Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2015 г. N Ф06-18623/13 по делу N А12-11252/2014 (ключевые темы: муниципальная собственность - расторжение договора - субъекты малого и среднего предпринимательства - рассрочка - задолженность по договору)

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Королёвой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.07.2014 (судья Машлыкин А.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-11252/2014

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к обществу с ограниченной ответственностью "МЕДАСС-2", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о расторжении договора и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МЕДАСС-2" (далее - ответчик, ООО "МЕДАСС-2") о расторжении договора купли-продажи объекта муниципального имущества от 12.08.2009 N 115в, заключенного между истцом и ответчиком, и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения площадью 49,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Елецкая, 16.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.07.2014, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.08.2009 истец (продавец) и ответчик (покупатель) подписали договор купли-продажи объекта муниципального имущества N 115в.

Предметом договора является встроенное нежилое помещение площадью 49,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Елецкая, 16.

В соответствии с пунктами 1.3, 2.1.10 договора ответчик обязан уплатить цену продажи в размере 3 091 000 руб. и проценты при оплате в рассрочку в сроки и порядке, установленные договором.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей, который прилагается к названному договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 3).

Приложение N 3 к договору устанавливает график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Ответчик не исполнял обязанность по оплате выкупаемого имущества, что послужило основанием для взыскания задолженности в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.02.2013 по делу N А12-28735/2012 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору за период октябрь 2010 года по октябрь 2012 года в размере 2 554 220,95 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2014 по делу N А12-28697/2013 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору за период с июля 2013 года по август 2013 года в размере 158 746,28 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.10.2013 по делу N А12-19310/2013 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору за период с марта 2013 года по июнь 2013 года в размере 211 917,05 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.08.2013 по делу N А12-7440/2013 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору за период с ноября 2012 года по февраль 2013 года в размере 195 635,59 руб.

Указанные судебные акты вступили в законную силу и до настоящего времени не исполнены.

Истец письмом от 07.02.2014 N 203юр уведомил ответчика о расторжении договора, направив в его адрес соглашение о его расторжении и акт приема- передачи встроенного нежилого помещения площадью 49,8 кв.м, расположенного по адресу: город Волгоград, ул.Елецкая, 16.

Истец, считая, что со стороны ответчика имеют место существенные нарушения условий договора об оплате товара, обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

На основании положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать пи заключении договора.

В соответствии с пунктом 7.2 спорного договора, он подлежит расторжению: по решению суда, при неисполнении договорных обязательств одной из сторон, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случае признания сделки недействительной в порядке, установленном действующим законодательством, по соглашению сторон.

В настоящем случае основанием для расторжения договора купли-продажи истец посчитал невнесение платежей за проданное в рассрочку имущество, в связи с чем со стороны покупателя имеют место существенные нарушения условий договора об оплате товара.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения.

Существенным может быть признано нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку в спорном договоре не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что такое нарушение договора не является существенным.

Доказательств обратного истцом суду в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Более того, окончательный срок платежа по договору купли-продажи установлен сторонами согласно графику платежей - 20.08.2015, в связи с чем на момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора по существу срок окончательного платежа по договору не наступил.

Вместе с тем, в договоре предусмотрены санкции за несвоевременное перечисление платежей покупателем. Так, в пункте 5.3 договора установлено, что при несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,3 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

В связи с этим, как правильно указали суды, истец вправе требовать и оплату долга, и договорной неустойки.

Кроме того, как правильно указано судами, договор заключен в рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

При условиях, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение закреплен в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылка истца на судебные акты, которыми с ответчика взысканы суммы задолженности с октября 2010 по август 2013, отклонены судами обоснованно, поскольку к существу заявленных исковых требований по настоящему спору отношения не имеют.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложено и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.07.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу N А12-11252/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.