Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф09-2022/13 по делу N А07-12536/2012 (ключевые темы: нежилые помещения - договор аренды - право оперативного управления - срок действия договора - государственная регистрация)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Смирнова А.Ю., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стомар" (далее - общество "Стомар") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2012 по делу N А07-12536/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Федеральное бюджетное учреждение "Камское государственное бассейновое управление водных путей и судоходства" (далее - учреждение "Камводпуть") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Стомар" об истребовании недвижимого имущества - нежилых помещений N 13,14,17,20 общей площадью 44,9 кв. м, находящихся на цокольном этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - Территориальное управление Росимущества в Республике Башкортостан), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - Территориальное управление Росимущества в Пермском крае).

Решением суда от 20.11.2012 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены (с учетом определения об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 20.11.2012).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Стомар" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что договор аренды от 05.05.2006 N 166/06 содержит штамп регистрационной надписи, свидетельствующий о том, что данный договор прошел процедуру государственной регистрации. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, подтверждается также ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Кроме того, общество "Стомар" ссылается на то, что спорный договор аренды был заключен до государственной регистрации за истцом права оперативного управления в отношении спорного имущества.

В представленном отзыве учреждение "Камводпуть" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу обществ "Стомар" - без удовлетворения.

Территориальное управление Росимущества в Республике Башкортостан доводы, изложенные в кассационной жалобе общества "Стомар" поддерживает, просит обжалуемые судебные акты отменить.

Как установлено судами и следует из материалов дела, учреждение "Камводпуть" является обладателем права оперативного управления на помещения нежилого назначения общей площадью 921,8 кв. м, находящиеся на цокольном этаже и в подвале (помещения N 1-64) дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130.

Право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости зарегистрировано 02.02.2012. Регистрация права оперативного управления учреждения "Камводпуть" на указанное недвижимое имущество произведена 31.01.2008.

Между обществом "Стомар" (арендатор) и Территориальным управлением Росимущества по Республике Башкортостан (арендодатель) при участии учреждения "Камводпуть" (балансодержатель) 05.05.2006 подписан договор N 166/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.

По условиям названного договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение общей площадью 44 кв. м, находящееся на цокольном этаже литера А пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130, для использования в целях медицинского обслуживания. Характеристика объекта приведена в техническом паспорте от 10.08.2005 N 1446/7.

Согласно техническому паспорту на нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130, общая площадь нежилых помещений основного назначения цокольного этажа под номерами 13,14, 17, 20 составляет 44,9 кв. м.

Срок действия договора установлен сторонами с 16.05.2006 по 16.05.2011.

Объект аренды передан во владение арендатора по акту приема-передачи 16.05.2006.

Дополнительными соглашениями от 15.05.2011 N 1 и от 10.04.2012 N 2 срок аренды продлен соответственно до 31.03.2012 и до 01.03.2013.

Дополнительное соглашение от 10.04.2012 N 2 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.10.2012.

В уведомлении от 20.01.2012, направленном в адрес общества "Стомар", учреждение "Камводпуть" потребовало арендатора освободить и передать занимаемые на основании договора аренды помещения в связи с окончанием срока действия договора.

Неисполнение арендатором этого требования послужило основанием для обращения учреждения "Камводпуть" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 05.05.2006 N 166/06 незаключенным, поскольку сторонами данного договора согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров. Вместе с тем, установив, что договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду заключен с нарушением установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 порядка его заключения, признал данный договор недействительным в силу ничтожности. Учитывая отсутствие у ответчика оснований дальнейшего пользования переданным по ничтожному договору недвижимым имуществом, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, обязав ответчика возвратить истцу нежилые помещения.

Суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора аренды недействительной сделкой, однако оставил решение суда без изменения исходя из того, что отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества влечет незаключенность данного договора и отсутствие обязательственных правоотношений сторон.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзывах на нее, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения на основании следующего.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Учитывая, что срок действия договора от 05.05.2006 N 166/06 установлен сторонами с 16.05.2006 по 16.05.2011 (пять лет), суд апелляционной инстанции верно указал, что данный договор подлежал государственной регистрации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что согласно выписке от 27.09.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи об обременении спорного недвижимого имущества правами аренды третьих лиц и сведения о государственной регистрации договора аренды от 05.05.2006 N 166/06.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора.

При этом судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена ссылка общества "Стомар" на имеющее штамп государственной регистрации дополнительное соглашение от 10.04.2012 N 2 к договору аренды.

Апелляционный суд установил, что данное дополнительное соглашение подписано сторонами по истечении одиннадцати месяцев после окончания срока действия договора аренды от 05.05.2006 N 166/06, указанного в п. 1.3 данного договора, регистрация соглашения от 10.04.2012 N 2 произведена через полтора года после окончания срока аренды.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что истечение указанного в долгосрочном договоре срока, на период которого имущество передавалось в аренду, прекращает возможность государственной регистрации данного договора, соответственно не подлежит государственной регистрации и подписанное после истечения срока договора дополнительное соглашение к нему, поскольку законом возможность продления незаключенного договора не предусмотрена.

Апелляционный суд также верно отметил, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 10.04.2012 N 2 не может быть расценено в качестве самостоятельного договора аренды, поскольку не содержит существенных условий данного вида договоров, а лишь вносит изменения в ранее подписанный договор в части условий, касающихся срока договора и порядка расчета арендной платы.

Таким образом, факт наличия ошибочной государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.04.2012 N 2 к договору аренды не влияет на квалификацию данного договора как незаключенного.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, по владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо но иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для удовлетворения виндикационного иска должна быть установлена совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи во владении ответчика в отсутствие законных оснований.

Судом апелляционной инстанции установлено, что наличие у истца права оперативного управления в отношении спорного имущества подтверждены представленными в материалы дела свидетельством о регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт владения ответчиком спорным имуществом также подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды от 05.05.2006 N 166/06 является незаключенным и, соответственно, не порождающим правовых последствий, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор не может быть принят во внимание как доказательство существования между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера и правомерности владения ответчиком спорным имуществом, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2012 по делу N А07-12536/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стомар" - без удовлетворения.