Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 октября 2011 г. N Ф01-4102/11 по делу N А43-160/2011 (ключевые темы: земельный участок - право на заключение договора аренды - аукцион - жилищное строительство - комплексное освоение)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 5 октября 2011 г. N Ф01-4102/11 по делу N А43-160/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2011.

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Александровой О.В., Башевой Н.Ю.

при участии представителя от истца: Чадаева И.Г. (доверенность от 01.02.2011 N 70),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.03.2011, принятое судьей Игнатьевой О.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 принятие судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В. по делу N А43-160/2011 по иску закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и установил:

закрытое акционерное общество "Первая ипотечная компания - Регион" (далее - Общество, ЗАО "ПИК-Регион") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Автозаводский район, в границах улицы Героя Шнитникова, улицы Булавина и реки Оки, площадью 222 870 квадратных метров, кадастровый номер 52:18:04 04 59:0009, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Решением от 25.03.2011 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 04.07.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Общество не согласилось с принятыми по делу судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Истец считает, что суды не применили положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общие положения о договоре купли-продажи должны быть применены и к продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Общество полагает, что вывод судов о возможном нарушении прав неопределенного круга лиц противоречит статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, вывод судов о достоверности стоимости права на заключение договора аренды земельного участка неправомерен. Законодательством не предусмотрена обязательность величины указанной стоимости; невозможность ее обжалования делает несостоятельным указание суда на возможность подачи такого иска до момента заключения оспариваемого соглашения.

Подробно доводы ЗАО "ПИК-Регион" изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу возразило против доводов заявителя, просило оставить принятые судебные акты без изменения и заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Законность принятых Арбитражным судом Нижегородской области и Первым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по итогам проведения 05.09.2007 аукциона по лоту N 1 по продаже права аренды на 7 лет земельного участка площадью 222 870 квадратных метров, кадастровый номер 52:18:04 04 59:0009, подписан протокол от 05.09.2007 N 2 о результатах аукциона, согласно которому определен порядок внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, равной 1 716 000 000 рублей в соответствии с соглашением от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка.

Платежным поручением от 07.09.2007 N 68 ЗАО "ПИК-Регион" произвело первоначальный платеж (задаток) в размере 343 200 000 рублей (20% от начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка).

Министерство и ЗАО "ПИК-Регион" заключили договор аренды от 13.09.2007 N 18-450к земельного участка, согласно которому Общество принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 222 870 квадратных метров, кадастровый номер 52:1:04 04 59:0009, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Автозаводский район, в границах улицы Героя Шнитникова, улицы Булавина и реки Оки.

По акту приема-передачи от 13.09.2007 земельный участок был передан арендатору, что в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области от 30.10.2007).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.05.2009 по делу N А43-2786/2009 заключенный между Министерством и ЗАО "ПИК-Регион" договор аренды N 18-450к от 13.09.2007 расторгнут, требования Министерства о взыскании заявленной суммы долга удовлетворены.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2009 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.05.2009 по делу N А43-2786/2009 в части взыскания с ЗАО "ПИК-Регион" долга по основному платежу в сумме 85 800 000 рублей отменено, производство по делу в данной части прекращено. С Общества взысканы в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений Нижегородской области задолженность по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды в сумме 257 400 000 рублей и пени.

В настоящее время ЗАО "ПИК-Регион" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Министерства внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007, изложив его в следующей редакции:

"2. Цена по Соглашению и порядок ее внесения.

Согласно протоколу N 2 от 5 сентября 2007 года о результатах аукциона итоговая цена на право заключения договора аренды земельного участка составляет 613 200 000 рублей:

А) Внесенный победителем аукциона задаток в размере 343 200 000 рублей засчитывается в оплату и составляет полный размер итоговой цены аукциона.

Б) Оставшийся размер цены права на заключение договора аренды в сумме 270 000 000 рублей вносится ЗАО "ПИК-Регион" в следующем порядке: ежеквартальными взносами равными частями по 5% в квартал в размере 13 500 000 рублей не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором будет подписано дополнительное соглашение к соглашению о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка".

Руководствуясь статьями 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности изменения сторонами ии судом изначально объявленных и включенных в текст извещения о проведении аукциона условий.

Первый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение в силе.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В пункте 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункты 1 и 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торга является цена права на заключение договора аренды, в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса, где торг ведется в отношении размера годовой арендной платы.

Пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае признания аукциона не состоявшимся по той причине, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации является начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 7 статьи 38.1 начальную цену аукциона определяет продавец земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следовательно, лицо, которое подало заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участия.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по итогам аукциона от 05.09.2007 между Министерством и Обществом заключен договор аренды от 13.09.2007 N 18-450к. Цена приобретения права на заключение договора аренды указана в аукционной документации.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что, оформляя заявку на участие в аукционе и располагая информацией о цене права на заключение договора аренды, ЗАО "ПИК-Регион" подтвердило согласие на участие в аукционе на условиях предложенной цены и, заключив договор аренды, реализовало приобретенное право.

Ссылка Общества на положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом округа, поскольку согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами. В данном случае отношения сторон по приобретению права аренды земельного участка регулируются нормами земельного законодательства, в частности статьями 30.2, 38.1, 38.2.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что изменение условий договора, заключенного в связи с признанием аукциона несостоявшимся, не повлечет нарушения прав и законных интересов иных предполагаемых участников аукциона признан судом округа несостоятельным в силу следующего.

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании и размещается на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, и о начальной цене предмета аукциона.

Обязательственные отношения между лицом, откликнувшимся на объявление о проведении аукциона, и организатором аукциона возникают только в случае заключения договора, то есть законного оформления двусторонней сделки. До заключения договора все лица, желающие принять участие в аукционе, находятся в равном положении и, изучив содержащуюся в сообщении о проведении аукциона информацию, должны ею руководствоваться.

Таким образом, правомерен вывод апелляционного суда о потенциально ином составе участников при уведомлении о иной цене права на заключение аукциона.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили доводы истца о недостоверности величины стоимости права на заключение договора аренды, поскольку согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе Общества, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получили правильную правовую оценку и судом округа не принимаются, так как направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию кассационной инстанции не входит.

Арбитражный суд Нижегородской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на Общество.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.03.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 по делу N А43-160/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: