Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2012 г. N Ф09-35/12 по делу N А60-3549/2011 (ключевые темы: заключение эксперта - сро - определение рыночной стоимости - федеральные стандарты оценки - оценочная деятельность)

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 17АП-5045/11

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Головиной Галины Ивановны (ОГРНИП: 304665833500061, ИНН: 665803079481; далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2011 по делу N А60-3549/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - Мухин Г.П. (доверенность от 17.12.2011 серии 66В N 169189);

Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Барабанова Н.И. (доверенность от 29.12.2011 N 290);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент) - Барабанова Н.И. (доверенность от 28.12.2011 N 174);

общества с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (ОГРН: 1046604381691, ИНН: 6672160662; далее - общество "ТрансЭнергоРесурс") - Жарко Е.И. (доверенность от 14.10.2011).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ТрансЭнергоРесурс", администрации, департаменту о признании недостоверной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470 об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещения (литера А1), номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-10, 12-14; 1 этаж - помещения N 1-17, 2 этаж - помещения N 1-14, общая площадь 1110,9 кв. м, назначение: нежилое, адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Викулова, д. 38; обязании департамента заключить с предпринимателем договор от 15.12.2010 N 528 купли-продажи указанного объекта по цене 24 088 983 руб. 05 коп. (НДС не предусмотрен) с изложением п. 2.1, 6.1 договора в редакции истца (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 13.09.2011 (судья Бирюкова Л.А.) исковые требования удовлетворены частично.

Пункт 2.1 договора от 15.12.2010 N 528 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - помещения (литера А1), номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-10, 12-14; 1 этаж - помещения N 1-17, 2 этаж - помещения N 1-14, общая площадь 1110,9 кв. м, назначение: нежилое, адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Викулова, д. 38, утвержден в следующей редакции: "Цена объекта составляет 45 880 000 руб.".

Пункт 6.1 договора от 15.12.2010 N 528 утвержден в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В удовлетворении требования о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470, в размере 45 880 000 руб. без НДС, отказано.

В удовлетворении требований к департаменту отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 (судьи Усцов Л.А., Гребенкина Н.А., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 71, 87 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, судами не учтено, что оценщик, подготовивший отчет об оценке, вправе обратиться с целью проведения экспертизы отчета только в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой он является. Предприниматель указывает, что Лебедев А.В. (оценщик общества "ТрансЭнергоРесурс") на дату составления отчета от 24.09.2010 N 470 и экспертного заключения от 23.10.2010 N 61/20-10 являлся членом саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "СМАО", в то время как экспертиза составленного им отчета проводилась саморегулируемой организацией Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков". Таким образом, экспертное заключение саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" является недопустимым доказательством по делу. Предприниматель также не согласен с выводами судов в отношении экспертного заключения от 03.06.2011 N 1045/051, которым рыночная стоимость имущества, определенная в отчете от 24.09.2010 N 470, признана недостоверной. Исключая данное заключение из числа доказательств, суды не указали, каким требованиям Федерального закона от 31.05.2011 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) оно не соответствует. Судами также не дана оценка содержащимся в названном заключении выводам о нарушении обществом "ТрансЭнергоРесурс" при составлении отчета от 24.09.2010 N 470 методологии оценки и положений Федеральных стандартов оценки.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Федерального закона N 73-ФЗ следует читать как "31 мая 2001 г."

В представленных отзывах администрация и общество "ТрансЭнергоРесурс" возражают против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 10.12.2010 N 170 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Викулова, д. 38", предпринимателю предоставлено право преимущественного выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) нежилого помещения (литера А1), номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-10, 12-14; 1 этаж - помещения N 1-17, 2 этаж - помещения N 1-14, общей площадью 1110,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Викулова, д. 38.

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между администрацией и обществом "ТрансЭнергоРесурс" заключен муниципальный контракт от 21.09.2010 N 297-о.

Оценщик общества "ТрансЭнергоРесурс" провел оценку рыночной стоимости отчуждаемого объекта, результаты которой отразил в отчете от 24.09.2010 N 470. Согласно указанному отчету рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 45 880 000 руб. В отношении указанного отчета получено положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 23.10.2010 N 61/20-10.

В целях реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп указанного помещения 22.02.2011 департамент направил предпринимателю проект договора от 15.12.2010 N 528 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке, определив цену договора на основании отчета общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470.

Не согласившись с ценой подлежащего выкупу арендуемого объекта, а также с другими условиями договора, предприниматель 11.01.2011 направил в адрес департамента протокол разногласий.

Поскольку разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, урегулированы не были, предприниматель, ссылаясь на то, что стоимость нежилых помещений является завышенной, а отчет общества "ТрансЭнергоРесурс" - недостоверным, так как составлен с нарушением Закона об оценочной деятельности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о соответствии отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.09.2010 N 470, выполненного обществом "ТрансЭнергоРесурс", требованиям законодательства об оценочной деятельности; проведение экспертизы поручено саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "СМАО".

Определяя рыночную цену арендуемого объекта в размере 45 880 000 руб. без учета НДС на основании отчета от 24.09.2010 N 470, составленного обществом "ТрансЭнергоРесурс" по заявке департамента, и отказывая в удовлетворении требования о признании недостоверной данной величины рыночной стоимости объекта оценки, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 24.09.2010 N 470, составленного обществом "ТрансЭнергоРесурс".

При этом суды, приняв во внимание экспертное заключение саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 23.10.2010 N 61/20-10 по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета общества "ТрансЭнергоРесурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует федеральным стандартам оценки, существенных замечаний, влияющих на итоговый результат не выявлено, пришли к выводу, что при отчуждении арендуемого объекта недвижимости следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, определенной в отчете общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

На основании ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения, а также в связи с возникновением у суда вопросов, требующих специальных знаний, суд правомерно по ходатайству предпринимателя на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил экспертизу для установления соответствия отчета от 24.09.2010 N 470, выполненного обществом "ТрансЭнергоРесурс", требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 03.06.2011 N 1045/051, выполненному саморегулируемой организацией Некоммерческое партнерство "СМАО" на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2011 по настоящему делу, составленный обществом "ТрансЭнергоРесурс" отчет от 24.09.2010 N 470 не соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки; объект оценки идентифицирован недостаточно полно; количество и полнота сведений в приведенных ссылках на источники информации недостаточна, и не позволяет сделать правильные выводы как о характеристиках объекта оценки, так и о достоверности информации, используемой в расчетах; выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки не соответствует методическим основам определения стоимости; в отчете имеются допущения и ограничения, влияющие на величину стоимости, которые необходимо подтверждать анализом рынка, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470, суды приняли в качестве доказательства соответствия данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертное заключение саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 23.10.2010 N 61/20-10, составленное по результатам проверки указанного отчета, и сделали вывод о том, что заключение судебной экспертизы от 03.06.2011 N 1045/051 не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 24.09.2010 N 470, составленного обществом "ТрансЭнергоРесурс". При этом судами указано, что перечисленные в заключении нарушения в большей части касаются оформления отчета и не усматриваются выводы в отношении выявленных нарушений в отчете обществом "ТрансЭнергоРесурс" во взаимосвязи с величиной рыночной стоимости объекта.

Между тем суды не учли следующее.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды, критикуя экспертное заключение от 03.06.2011 N 1045/051, выполненное саморегулируемой организацией Некоммерческое партнерство "СМАО", и делая вывод о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признании недостоверным отчета общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470, не указали, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет, не дали правовой оценки отчету на основании положений Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 4, 5 на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверке соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам (доходный, сравнительный и затратный подход), отражения в отчете исчерпывающих технических характеристик приватизируемого помещения, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, подробной информации об объектах-аналогах по количеству и по качественным характеристикам, источниках информации об объектах-аналогах; не установили, какой из имеющихся в деле отчетов наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации и проверяемости. Установив необходимость специальных познаний по указанному вопросу, требующему назначения экспертизы, суды, указав при этом на наличие сомнений в обоснованности выводов эксперта, не рассмотрели вопрос о назначении повторной экспертизы (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что экспертное заключение от 03.06.2011 N 1045/051 содержит выводы, которые не касаются оформления отчета, а указывают на нарушения, повлекшие искажение величины стоимости объекта оценки (п.2.4, 2.6, 2.7).

В обоснование своих возражений истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Приоритет-профи" от 27.09.2010 N 035оц-2010, согласно которому стоимость спорного объекта составляет 28 425 000 руб. с учетом НДС, то есть значительно меньше стоимости, указанной в отчете общества "ТрансЭнергоРесурс" от 24.09.2010 N 470. Данное доказательство в нарушение положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлено судами без надлежащей правовой оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.

При таких обстоятельствах, поскольку судами противоречия между имеющимися в материалах дела экспертными заключениями не устранены, значимые для правильного рассмотрения дела обстоятельства установлены не в полном объеме, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2011 по делу N А60-3549/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.