации имущества - помещения в здании гражданского и производственного назначения с кадастровым номером 43:40:У0038:005:2415/09-1003/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Крупской, д. 5".

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что проект договора купли-продажи имущества направлен Предпринимателю в письме от 17.09.2010 и подписан им с протоколом разногласий 11.10.2010, что свидетельствует о согласии истца на приобретение муниципального имущества в льготном порядке до истечения установленного законом срока на подписание оферты (17.10.2010). Вместе с тем в указанном обращении к Комитету покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству Предпринимателя назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 26.08.2011 N 6/5-3 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 6 350 847 рублей 46 копеек.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где им дана надлежащая правовая оценка.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кировской области от 10.10.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А28-11155/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: