Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Семёновой З.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее - Росимущество), индивидуального предпринимателя Чешина Андрея Владимировича (далее - предприниматель Чешин А.В.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А47-13380/2012 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Топольская Любовь Викторовна (далее - предприниматель Топольская Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Открытые решения" (далее - общество "Открытые решения"), Росимуществу, предпринимателю Чешину А.В. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012, заключенному между Росимуществом в лице общества "Открытые решения" и предпринимателем Чешиным А.В. в отношении нежилого помещения N 2 площадью 22,1 кв. м кадастровый номер 56-01/00-145/2004-208, расположенного на 1 этаже трех-четырехэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями литеры АА1А2 номера на поэтажном плане 1, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого/ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21 (с учетом изменения истцом требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет)

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2013 (судья Федорова Г.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 (судьи Суспицина Л.В., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Суд принял решение о переводе на предпринимателя Топольскую Л.В. прав и обязанностей покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012, заключенному между Росимуществом и предпринимателем Чешиным А.В. в отношении нежилого помещения N 2 площадью 22,1 кв. м кадастровый номер 56-01/00-145/2004-208, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого/ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21. В удовлетворении требований к обществу "Открытые решения" отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Чешин А.В. просит постановление отменить, решение оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 3, 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон 159-ФЗ), ст. 78, п. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ), ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской федерации, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению предпринимателя Чешина А.В., поскольку реализация спорного имущества осуществлялась принудительно помимо воли собственника или третьих лиц с публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, положения Закона N 159-ФЗ в данном случае не применимы. Заявитель полагает также, что суд апелляционной инстанции необоснованно возложил на федеральный орган государственной власти обязанность по реализации преимущественного права арендатора. Предприниматель Чешин А.В. указывает, что в связи с тем, что предприниматель Топольская Л.В. не являлась участником торгов, следовательно, не может быть субъектом сделки, заключаемой по итогам торгов, и не может требовать перевода на нее прав и обязанностей по сделке. Заявитель считает также, что, суд апелляционной инстанции, признав ненадлежащим ответчиком общество "Открытые технологии", не разрешил вопрос о денежных средствах, уплаченных предприниматель Чешиным А.В. в качестве выкупной стоимости, определенной по итогам публичных торгов.

В кассационной жалобе Росимущество просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом положений ст. 1 Закона N 159-ФЗ, Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 3 ст. 87 Закона N 229-ФЗ. Росимущество, ссылаясь на ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что порядок организации и проведения торгов соблюден, поскольку их организатор не обязан уведомлять о предстоящих торгах ни взыскателя, ни должника, ни арендатора имущества.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Топольская Л.В. просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационные жалобы заявителей без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность вывод апелляционного суда.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель), УЖКХ города Оренбурга (балансодержатель) и предпринимателем Топольской Л.В. (арендатор) заключён договор аренды от 24.09.2004 N 2-539А-6305, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.05.2004 по 30.04.2014 объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение N 2 (литера А), состоящее из комнаты N 1 площадью 22,1 кв. м, расположенное на первом этаже 3-4 этажного жилого дома с подвалом, по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого/им. Маршала Г.К. Жукова, 5/21, для использования под магазин на срок с 01.05.2004 по 30.04.2014.

Указанный объект муниципального нежилого фонда передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого объекта от 01.05.2004.

Договор аренды от 24.09.2004 N 2-539А-6305 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Полагая, что в результате принятия Закона N 159-ФЗ истец как субъект малого или среднего предпринимательства имеет преимущественное право на возмездное приобретение арендуемого недвижимого имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости, предприниматель Топольская Л.В. обратилась в Комитет с заявлением от 01.11.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате за пользование спорным имуществом, неустойкам (штрафам, пеням) на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в материалы дела представлен акт сверки по состоянию на 03.11.2011.

Актом о наложении ареста (описи имущества) от 11.08.2010 на спорное помещение N 2 в числе прочего имущества должника - Финансового управления Администрации города Оренбурга наложен арест в рамках исполнительного производства N 53/3/7287/5/2010.

27.02.2012 в газете "Из рук в руки" опубликовано сообщение Росимущества в лице общества "Открытые решения" о проведении 28.03.2012 торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, в том числе спорного помещения N 2, в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене.

Предприниматель Топольская Л.В. в данном аукционе участия не принимала.

Согласно протоколу о результатах торгов от 28.03.2012 Росимущество в лице общества "Открытые решения" (продавец) продало, а предприниматель Чешин А.В. (покупатель) оплатил спорное помещение N 2 площадью 22,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого/ ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21.

Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Чешиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 56-АБ 684416.

Предприниматель Чешин А.В. уведомлением от 10.07.2012 сообщил предпринимателю Топольской Л.В. о переходе к нему права собственности на арендуемое ею нежилое помещение площадью 22,1 кв. м и необходимости перечислять арендную плату по новым реквизитам. Данное уведомление получено истцом 17.07.2012, о чем свидетельствует отметка на документе.

Предприниматель Топольская Л.В., полагая, что сделка по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012 совершена с нарушением ее преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что продажа спорного помещения предпринимателю Чешину А.В. производилась не в обычном гражданско-правовом порядке и не собственником данного помещения в лице Комитета, который при наличии у арендатора права преимущественного выкупа спорного помещения должен был учитывать положения Закона N 159-ФЗ, а в порядке Закона N 229-ФЗ. Суд указал также, что после наложения ареста на спорное помещение Комитет был не вправе распоряжаться помещением, заключать в отношении него сделки, в том числе отчуждать данное имущество в собственность другим лицам, в частности истцу. Суд пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи арестованного имущества, совершенная на торгах, проведенных в порядке, предусмотренном положениями Закона N 229-ФЗ, не является сделкой приватизации имущества, в связи с чем положения Закона N 159-ФЗ в настоящем случае не нарушены.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из следующего.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендатор и находящееся в его владении имущество соответствуют требованиям данной нормы о сроке владения, и надлежащем исполнении обязательства, площади помещения и не включении в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, в течение 2 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель Топольская Л.В. соответствует требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном названным Законом. О заключении договора купли-продажи спорного помещения истец узнала лишь 17.07.2012 из уведомления от 10.07.2012 предпринимателя Чешина А.В. после проведения торгов. Доказательств того, что организатор торгов - Росимщуество в лице общества "Открытые решения" заблаговременно уведомлял предпринимателя Топольскую Л.В. о проведении торгов по реализации арендуемого ею имущества или наличия отказа истца от участия в торгах и приобретения данного имущества по цене, сформированной в ходе торгов, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка купли-продажи совершена с нарушением преимущественного права истца, предусмотренного ст. 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем предприниматель Топольская Л.В. вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012.

С учетом изложенного, апелляционный суд обоснованно отменил решение суда и удовлетворил заявленные требования к Росимуществу и предпринимателю Чешину А.В.

Поскольку данное общество "Открытые решения" является лишь поверенным Росимущества (продавца) при заключении спорного договора купли-продажи, а не стороной данного договора, в связи с чем не может быть признано надлежащим ответчиком по настоящему делу, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении требований к данному лицу.

Судом апелляционной инстанции верно указано, что принудительная реализация имущества в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, не прекращает преимущественное право покупки арендуемого имущества лица, которое соответствует требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ содержит перечень видов отношений и недвижимого имущества, на которые не распространяется действие данного закона. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Ссылка предпринимателя Чешина А.В. на то, что спорный объект ограничен в обороте в связи с его арестом и поэтому в силу ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ этот закон не подлежит применению, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, так как не соответствует п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации об объектах гражданских прав, ограниченных в обороте.

Утверждение предпринимателя Чешина А.В. о том, что предусмотренный ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ двухмесячный срок истцом не соблюден, направлено на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Довод предпринимателя Чешина А.В. о том, что апелляционный суд не разрешил вопрос об уплаченных предпринимателем Чешиным А.В. денежных средствах в качестве выкупной стоимости, определенной по итогам публичных торгов, судом кассационной инстанции в рамках данного дела не рассматривается, поскольку заявитель не лишен возможности обратиться с самостоятельным требованием в суд.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены обжалуемого судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А47-13380/2012 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, индивидуального предпринимателя Чешина Андрея Владимировича - без удовлетворения.