Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 декабря 2011 г. N Ф01-5302/11 по делу N А82-978/2011 (ключевые темы: расторжение договора - договор аренды земельного участка - акт приема-передачи - арендатор - самостоятельное требование)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 9 декабря 2011 г. N Ф01-5302/11 по делу N А82-978/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2011.

Полный текст постановления изготовлен 09.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Чернышова Д.В.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011, принятое судьями Пуртовой Т.Е., Дьяконовой Т.М., Сандаловым В.Г., по делу N А82-978/2011 по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" о расторжении договора аренды от 11.10.2006 N 17751/1 и об обязании передать земельный участок,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", и установил:

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (далее - Акционерное общество) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка, от 11.10.2006 N 17751/1-о и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 20 505 квадратных метров, расположенный по адресу: город Ярославль, Красноперекопский район, квартал, ограниченный улицами Крупской, Осипенко и Декабристов.

Исковые требования основаны на статьях 452, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Водный закон) и мотивированы тем, что арендатор не использует земельный участок по целевому назначению - для жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 17.06.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.09.2011, оставил требование о расторжении договора без рассмотрения, а в остальной части отказал в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь пунктами 1 и 2 статьи 450, статьей 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Наличие договорных отношений препятствует возвращению земельного участка арендодателю.

Не согласившись с данными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды отказали в удовлетворении исковых требований, но отказав не приняли во внимание положения пункта 15 статьи 3 Вводного закона, согласно которому договор аренды земельного участка прекращается в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство, а Акционерное общество такого разрешения не получило. На протяжении всего срока действия договора аренды строительство на земельном участке не ведется, что является самостоятельным основанием для прекращения договора.

Акционерное общество отзывом на жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить ее без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ресолт" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 11.10.2006 N 17751/1-о, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 73:23:042206:0034, общей площадью 12 022 квадратных метров, расположенный в квартале, ограниченном улицами Крупской, Осипенко и Декабристов в Красноперекопском районе города Ярославля, для строительства двухэтажных сблокированных и индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями (пункт 1.1 договора).

Срок договора определен сторонами с 25.09.2006 по 28.09.2008.

Дополнительным соглашением от 13.03.2008 N 1 стороны изменили пункт 1.1 договора и обговорили, что арендатор принимает в аренду участок N 1 площадью 7466 квадратных метров и участок N 2 площадью 13 039 квадратных метров земельного участка общей площадью 20 505 квадратных метров с кадастровым номером 73:23:042206:0034.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 13.03.2008.

Дополнительным соглашением от 03.06.2008 N 2 произведена замена арендатора, которым стало Акционерное общество. Новый арендатор принял земельный участок по акту приема-передачи от 03.06.2008.

Дополнительным соглашением от 21.10.2008 N 3 стороны изменили срок действия договора, продлив его до 28.09.2011.

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением федеральной регистрационной службы по Ярославской области.

В пункте 2.1.4 договора стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по виду функционального использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два месяца подряд и нарушением других условий договора.

Досрочное расторжение договора производится по письменному соглашению сторон или решению суда. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором (пункты 4.1 и 4.2 договора).

В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае нарушения сроков проектирования, неиспользования земельного участка, предоставленного на период строительства, в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка (пункт 4.3.6 договора).

Агентство письмом от 06.04.2010 N 747 сообщило Обществу о том, что актом выезда от 02.04.2010 N 27 установлен факт неиспользования земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, в связи с чем считает необходимым досрочно расторгнуть договор аренды в порядке, предусмотренном статьями 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом сообщил, что ответ о готовности освободить земельный участок и передать его по передаточному акту необходимо направить в течение двух недель с момента получения уведомления.

Данное уведомление получено Акционерным обществом 20.04.2010.

Отсутствие ответа на изложенное предложение послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо ином случае, предусмотренном настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных норм права следует, что расторжение договора судом по требованию одной из сторон может быть реализовано, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и требования о расторжении договора.

Суды обеих инстанций оценили письмо от 06.04.2010 N 747 и посчитали, что оно не содержит предупреждения о необходимости исполнения арендатором договорных обязательств в разумный срок и предложения о расторжении договора, а потому не может быть принято в качестве доказательств соблюдения требований о досудебном урегулировании спора. При таких обстоятельствах суды правомерно оставили данное требование без рассмотрения.

Наличие договорных отношений исключает возложение на арендатора обязанности по возврату объекта найма.

Аргумент заявителя о том, что неполучение разрешения на строительство в течение шести месяцев является основанием для прекращения договора, отклоняется судом округа. Оценивая данные доводы истца, суды пришли к выводу о том, что арендатор на протяжении всего срока аренды предпринимал меры к согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, которая необходима для получения разрешения на строительства, а потому неполучение разрешения обусловлено объективными обстоятельствами, а не является результатом бездействия или умысла со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 по делу N А82-978/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: