Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2012 г. N Ф09-7249/12 по делу N А50-22841/2011 (ключевые темы: арендная плата - градостроительный план земельного участка - невозможность использования - неопределенный срок - договор аренды земельного участка)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г,

судей Мындря Д. И., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финпроект" (далее - общество "Финпроект") на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2012 по делу N А50-22841/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "Финпроект" - Саниева А.Ш. (доверенность от 11.11.2011 N 88).

Управление по имуществу администрации Чусовского муниципального района (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Финпроект" о взыскании 1 672 185 руб. 34 коп. задолженности за период с 01.07.2009 по 30.09.2011 по договору аренды земельного участка от 23.09.2008 N 06-11-08/160, 271 039 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2009 по 24.10.2011, а также расторжении договора на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Делу присвоен номер А50-22841/2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Общество "Финпроект" обратилось в суд с иском к управлению о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2008 N 06-11-08/160 на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Делу присвоен номер А50-23273/2011.

Определением суда от 19.01.2012 на основании ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А50-22841/2011.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2012 (судья Трубин Р.В.) исковые требования управления удовлетворены. С общества "Финпроект" в пользу управления взыскано 1 672 185 руб. 34 коп. основного долга, 271 039 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Договор аренды земельного участка от 23.09.2008 N 06-11-08/160 расторгнут судом. В удовлетворении требований общества "Финпроект" судом отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Финпроект" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 130, 131, 136, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 45, 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, отказ в удовлетоврении его требований о расторжении договора на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации является неправомерным, так как отказ администрации Чусовского муниципального района в выдаче градостроительного плана земельного участка препятствует его использованию по назначению и делает невозможным проектирование и строительство на данном земельном участке. Кроме того, как считает заявитель, судом первой инстанции в нарушение требований процессуального законодательства после объединения дел в одно производство не проведено предварительное заседание, в результате чего общество "Финпроект" было лишено возможности представления доказательств в подтверждение своей позиции и возражений против доводов управления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.09.2008 на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.09.2008 N 35 между управлением (арендодатель) и обществом "Финпроект" (арендатор) заключен договор N 06-11-08/160 аренды земельного участка общей площадью 13 835 кв. м с кадастровым номером 59:11:0010910:300, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 25 "В", под проектирование и строительство многоэтажного жилого комплекса сроком с 23.09.2008 по 23.09.2011.

Названный договор зарегистрирован 21.11.2008 в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2008.

Поскольку договор в установленном законом порядке не был прекращен либо расторгнут, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3.1 договора ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается: за первый год - в размере 4 544 500 руб., за второй и последующие годы - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 15 марта, 15июня, 15 сентября и 15 ноября.

Пунктом 3.5 договора установлено, что в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Пермской области, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Обществу "Финпроект" направлены расчеты арендной платы за 2009 - 2011 годы, в том числе за период с 01.01.2009 по 23.09.2009- в сумме 3 311 882 руб. 19 коп., за период с 24.09.2009 по 31.12.2009 - в сумме 381 656 руб. 12 коп., за 2010 год - в сумме 106 610 руб. 57 коп., за 2011 год - в сумме 106 610 руб. 57 коп.

Расчеты арендной платы произведены управлением на основании постановлений Правительства Пермского края от 13.12.2007 N 328-п, от 26.12.2008 N 802-п и закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-П.

Обществом "Финпроект" арендная плата за период с 01.07.2009 по 30.09.2011 внесена частично.

Управление 27.07.2011 направило в адрес общества "Финпроект" уведомление, содержащее требования об уплате задолженности, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2008 N 06-11-08/160 в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы.

Поскольку ответчиком требования оставлены без удовлетворения, управление обратилось в суд с соответствующим иском.

Общество "Финпроект", обращаясь с иском о расторжении спорного договора на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской федерации, в обоснование своих требований указало, что 07.09.2011 направило в администрацию Чусовского городского поселения запрос о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка. Из письма от 30.09.2011 N 1269, полученного в качестве ответа на указанный запрос, ему было сообщено, что в соответствии с постановлением главы администрации Чусовского городского поселения от 03.09.2009 N 382 для оформления градостроительного плана необходимо подготовить чертеж плана и линий градостроительного регулирования, поскольку информация для подготовки данных документов в администрации отсутствует. Также в этом письме было указано, что подготовка проекта планировки квартала планируется в 2015 году, предложено заявителю подготовить проект планировки на часть квартала за свой счет.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что общество "Финпроект" 09.12.2009 обращалось в управление с требованием о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, поскольку отсутствует возможность подготовки градостроительного плана земельного участка.

В письме от 05.01.2010 управление отказало в его расторжении. Кроме того, общество "Финпроект" 13.07.2010 обращалось к главе Чусовского муниципального района с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка. В письме от 27.07.2010 N 3154/01-23 администрация Чусовского муниципального района предложила обществу обратиться по данному вопросу в уполномоченный орган - администрацию Чусовского городского поселения.

Удовлетворяя требования управления и отказывая в иске обществу "Финпроект", суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В рассматриваемом случае судами верно установлено, что после окончания срока действия договора аренды земельного участка от 23.09.2008 N 06-11-08/160 данный договор возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В данном случае судами установлен и не оспаривается обществом "Финпроект" факт ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы по договору от 23.09.2008 N 06-11-08/160, в связи с чем у общества "Финпроект" за период с 01.07.2009 по 30.09.2011 образовалась задолженность в сумме 1 672 185 руб. 34 коп. Расчет задолженности проверен судами и признан правильным.

Учитывая, что доказательств уплаты арендной платы в заявленной сумме ответчиком не представлено, суды обоснованно взыскали задолженность, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2009 по 24.10.2011.

При этом суды, установив, что на момент обращения управления с иском в суд обязанность по уплате арендной платы нарушена обществом "Финпроект" неоднократно, волеизъявление на расторжение договора выражено управлением в уведомлении от 27.07.2011, а также в исковом заявлении, правомерно расторгли данный договор на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Финпроект" о расторжении названного договора на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, общество "Финпроект" указало на невозможность использования земельного участка по целевому назначению ввиду отсутствия возможности подготовки градостроительного плана земельного участка.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (п. 1, 2 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его (ч.17 ст.46 Градостроительного кодекса Российской федерации).

Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений ст. 44, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сам по себе отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка, а также указание обществу на необходимость подготовки документации по планировке территории не означают невозможности использования земельного в соответствии с его разрешенным использованием.

Кроме того, исходя из обстоятельств дела, а также пояснений представителя общества "Финпроект" в суде кассационной инстанции о том, что они не оспаривают факты использования земельного участка на этапе проектирования, наличия задолженности и необходимости ее оплаты, суд кассационной инстанции полагает указанные выводы правильными и соответствующими закону.

Отказ органа местного самоуправления в выдаче градостроительного плана, бездействие соответствующего органа, выразившееся в невыдаче обществу градостроительного плана земельного участка, в установленном законом порядке не оспорены, незаконными не признаны и не могут быть приняты во внимание при установленных судом по делу обстоятельствах.

С учетом изложенного, при отсутствии в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих невозможность использования переданного арендатору земельного участка по его целевому назначению, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества "Финпроект" о расторжении договора аренды по заявленному основанию.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности использования земельного участка, о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права (ст. 130, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) были предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены им. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2012 по делу N А50-22841/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финпроект"- без удовлетворения.