Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 декабря 2013 г. N Ф09-13254/13 по делу N А76-4268/2013 (ключевые темы: регистрирующий орган - регистрация прав - право аренды - соглашение о расторжении договора аренды - ипотека)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Рябовой С.Э., Платоновой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобуУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрирующий орган) на решениеАрбитражный суд Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи принял участие представитель регистрирующего орган - Усольцева О.С. (доверенность от 17.01.2013 N 58).

Администрация г. Магнитогорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении от 18.12.2012 N 33/210/2012-940 и обязании произвести государственную регистрацию указанного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Журкина Елена Сергеевна и открытое акционерное общество Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (далее - Банк).

Решением суда первой инстанции от 12.08.2013 (судья Наконечная О.Г.) требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 334, 335, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации права), ст. 1 - 3, 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Заявитель полагает, что регистрирующий орган не вправе осуществлять государственную регистрацию прекращения права аренды в отсутствие бесспорного основания прекращения обременения данного права. Регистрирующий орган указывает на то, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие прекращение залога права аренды земельного участка. Поскольку обременение права аренды залогом в установленном порядке не прекращено, заявитель считает, что регистрация прекращения права аренды возможна лишь при согласии залогодержателя.

В отзыве на кассационную жалобу администрация ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, по договору аренды от 07.09.2000 N 1468, заключенному между администрацией (арендодатель) и Керсановой Е.С. (в последующем Журкина Е.С., арендатор), последней в аренду предоставлен земельный участок для реконструкции расположенного на нём здания под гостиничный комплекс с размещением хозпостроек на срок до 20.12.2004. Регистрация договора произведена в установленном законом порядке.

Администрация 30.10.2012 обратилась к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 07.09.2000 N 1468 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216003:38 с приложением доверенности от 21.06.2012, выданной администрацией, соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды от 07.09.2000 N 1468, постановление администрации от 11.10.2012.

Сообщением от 18.12.2012 регистрирующий орган, руководствуясь абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации права) отказал в государственной регистрации прекращения обременения на земельный участок, ссылаясь на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации.

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим права арендодателя на участие в гражданском обороте, администрация обратилась в суд с соответствующими требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что расторжение договора аренды и регистрация данного соглашения не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4, 5 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав).

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Как предусмотрено в п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Из материалов дела следует, что основанием отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды явилось наличие в Едином государственном реестре сведений о регистрации залога права аренды по спорному договору и непредставление на государственную регистрацию письма банка, разрешающего государственную регистрацию прекращения аренды. Кроме этого, в качестве основания указано на отсутствие документов, подтверждающих, что Керсанова Е.С. (арендатор по договору аренды) и Журкина Е.С., с которой заключено соглашение о расторжении договора аренды, являются одним и тем же лицом.

Как установлено судами, право аренды земельного участка является предметом залога по договору об ипотеке от 20.06.2002 совместно с объектом недвижимости, расположенном на данном земельном участке. Обременение права аренды залогом произведено в пользу банка в обеспечение исполнения обязательств Ведериной-Черкасовой Л.В. по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002. Срок исполнения обязательств по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002 в соответствии с условиями данного договора наступил 18.09.2003. Установленный договором N 1468 от 07.09.2000 срок аренды истек 20.12.2004. На момент заключения соглашения о его расторжении данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что волеизъявление сторон на прекращение договора аренды оформлено в соответствии с требованиям действующего законодательства и не противоречит закону, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Кроме того, прекращение договора аренды не влияет на права залогодержателя, обусловленные наличием ипотеки на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке. Нахождение на участке объекта недвижимости в силу п. 5 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о существовании у его собственника права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта.

С учетом изложенного, а также приняв во внимание наличие у регистрирующего органа на момент обращения с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора информации о том, что арендатором спорного земельного участка является Журкина Е.С., суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что прекращение залога возможно лишь в порядке, предусмотренном ст. 25 Закона об ипотеке, не принимаются в силу вышеизложенного.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решениеАрбитражный суд Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобуУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.