Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 апреля 2011 г. N Ф01-1203/11 по делу N А43-10378/2010 (ключевые темы: договор купли-продажи - земельный участок - общая долевая собственность - нежилое здание - спорт)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 19 апреля 2011 г. N Ф01-1203/11 по делу N А43-10378/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

при участии представителя от истца: Нухтарова В.И. (доверенность от 05.12.2010)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Поволжье-Спорт" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.09.2010, принятое судьей Кабакиной Е.Е., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011, принятое судьями Казаковой Н.А., Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И., по делу N А43-10378/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Поволжье-Спорт" (ИНН: 5260193089, ОГРН: 1075260014610) к Комитету по управлению городским имуществом земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода о признании недействительным договора купли-продажи и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Поволжье-Спорт" (далее - ООО "Поволжье-Спорт", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о признании недействительным и незаключенным договора купли-продажи в собственность муниципального имущества от 07.03.2008 N 1606.

Исковые требования основаны на статье 168, пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 1 и 2 статьи 36, пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием в договоре купли-продажи данных, позволяющих индивидуализировать имущество, являющееся предметом сделки, а также условия об одновременном переходе с правом собственности на нежилое помещение права общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.09.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 08.02.2011, отказал в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 552, статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 37, пунктом 4 статьи 35, пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что стороны согласовали предмет договора купли-продажи, а потому отсутствуют основания для признания оспариваемого договора незаключенным. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что с правом собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме переходит право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, договор купли-продажи не соответствует требованиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации, поскольку в договоре купли-продажи не определено, что одновременно с переходом права собственности на нежилое помещение осуществляется переход права собственности на земельный участок, на котором находится передаваемое имущество. Так же заявитель считает, что оспариваемая сделка является незаключенной, поскольку в ней не указаны конкретные данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче покупателю, так как в договоре отсутствуют идентифицирующие признаки и конкретизация объекта недвижимости.

Комитет отзывом на жалобу отклонил доводы заявителя и просил оставить ее без удовлетворения и ходатайством от 19.04.2011 просил рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, в муниципальной собственности находилось имущество - нежилое помещение N 1 (первый этаж, антресоль) общей площадью 1132,7 квадратного метра, по адресу: Нижний Новгород, Ленинский район, пр. Ленина, дом 53, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2004 серии 52-АБ N 192284.

В соответствии с постановлением главы администрации города Нижнего Новгорода от 12.12.2007 N 5991 указанное имущество выставлено на аукцион.

Протоколом от 04.03.2008 победителем аукциона признано ООО "Поволжье-Спорт".

Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи в собственность муниципального имущества от 07.03.2008 N 1606. Предметом договора являлось муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 (первый этаж, антресоль) общей площадью 1132,7 квадратного метра, по адресу: Нижний Новгород, Ленинский района, пр. Ленина, дом 53, принадлежащее продавцу на праве собственности, что полностью соответствует записи об объекте гражданских прав, имеющейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.1 договора).

Общество посчитало, что данный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в собственность покупателю, а также недействительным, поскольку в нем отсутствует условие о переходе с правом собственности на нежилое помещение права общей долевой собственности наряду с другим общим имуществом жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды исследовали имеющиеся в деле доказательства и, оценив договор купли-продажи от 07.03.2008 N 1606, а также свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2004 серии 52-АБ N 192284, пришли к выводу, что данный договор содержит необходимые сведения о предмете купли-продажи, позволяющие его индивидуализировать: адрес, площадь и место расположения объекта.

Предмет договора полностью воспроизводит описание недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права. При заключении договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора. С учетом указанных обстоятельств суды обоснованно признали, что сторонами согласованы условия о предмете и цене договора, отчуждаемое имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала при заключении договора, а потому договор купли-продажи является заключенным. Утверждение заявителем обратного направлено на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Утверждение заявителя, что отсутствие в договоре условия о переходе с правом собственности на нежилое помещение, права общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом, противоречит пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации и свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, отклоняется судом округа, поскольку основано на неверном толковании норм материального права.

Согласно названной норме права по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В подпункте 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации оговорены случаи, когда исключается возможность отчуждения объекта недвижимости вместе с земельным участком, в том числе при отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В пункте 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Предметом спорного договора купли-продажи являлось встроенное помещение N 1 в многоквартирном (девятиэтажном) жилом доме, что исключает возможность выдела в натуре доли общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом. Таким образом, отсутствие в договоре купли-продажи условия о переходе права общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и на земельный участок не нарушает требования закона и не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов судов обоих инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.09.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 А43-10378/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поволжье-Спорт" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: