Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июня 2015 г. N Ф06-23795/15 по делу N А65-21086/2014 (ключевые темы: расторжение договора аренды - нежилые помещения - досрочное расторжение договора - арендодатель - уведомление)

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июня 2015 г. N Ф06-23795/15 по делу N А65-21086/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

истца - Идрисова А.Р., доверенность от 04.02.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 в части (судья Харин Р.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-21086/2014

по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Алита" о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алита" о взыскании 1 479 983 руб. задолженности по арендным платежам, 306 360, 80 руб. договорной неустойки, о расторжении договора аренды N 8269-94 от 15.05.2013 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. О. Кошевого, д. 2А.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015, исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Алита" в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" взыскан 1 786 343, 80 руб. Требование о расторжении договора аренды N 8269-94 от 15.05.2013 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требований об обязании ООО "Алита" возвратить нежилые помещения общей площадью 214, 3 кв. м, отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, в части отказа в удовлетворении требования о возврате спорных объектов, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам в обжалуемой части, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани от 15.05.2013 N 8269-94, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения 1 этажа, указанные в договоре, общей площадью 214, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Олега Кошевого, д. 2а, для целей использования: под общественное питание, торговлю (раздел 1 договора).

Срок аренды установлен сторонами в течение трех лет до 14.05.2016 (дата возврата имущества) (п. 2.1, 2.2 договора). Вышеуказанный объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 15.05.2013. В акте указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 112 770 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным, в порядке, предусмотренном договором.

Письмом от 01.07.2014 N 12680/КЗИО-ИСХ, истец предупредил ответчика о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени по договору аренды N 8269-94 от 15.05.2013 в срок до 07.07.2014. Также истец предложил в срок до 07.07.2014 письменно дать согласие на расторжение договора аренды нежилого помещения. В материалы дела представлено почтовое уведомление о получении указанного письма ответчиком 10.07.2014.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Оставляя исковые требования в части расторжения договора аренды N 8269-94 от 15.05.2013 без рассмотрения, а требования об обязании возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. О. Кошевого, д. 2А без удовлетворения, суд первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Пунктом 6.7. договора аренды N 8269-94 от 15.05.2013 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе по своему выбору, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п. 3 ст. 450 ГК РФ, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях, в том числе не внесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения. В примечании указано, что при расторжении договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 ГК РФ, договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 20 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 12680/КЗИО-исх. от 01.07.2014 с предложением оплатить задолженность, в котором истец также указывал на дачу согласия ответчика на расторжение договора аренды, со ссылкой на обращение в суд, в том числе с указанными требованиями. В письме указано на необходимость дачи согласия на расторжение договора в срок до 07.07.2014, без указания на расторжение договора в случае неисполнения обязательств по оплате.

Вместе с тем, согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

Кроме того, вышеуказанное уведомление не содержит разумного срока для исполнения арендатором договорных обязательств, на нарушение которых ссылается арендодатель, поскольку ответчиком данное уведомление получено лишь 10.07.2014, и не является доказательством соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора.

С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о погашении задолженности и о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя не выполнены, поскольку в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды правильно пришли к выводу о правомерности оставления без рассмотрения требования о расторжении договоров аренды.

Истцом также заявлены требования о понуждении ответчика к возврату имущества, переданного по договору аренды. Данные требования также обоснованно оставлены судами без рассмотрения ввиду фактически несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора в отношении всех требований, взаимосвязанных друг с другом.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права в обжалуемой части. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 в обжалуемой части и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 по делу N А65-21086/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.