Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 апреля 2012 г. N Ф09-1801/12 по делу N А07-9507/2011 (ключевые темы: субаренда - выселение - участники долевой собственности - владение и пользование - аренда)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э. М.,

судей Смирнова А. Ю., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Митрофанова Владимира Анатольевича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 по делу N А07-9507/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие:

представитель предпринимателя Митрофанова В.А. - Мунасыпов И.Р. (доверенность от 26.03.2012),

представитель общества с ограниченной ответственностью "СуперСтрой-Уфа" (далее - общество "СуперСтрой-Уфа") и общества с ограниченной ответственностью "ТНК" (далее - общество "ТНК") - Чумак М.С. (доверенности от 23.03.2012 N 08 и от 23.11.2011 N 163),

индивидуальный предприниматель Костюк Андрей Алексеевич,

представитель предпринимателя Костюка А.А. и индивидуального предпринимателя Стрельца Виктора Федоровича - Юлтимирова Г.М. (доверенности от 22.07.2011 N 02АА 0748306 и от 05.08.2011 N 02АА 0672160),

Предприниматель Митрофанов В.А. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "СуперСтрой-Уфа" о выселении из объекта недвижимости - здания базы N 1, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Уфимская, 7д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены предприниматель Костюк А.А., предприниматель Кошкин В.А., предприниматель Стрелец В.Ф., общество "ТНК".

Решением суда от 30.09.2011 (судья Фазлыева З.Г.) исковые требования удовлетворены. Общество "СуперСтрой-Уфа" выселено из объекта недвижимости - здания базы N 1 общей площадью 3283,2 кв. м, инвентарный номер 3944, литера А, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Уфимская, 7д.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 (судьи Соколова И.Ю., Баканов В.В., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований предпринимателя Митрофанова В.А. отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Митрофанов В.А. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение ст. 12, 246, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции, отменяя решении суда первой инстанции, не опроверг выводов о незаконности владения ответчиком спорным имуществом, однако признал невозможным обязать ответчика освободить по требованию одного из собственников незаконно занимаемое имущество в связи с отсутствием согласия на это остальных сособственников. Как отмечает предприниматель, заявленные требования не являются виндикационными, а основаны на необходимости восстановления положения, существовавшего до нарушения права, путем выселения ответчика из незаконно занимаемого объекта недвижимости. По мнению заявителя, в данном случае не требуется предъявления совместного иска всех сособственников, так как обращение одного из собственников за защитой своего права против незаконного пользователя помещениями не является распоряжением в смысле ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель ссылается на то, что ответчиком не оспорено решение суда о его выселении по настоящему делу, что означает, что последний согласился с ним. Предприниматель также считает, что вопрос о имеющихся между сособственниками разногласиях не имеет отношения к настоящему спору.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Костюк А.А. указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит постановлением суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, в общей долевой собственности предпринимателей Костюка А.А., Кошкина В.А., Митрофанова В.А., Стрельца В.Ф. находится объект недвижимости - 2-этажное здание базы N 1 общей площадью 3283,2 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Уфимская, 7д. Каждому из собственников принадлежит _ доли в праве собственности на указанный объект, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 20.05.2011.

Государственная регистрация права собственности предпринимателя Митрофанова В.А. на принадлежащую ему _ долю в праве собственности произведена 16.07.2002 и внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанное здание базы находится в пользовании общества "СуперСтрой-Уфа", которое осуществляет в нем торговую деятельность. Указанное обстоятельство подтверждается согласованными пояснениями участвующих в деле лиц, а также публично размещенной информацией о работе магазина и кассовым чеком.

Обществом "СуперСтрой-Уфа" в качестве доказательства законности пользования этим объектом недвижимости представлен договор субаренды нежилого помещения от 24.09.2007 N 70 - СА, заключенный с обществом "ТНК", по условиям которого последний, действующий на основании договора аренды от 15.06.2007 N 16 и с согласия арендодателя, обязуется предоставить обществу "СуперСтрой-Уфа" (субарендатор) помещения общей площадью 1358,4 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Салават, ул. Уфимская, 7д, в субаренду на неопределенный срок.

Обществами "ТНК" и "СуперСтрой-Уфа" также подписаны соглашения от 01.07.2010, 01.06.2011 о возобновлении договора субаренды от 24.09.2007 N 70- СА на срок по 31.05.2011 и по 25.05.2012, а также дополнительное соглашение от 01.06.2011 к названному договору субаренды о внесении изменений в условия договора о площади арендуемого помещения.

Указанный в договоре субаренды договор аренды от 15.06.2007 N 16, на котором основывает свои права общество "ТНК", в материалы дела не представлен.

В материалах дела имеются договоры аренды от 01.07.2010 N 16 и от 01.06.2011 N 16, подписанные предпринимателем Костюком А.А. от своего имени и от имени остальных собственников в качестве арендодателя с обществом "ТНК", по условиям которых в аренду предоставлено здание, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Уфимская, 7д. Срок договора аренды от 01.07.2010 установлен сторонами до 30.06.2015, а договора аренды от 01.06.2011 - до 25.05.2012.

Государственная регистрация договора от 01.07.2010, а также иных ограничений (обременений) прав в отношении спорного объекта недвижимости не производилась.

В подтверждение полномочий предпринимателя Костюка А.А. действовать от имени других сособственников - предпринимателей Кошкина В.А., Митрофанова В.А., Стрельца В.Ф., представлены оформленные нотариально 03.08.2010 согласия на заключение договора аренды здания базы N 1, находящейся по адресу: г. Салават, ул. Уфимская 7д, с правом определения срока и условий договора аренды по своему усмотрению и проведения государственной регистрации договора.

Аналогичное согласие было дано предпринимателем Митрофановым В.А. 03.05.2007.

Предприниматель Митрофанов В.А., полагая, что принадлежащее ему имущество используется обществом "СуперСтрой-Уфа" без правовых оснований, ссылаясь на отзыв нотариально удостоверенного согласия на сдачу имущества в аренду, обратился с иском о его выселении.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор аренды от 01.07.2010, подписанный меду предпринимателем Костюком А.А. от своего имени и от имени остальных сособственников в качестве арендодателя и обществом "ТНК", является незаключенным, так как срок действия данного договора составляет более года, и он не прошел государственную регистрацию. Договор субаренды от 24.09.2007, на который ссылается общество "СуперСтрой-Уфа", не соответствует требованиям ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий. Кроме этого, суд указал, что договор аренды 01.06.2011 N 16, подписанный между теми же лицами, также не предоставляет обществу "СуперСтрой-Уфа" право на субаренду указанных помещений, поскольку последний начал использовать данное здание ранее заключения договора аренды, договор субаренды от 29.07.2007 заключен на срок превышающий срок действия договора аренды, что также противоречит ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд указал на отсутствие доказательств того, что сособственники выразили свое согласие на предоставление арендатору права на передачу этого объекта в субаренду.

Апелляционный суд, ссылаясь на положения ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предприниматель Митрофанов В.А. не обладает полномочиями на обращение с требованием о виндикации всего объекта долевой собственности, так как ему принадлежит только доля в праве общей собственности, соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения этим имуществом участниками долевой собственности не оформлялось и позиции других сособственников, выраженная в возражениях на иск и апелляционных жалобах, свидетельствуют об отсутствии согласия на истребование объекта долевой собственности из владения ответчика. С учетом этого суд апелляционной инстанции решение суда отменил и отказал в удовлетворении требований предпринимателя Митрофанова В.А., указав на избрание истцом неправильного способа защиты права.

Между тем с данными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) (п. 2 названной статьи).

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено отсутствие соглашения между участниками долевой собственности в отношении порядка владения и пользования этим имуществом.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Материалами подтверждено и сторонами не оспаривается факт пользования обществом "СуперСтрой-Уфа" спорным зданием, принадлежащим на праве общей долевой собственности нескольким предпринимателям, в том числе предпринимателю Митрофанову В.А..

Как видно, ответчик в обоснование законности владения и пользования спорным имуществом ссылается на договор субаренды от 24.09.2007 N 70-СА, заключенный с обществом "ТНК", который, в свою очередь, основывается на арендных отношениях с предпринимателем Костюком А.А., действующим от имени всех сособственников данного имущества.

Судом первой инстанции установлено, что представленный в качестве подтверждения факта существования обязательственных отношений между обществом "ТНК" и собственниками арендуемого объекта договор аренды от 01.07.2010 N 16 не прошел государственную регистрацию. В связи с этим судом первой инстанции указанный договор правомерно признан незаключенным в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку срок его действия составляет более года (до 30.06.2015), у общества "ТНК" не имелось правовых оснований для передачи здания в субаренду ответчику.

Заключенный между предпринимателем Костюком А.А., действующим от своего имени и от имени остальных собственников в качестве арендодателя, и обществом "ТНК" договор аренды от 01.06.2011 N 16 судом первой инстанции также не принят в качестве доказательства правомерного пользования ответчиком спорным имуществом в силу изложенных выше причин. И, кроме того, передача арендатором имущества в субаренду ранее заключения с договора аренды этого имущества противоречит положениям ст. 606, 608, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования объектом недвижимости. Осуществление обществом "СуперСтрой-Уфа" своей производственной деятельности в спорном здании препятствует реализации прав предпринимателя Митрофанова В.А. как участника общей долевой собственности на это здание, а также нарушает его право на распоряжение указанным имуществом и получение дохода от его использования, в связи с чем предъявленный им иск к лицу, пользующимся указанным зданием и не являющимся его собственником, соответствует ст. 12 Гражданского кодекса, восстанавливает его нарушенные права.

По этим основаниям суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что предпринимателем Митрофановым В.А. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, следует признать ошибочными. Спор применительно к заявленным требованиям в нарушение положений ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу не рассмотрен. Кроме того, при рассмотрении судом вопроса о праве истца на обращение в суд с настоящим иском, судом применены нормы права, не подлежащие применению. Суд апелляционной инстанции, отменяя решения суда первой инстанции, не опроверг его выводов и не привел соответствующих мотивов.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 по делу N А07-9507/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2011 по настоящему делу оставить в силе.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "СуперСтрой-Уфа" в пользу Митрофанова Владимира Анатольевича расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в сумме 2000 руб.

Суду первой инстанции произвести поворот исполнения постановления суда апелляционной инстанции в части распределения расходов по государственной пошлине при предоставлении доказательств его исполнения.