Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Справка

Обзор
практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

1. Требование о признании недействительной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не подлежит удовлетворению, поскольку данный спор, затрагивающий вещное право, должен рассматриваться как спор о праве на участок

Федеральное государственное унитарное предприятие (далее - ФГУП) обратилось к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрации), Московскому земельному комитету и Территориальному объединению регулирования землепользования с заявлением о признании недействительным свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, выданного Центру, привлеченному к участию в деле третьем лицом без самостоятельных требований.

В соответствии с определением суда истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительным ненормативный акт регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за Центром, ссылаясь на нарушение подпункта "г" пункта 1 статьи 114 Конституции РФ, пункта 15 Постановления Верховного Совета РФ N 3020 от 27.11.91 г., постановления Правительства РФ N 696 от 03.07.98 г. "Об организации учета федерального имущества".

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано, поскольку доводы истца о нарушении норм вышеуказанных нормативных актов при осуществлении регистрации права на земельный участок несостоятельны, так как положения этих актов не распространяются на рассматриваемые правоотношения. Ссылка на статьи 1, 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" не может быть принята, поскольку из содержания названных норм не следует, что они были нарушены Мосрегистрацией. В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом признаются недействительными ненормативные акты государственных органов только в случаях, когда они противоречат действующему законодательству и одновременно нарушают права и законные интересы конкретного лица (истца), что по данному делу не выявлено.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что по основаниям, приведенным в заявлении, требование удовлетворению не подлежит, т.к. отсутствуют нарушение закона и прав заявителя при оформлении регистрирующим органом оспариваемого свидетельства на имя третьего лица по делу.

С предложением суда первой инстанции уточнить существо требования, не связано ли оно с оспариванием права на земельный участок, и не имеется ли возражений против привлечения Центра не третьим лицом, а ответчиком, ФГУП не согласился.

Заявитель (ФГУП) не лишен возможности обратиться повторно в суд за защитой нарушенных прав, избрав иной способ их защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ. (N КГ-А40/11486-03 по делу N А40-9802/03-84-135).

2. В удовлетворении требований о признании недействительным акта администрации района и свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок отказано, поскольку ненормативный акт Госкомиссии при Совмине СССР не обладал юридической силой в связи с отсутствием у нее полномочий по распоряжению собственностью РСФСР

Открытое акционерное общество (далее - ОАО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованием к Администрации Домодедовского района Московской области, Московской областной регистрационной палате (далее - МОРП), Закрытому акционерному обществу Племенной завод (далее - ЗАО ПЗ) о признании недействительным постановления Главы Домодедовского района от 18.06.93 г. "О перерегистрации землепользования сельскохозяйственных предприятий района", признании недействительным Свидетельства на право собственности на землю, право бессрочного (постоянного) пользования землей, Свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок ЗАО ПЗ записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании того, что в соответствии с приказами Госкомиссии при Совмине СССР по продовольствию и закупкам имущество Государственного племенного завода передано ОАО по акту, утвержденному председателем ликвидационной комиссии ВАПО "Союзплемзавод".

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявленных требований отказано на том основании, что оспариваемые нормативный акт, оба свидетельства и запись в ЕГРП соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Суд кассационной инстанции оставил состоявшиеся судебные акты без изменения, указав, что как было установлено судом, главой Домодедовского района было вынесено постановление, в соответствии с которым были утверждены материалы перерегистрации земель сельскохозяйственных предприятий с выдачей им свидетельств на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования землей и утверждением договоров аренды, на основании которого были выданы свидетельства на право собственности на землю, право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком и внесены соответствующие записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

На момент государственной регистрации ТОО "Племхоз" государственное имущество являлось собственностью РСФСР, и Госкомиссия при Совмине СССР по продовольствию и закупкам не имела полномочий по управлению и распоряжению государственной собственностью РСФСР. Передача государственного имущества в такой форме и по таким основаниям была прямо запрещена действовавшим на тот момент законодательством.

В соответствии с Законом РСФСР от 24.12.90 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" на территории РСФСР отношения собственности на землю, другие природные ресурсы, средства производства, предметы потребления и иное имущество регулируются законами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий, запрещаются и признаются недействительными все действия государственных органов власти и управления, участников экономических отношений и других лиц, противоречащие государственному суверенитету и экономическим интересам Российской Федерации и входящих в нее республик.

Согласно пункту 1 статьи 2 указанного закона, право собственности в РСФСР возникает в порядке и на условиях, предусмотренных законодательными актами РСФСР.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.98 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд вправе давать оценку акту государственного органа, положенному сторонами в обоснование своих требований и противоречащему законодательству, в независимости от того, предъявлялись ли требования о признании этого акта недействительным.

Работники ГПЗ 22.03.91 г. в соответствии с требованиями Закона РСФСР от 25.12.90 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", Закона РСФСР от 24.12.90 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" подписали учредительный договор о создании ТОО "Племхоз".

В 1995 году ТОО "Племхоз было преобразовано в ЗАО ПЗ и в соответствии с решением общего собрания приняло на баланс имущество товарищества, в том числе и земельные угодья, которые не выбывали из владения ЗАО ПЗ, и акционерному обществу не передавались.

(N КГ-А41/6375-04 по делу N А41-К2-21199/03)

3. В судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, при этом под оспариванием зарегистрированного права понимается оспаривание тех оснований, по которым возникло у конкретного лица зарегистрированное право

Департамент имущества города Москвы обратился с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы о признании незаконными действия по государственной регистрации права собственности третьего лица - Закрытого акционерного общества на здание.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано, исходя из того, что оспариваемые действия регистрирующего органа соответствуют требованиям законодательства.

Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения, указав на то, что в соответствии со статьей 2 Закона зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, сам акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не имеющий властного характера.

По смыслу указанной нормы права в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в требовании, правомерно исходили из того, что оспариваемые действия регистрирующего органа не нарушают права и законные интересы истца, поскольку не порождают никаких прав и обязанностей и сами по себе не влекут нарушение прав. При этом адекватным способом защиты прав такого лица на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации.

(N КГ-А40/4166-05-П по делу N А40-47371/05-99-460)

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом обратилось с иском к открытому акционерному обществу (далее - ОАО) о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на здание.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Государственная публичная библиотека, Мосрегистрация, Министерство образования и науки Российской Федерации.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано, в связи с тем, что на момент предъявления иска право собственности на здания было зарегистрировано за открытым акционерным обществом (далее - ООО), тогда как истец считал надлежащим ответчиком по делу ОАО. При этом суд также исходил из того, что согласно статье 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статье 12 ГК РФ оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание оснований его возникновения способами, установленными действующим законодательством.

Кассационная инстанция, оставляя состоявшиеся судебные акты без изменения, также отметила, что положение статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", о том, что "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке", указывает на возможность инициирования лицом спора о праве и в том случае, если это право зарегистрировано. Понятие "оспорено" не тождественно понятию "признано недействительным". Под оспариванием права понимается как предъявление требований о признании права за лицом, обращающимся в суд, так и требование о признании недействительными оснований возникновения права у лица, против которого инициируется судебный процесс, а также использование иных, прямо указанных в законе способов защиты права как то: истребование имущества из чужого незаконного владения, применение последствий ничтожной сделки и другие.

В данном процессе истец по существу ставит вопрос об оценке правомерности государственной регистрации права собственности ответчика, не заявляя при этом требования о признании своего права на здание в целом, либо признания недействительными оснований возникновения такого права у ответчика.

(N КГ-А40/5023-05-Б по делу N А40-35758/04-84-296).

4. Требование о признании недействительным акта государственной регистрации права на недвижимое имущество подлежит рассмотрению в арбитражном суде

Закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) обратилось с иском к Московской городской организации Общественно-государственное объединение "Всероссийское физкультурно-спортивное общество" (далее - МГО ОГО) и Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) о признании недействительными зарегистрированного права собственности МГО ОГО, акта государственной регистрации права (записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними) и признании права собственности истца на недвижимое имущество, ссылаясь на нарушение государственной регистрацией права собственности МГО ОГО на нежилые помещения, прав и законных интересов истца как правопреемника Малого спортивно-оздоровительного предприятия, в уставный фонд которого в 1990 году учредителями было передано спорное недвижимое имущество, а также на договор купли-продажи от 29.11.91 г., в соответствии с которым Спорткомплекс передал в собственность правопредшественника истца подвальную часть спорного здания.

Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного права собственности МГО ОГО и признания права собственности истца на спорные нежилые помещения отказано. В части признания недействительным акта государственной регистрации права на недвижимое имущество производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, исходя из того, что Малое спортивно-оздоровительное предприятие создано в 1990 г. как государственное предприятие, поэтому внесение в его уставный фонд нежилого помещения на условиях пользования не привело к возникновению у него права собственности на недвижимое имущество. Договор купли-продажи от 29.11.91, на который истец ссылался как на основание своих требований, признан судом первой инстанции недействительным, поскольку спорткомплекс не являлся в момент заключения договора собственником нежилых помещений и не имел права отчуждать спорное имущество в пользу Малого спортивно-оздоровительного предприятия.

Прекращая производство по делу в части признания недействительным акта государственной регистрации права, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством такой способ защиты права не предусмотрен, следовательно, данный спор арбитражному суду не подведомственен.

Кассационная инстанция отменила принятые судебные акты в части прекращения производства по делу по требованию о признании недействительным акта государственной регистрации права и отказала в удовлетворении заявленного требования, в остальной части оставила судебные акты без изменения, указав, что, отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительным зарегистрированного права собственности МГО ОГО и признания права собственности истца на спорные нежилые помещения, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что обстоятельства, связанные с передачей в уставный фонд Малого спортивно-оздоровительного предприятия недвижимого имущества, были исследованы и установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда г. Москвы по другим делам.

Кроме того, суды пришли к выводу о недействительности договора купли-продажи от 29.11.91, что также является обоснованным, поскольку в соответствии с действовавшим на момент заключения сделки Законом Российской Федерации от 03.07.91. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" отчуждение государственного имущества, которым являлось спорное помещение, в частную собственность было возможно исключительно посредством его приватизации.

В то же время прекращение производства по делу в части признания недействительным акта государственной регистрации права на недвижимое имущество противоречило закону.

Рассматриваемый спор возник из гражданских правоотношений и являлся экономическим спором, связанным с осуществлением предпринимательской и экономической деятельности юридическими лицами, и подлежал рассмотрению в арбитражном суде в силу части 1 статьи 27 и статьи 28 АПК РФ.

Прекращение производства по делу в части требования о признании недействительным акта государственной регистрации права на недвижимое имущество, по сути, означало отказ истцу в праве на судебную защиту.

Квалифицируя данный спор как требование к государственному органу о признании недействительным его акта, суд не учел, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу данной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право.

Поскольку суды обеих инстанций, рассмотрев спор о праве, пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ЗАО права собственности на спорное имущество, в удовлетворении требования о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности следовало отказать, поскольку данное требование является производным от требования о признании ЗАО собственником спорного имущества.

(N КГ-А40/13051-04 по делу N А40-24705/04-122-196).

5. Требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и о признании недействительной государственной регистрации права собственности на то же имущество, предъявленные к одному и тому же лицу, являются тождественными, и при наличии вступившего в законную силу решения по первому требованию производство по второму требованию подлежит прекращению

Товарищество с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) обратилось в Арбитражный суд с иском к Московскому городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) и Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИГМ) о признании недействительной государственной регистрации права собственности города Москвы на нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано на том основании, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие зарегистрированного права собственности ТОО в отношении спорного объекта недвижимости. Поскольку истец не является собственником нежилого помещения, его права не могли быть нарушены в связи с государственной регистрацией права собственности города Москвы. Суд пришел к выводу об отсутствии нарушений законодательства со стороны Москомрегистрации при государственной регистрации права собственности и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании чего правомерно было выдано Свидетельство на право собственности города Москвы.

Кассационная инстанция отменила принятые судебные акты и прекратила производство по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, указав, что Арбитражным судом г. Москвы было принято решение, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа, по спору между теми же лицами о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности города Москвы на нежилое помещение. Настоящий иск заявлен о признании недействительной государственной регистрации права собственности города Москвы на то же нежилое помещение.

Согласно статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и по смыслу этой статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сам документ о регистрации. Таким образом, заявляя иски о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество и о признании недействительной государственной регистрации права, ТОО, по сути, просит признать недействительным право собственности города Москвы на нежилое помещение и оспаривает законность его государственной регистрации. В обоих случаях ТОО основывает свои требования на одних и тех же фактических обстоятельствах, по существу свидетельствующих о наличии спора о праве собственности. Следовательно, основания иска по указанным делам совпадают.

Суды обеих инстанций не учли эти обстоятельства и в нарушение пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ рассмотрели по существу заявленных требований тождественный спор.

(N КГ-А40/5644-04-П по делу N А40-13690/03-119-155).

6. Оспаривание зарегистрированного вещного права может быть осуществлено не только путем обращения в суд с иском о признании своего права, но также и предъявлением иска, целью которого является судебная констатация отсутствия права у ответчика

Прокурор в интересах Минимущества России и военной поликлиники обратился с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрация) и Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение города Москвы и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявление мотивировано тем, что указанный объект недвижимости после завершения строительства был принят в эксплуатацию и передан поликлинике, и является имуществом Вооруженных сил РФ, поэтому согласно Приложению 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 относится к объектам федеральной собственности.

Заявитель уточнил исковые требования и просил признать недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на помещение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признано недействительным зарегистрированное право города Москвы на указанное помещение.

Вступившим в законную силу решением признано право собственности Российской Федерации на спорное помещение, и это обстоятельство исключает возможность существования аналогичного права города Москвы на этот же объект.

В кассационной жалобе Мосрегистрация просила решение отменить, производство по делу прекратить в связи с тем, что зарегистрированное право может быть оспорено в рамках существующих способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поскольку действующее законодательство не допускает признания недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество, то данный спор неподведомствен арбитражному суду.

Кассационная инстанция отменила постановление апелляционного суда и направила дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию на основании части 3 статьи 288 АПК РФ, так как в объявленной в судебном заседании арбитражного апелляционного суда резолютивной части постановления решение первой инстанции оставлено без изменения.

Между тем, в мотивировочной части постановления апелляционный суд указал, что находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции относительно правомерности признания недействительным зарегистрированного права, ссылался на то, что законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, который составляет предмет требований истца, следовательно, выводы арбитражного апелляционного суда относительно рассматриваемого спора, изложенные в мотивировочной части постановления, не соответствуют резолютивной части этого постановления.

Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением суда признано право собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости и установлено, что эти помещения относятся к федеральной собственности.

Таким образом, право собственности на спорный объект недвижимости признано за одним лицом и в то же время в отношении этого же объекта имеется зарегистрированное право собственности другого лица, что является предметом рассмотрения по настоящему делу.

По уточненным требованиям заявитель просил признать недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на спорный объект недвижимого имущества со ссылкой на то, что данный объект относится к федеральной собственности.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит способы защиты гражданских прав, при этом перечень этих способов не является исчерпывающим. Положения указанной статьи допускают использование и иных предусмотренных законом способов защиты.

Отсутствие правовых норм, закрепляющих только конкретный способ защиты гражданских прав либо наличие возможности применить разные способы, означает, что выбор способа защиты оставлен на усмотрение стороны правоотношения.

Заявленное по настоящему делу требование по способу защиты может быть отнесено к искам о признании, которые представляют собой иски, предмет которых характеризуется такими способами защиты, как связанные с констатацией наличия или отсутствия спорных прав и законных интересов, то есть материального правоотношения. При этом иски о признании всегда направлены на установление наличия или отсутствия спорного правоотношения. При этом так называемые отрицательные иски о признании направлены на установление отсутствия субъективных прав и юридических обязанностей.

При таких обстоятельствах арбитражному апелляционному суду следовало рассмотреть по существу требование заявителя, самостоятельно избравшего способ защиты своего нарушенного права.

(N КГ-А40/16-05-П по делу N А40-8768/03-17-134).

7. Последствием недействительности сделки не может являться признание недействительным акта регистрации права

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ) обратился в арбитражный суд с иском к Государственному образовательному учреждению (далее - ГОУ) о признании недействительным контракта на право оперативного управления, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и ГОУ. Также ДИГМ заявил требование к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) о признании недействительным акта госрегистрации права оперативного управления ГОУ и обязании Мосрегистрации внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о прекращении права оперативного управления ГОУ на нежилые помещения

Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены исходя из того, что контракт ничтожен как несоответствующий требованиям закона (статьи 120, 296 ГК РФ), имея в виду, что нежилые помещения относятся к собственности субъекта Российской Федерации - городу Москве, который, не являясь учредителем ГОУ, неправомерно закрепил за последним названное имущество на праве оперативного управления, что влечет удовлетворение требования о признании недействительным акта государственной регистрации права оперативного управления и об обязании Мосрегистрации внести в ЕГРП запись о прекращении права оперативного управления ГОУ.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Суд кассационной инстанции признал обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части удовлетворения требований о признании недействительным акта госрегистрации права оперативного управления и обязании Мосрегистрации внести в ЕГРП запись о прекращении права оперативного управления.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции оценил контракт как ничтожный, поскольку в соответствии со статьей 120, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации передача в оперативное управление имущества предусмотрена исключительно для предприятий и учреждений, в которых собственник их имущества является учредителем. Поскольку истец, не являлся учредителем ГОУ, он не имел права на закрепление за ним имущества на праве оперативного управления.

Однако вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что требование о признании недействительным акта госрегистрации права оперативного управления подлежит удовлетворению в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочен, так как последствием недействительности сделки является реституция, а не признание недействительным ненормативного акта (статья 13 ГК РФ, глава 24 АПК РФ).

Акт регистрации права не является ненормативным правовым актом и не может быть обжалован в порядке, установленном статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 24 АПК РФ. В указанном порядке могут быть обжалованы в суд индивидуальные (ненормативные) правовые акты, являющиеся в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В действиях по проведению регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа - учреждения юстиции, а действие акта регистрации не прекращается исполнением, как это свойственно ненормативным правовым актам, кроме того, статьей 12 ГК РФ и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права, поэтому вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что Мосрегистрация обязана в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в ЕГРП записи о прекращении права оперативного управления ГОУ, не соответствует требованиям закона.

Из искового заявления и заявления об уточнении исковых требований не следует, что истец требует судебной защиты, основываясь на статью 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому у арбитражного суда не имелось оснований для рассмотрения названных требований в соответствии с правилами главы 24 АПК РФ.

Кроме того, в соответствии со статьей 131 ГК РФ в суд могут быть обжалованы отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, уклонение соответствующего органа от регистрации.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в Мосрегистрацию с предложением внести в ЕГРП запись о прекращении права оперативного управления ГОУ в связи с тем, что передача ДИГМ имущества в оперативное управление не соответствует требованиям закона.

Решение суда первой инстанции было отменено в части удовлетворения требований о признании недействительным акта госрегистрации права оперативного управления и обязании Мосрегистрации внести в ЕГРП запись о прекращении права оперативного управления.

(N КГ-А40/7338-04 по делу N А40-32917/03-125-541).

8. При рассмотрении дела об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения суду необходимо установить, принимались ли истцом самостоятельные действия по регистрации договора

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обратилось к Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИГМ) с иском об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО и ДИГМ. Третьим лицом к участию в деле привлечены Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) и ГУП ДЭЗ (балансодержатель).

Суд первой инстанции в решении, оставленном без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, обязал Мосрегистрацию зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО, ДИГМ и ГУП ДЭЗ.

Кассационная инстанция отменила состоявшиеся судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, поскольку суд первой и апелляционной инстанций, принимая решение о регистрации договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что данный договор подписан сторонами и ответчик необоснованно уклоняется от его регистрации в соответствии с положениями статья 165 ГК РФ. На чем основан вывод об уклонении ДИГМ от регистрации договора в судебных актах не указано.

Между тем, статья 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора, и истец мог самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для регистрации данного договора.

В этой связи судам надлежало выяснить, принимались ли истцом самостоятельные действия по регистрации договора.

Также судами обеих инстанций не была дана оценка доводам ответчика об отсутствии намерений заключать новый договор с истцом в связи с имевшими место нарушениями условий ранее заключенного договора и об отказе от продолжения договорных отношений.

(N КГ-А40/8439-04 по делу N А40-1820/04-17-24).

9. Совпадение почтового адреса двух разных объектов недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации в порядке статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Акционерное общество (далее - Общество) обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) с заявлением об обязании зарегистрировать право собственности на здание, права на которое подтверждены свидетельством о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы, выданным Комитетом по управлению имуществом города Москвы.

По тому же почтовому адресу, по которому расположено данное здание, находился также и объект незавершенного строительства (канализационно-насосная станция), принадлежащий на праве собственности другому собственнику.

Мосрегистрация, сославшись на противоречие между зарегистрированным правом и заявляемым правом, на основании абзаца 3, 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказала в государственной регистрации права.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации по тем же основаниям.

Суд апелляционной инстанции отменил принятый судебный акт, обязав Мосрегистрацию зарегистрировать право собственности Общества на здание на основании того, что в соответствии со статьей 1 Закона учет объекта недвижимости сопровождается присвоением ему кадастрового номера, индивидуализирующий его. При регистрации права другого собственника на объект незавершенного строительства одним из оснований для регистрации являлось описание этого объекта незавершенного строительства. Таким образом, у Мосрегистрации было достаточно документов для индивидуализации объекта недвижимости.

В кассационной жалобе Мосрегистрация сослалась на нарушение Обществом статьи 13 Закона.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции в силе, указав, что перечень оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренный статьей 20 Закона в редакции от 11.04.2002, действовавшей на момент отказа в государственной регистрации, носит закрытый характер. В нем отсутствовало такое основание для отказа, как наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, введенное Федеральным законом от 09 июня 2003 г. N 69-ФЗ уже после возникновения данного спора. Вместе с тем, статья 13 Закона обязывает Мосрегистрацию установить отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, а в случае выявления - устранить их, что в данной ситуации было возможно на основании поданных заявителем документов (справки БТИ, свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы и др.).

Кроме того, объект недвижимости, принадлежащий Обществу, и объект незавершенного строительства другого собственника представляют собой разные объекты. При этом совпадение адреса двух различных объектов не является основанием для отказа в регистрации.

(N КГ-А40/5444-04 по делу N А40-47052/-03-120-430).

10. Собственность Российской Федерации на земельные участки, занимаемые Министерствами Российской Федерации, подлежит государственной регистрации в силу закона

Территориальное управление Минимущества России (далее - Территориальное управление) обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (далее Мосрегистрация) с заявлением о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, на котором размещены объекты, находящиеся в федеральной собственности, занимаемые Российским авиационно-космическим агентством.

Мосрегистрация отказала в государственной регистрации на основании абзаца 4 и 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что заявителем не представлен надлежащий правоустанавливающий документ - основание, подтверждающее право Российской Федерации, - содержащий описание объекта недвижимости.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о том, что отказ не основан на нормах Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку в соответствии со ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, и названная норма не содержит требований о необходимости установления места нахождения и площади земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Пунктом 1 статьи 17 ЗК РФ предусмотрено, что в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Согласно статьи 8 Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации", здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации, что означает, что право собственности Российской Федерации на указанные земельные участки возникает в силу закона.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. N 867 "О структуре федеральных органов исполнительной власти" Российское авиационно-космическое агентство отнесено к федеральным органам исполнительной власти.

Исходя из положений указанных норм, суд пришел к правомерному выводу о том, что земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности, также является объектом федеральной собственности. Место расположения данного земельного участка, его границы, площадь, кадастровый номер определены в плане данного участка, представленного наряду с другими документами для государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

(N КГ-А40/4920-04 по делу N А40-44522/03-72-280)

11. Лицу, не являющемуся представителем стороны в сделке, для доставки и сдачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации права на земельный участок не требуется нотариально удостоверенной доверенности, предусмотренной пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Общество приобрело на основании договора купли-продажи у Специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ) земельный участок, после чего обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрация) с заявлением о регистрации прав собственности на земельный участок.

Мосрегистрация отказала Обществу в государственной регистрации права, ссылаясь в качестве одного из оснований для отказа на то обстоятельство, что в нарушение пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была представлена не заверенная нотариально доверенность на имя Г., действовавшей от имени РФФИ.

Суд первой инстанции своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признал отказ Мосрегистрации незаконным. При этом суд исходил из того, что лицо, осуществляющее доставку документов для рассмотрения в Мосрегистрацию, по смыслу Закона не обязано иметь нотариально заверенную доверенность. Подача заявления и его доставка в компетентные органы не являются однородными понятиями. В данном случае представителем стороны по сделке являлся Т. на основании доверенности, оформленной в соответствии с требованиями законодательства.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 2, 3, 16-20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оставил принятые судебные акты без изменения.

(N КГ-А40/8190-04 по делу А40-9856/04-119-71).

12. В случае отсутствия разграничения права собственности на объекты культурного наследия между федеральным центром и субъектом Федерации требование о регистрации права собственности на здание, являющееся памятником архитектуры, не подлежит удовлетворению по основаниям, предусмотренным статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрация) с заявлением о регистрации прав собственности города Москвы на жилой дом постройки до 1917 г., находящийся на балансе ГУП ДЕЗ "Лефортово". Данный дом является памятником архитектуры, что подтверждается справкой БТИ.

Мосрегистрация, сославшись на отсутствие закона о разграничении прав государственной собственности на памятники, а также законодательно установленного перечня документов, необходимых для этого, руководствуясь статьей 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", приостановила государственную регистрацию прав. После истечения срока, предусмотренного данной статьей, Мосрегистрация в порядке пункта 1 статьи 20 названного Закона отказала ДИГМ в регистрации права.

Суд первой инстанции требования ДИГМ о признании недействительным отказа Мосрегистрации оставил без удовлетворения. При этом суд указал, что пункт 2 статьи 63 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, установил временный запрет на государственную регистрацию права, который и действовал на момент рассмотрения спора.

Суд кассационной инстанции оставил принятый судебный акт без изменения, указав, что статьей 3 Закона о регистрации прав предусмотрено, что законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из самого Закона, ГК РФ и других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. В связи с этим данное правоотношение регулируется с учетом положений Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" и Закона о регистрации прав.

(N КГ-А40/9566-04 по делу А40-16102/04-96-128).

13. В случае непредставления данных об обременениях (сервитутах), установленных в отношении земельного участка, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права на этот участок.

На земельном участке, находившемся ранее в собственности Российской Федерации и переданном позже в долгосрочную аренду Обществу, приватизировавшему расположенное на данном участке недвижимое имущество, находится также трансформаторная подстанция, принадлежащая "Мосэнерго" и передающая электрическую энергию в жилые дома.

Общество на основании статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрация) с заявлением о регистрации права собственности на названный участок, но в связи с нахождением на земельном участке подстанции получило отказ, поскольку не представило документов, свидетельствующих об установлении публичного сервитута.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказал Обществу в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в регистрации права. При этом суд исходил из того, что отсутствие со стороны юридического лица, владеющего подстанцией, требования об установлении сервитута не влияет на необходимость принятия в соответствии с пунктом 6 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решения о публичном сервитуте.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута. В связи с этим основания отказа Мосрегистрации в совершении регистрационных действий соответствуют закону и общественным интересам, так как имеют целью устранить неопределенности в земельных отношениях (абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20, пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Права истца при этом не нарушаются, так как последний не лишен возможности, устранив недостатки, вновь обратиться в регистрирующий орган.

(N КГ-А40/13218-04 по делу А40-25478/04-79-322).

14. Указание в ЕГРП на наличие обременения нежилого помещения не является основанием для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости

Департамент имущества города Москвы, обладая правом собственности на нежилое помещение, обратился с заявлением в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) для регистрации прав собственности на часть здания, которое находилось в оперативном управлении управы района города Москвы.

Мосрегистрация отказала заявителю в удовлетворении требования, ссылаясь на наличие в Едином государственном реестре прав записи о регистрации права хозяйственного ведения.

Суд первой инстанции признал незаконным отказ и обязал Мосрегистрацию зарегистрировать право собственности исходя из того, что право собственности на спорный объект у г. Москвы возникло в силу Постановления Верховного Совета N 3020-1 от 27 декабря 1991 г. и постановления Мосгордумы N 47 от 20 мая 1998 г.

Кроме того, статья 296 ГК РФ позволяет только собственнику нежилого помещения закреплять имущество на праве оперативного управления.

Суд кассационной инстанции оставил принятое решение без изменения, указав, что в статье 20 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрен такой вид отказа, как наличие записи в ЕГРП о владении объектом недвижимости на праве хозяйственного ведения другим лицом.

(N КГ-А40/11861-04 по делу А40-33988/04-94-413).

Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Текст обзора опубликован в журнале "Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", апрель 2006 г., N 2