Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 августа 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего В.Н. Гудыма

судей Г.Н. Клиновой

Н.М. Комковой

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный центр "Олимпия" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2011 (судья Карбовская И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 (судьи Колупаева Л.А., Журавлева В.А., Усанина Н.А.) по делу N А45-22593/2010 по иску некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный центр "Олимпия", г. Новосибирск (ИНН 5402189852, ОГРН 1045401012645) к обществу с ограниченной ответственностью "Толедо", г. Новосибирск (ИНН 5402188224, ОГРН 1045401008322) о взыскании 130 792,51 руб.

В заседании принял участие представитель ООО "Толедо" Рудометова Л.Б. по доверенности от 02.08.2011.

Суд установил:

некоммерческое партнерство по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения торгово-офисного центра "Олимпия" (далее ? истец, НП ТОЦ "Олимпия", Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Толедо" (далее ? ответчик, ООО "Толедо") о взыскании расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия" в размере 119 603,33 руб., 11 189,18 руб. неустойки за просрочку внесения взносов, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 24 330 руб.

Решением суда от 15.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.05.2011, в удовлетворении иска отказано.

С решением и постановлением не согласилось НП ТОЦ "Олимпия", в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, взыскав также судебные расходы, связанные с услугами представителя в размере 27 330 руб.

В качестве оснований для отмены судебных актов заявитель указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, если имущество находится в долевой собственности, каждый собственник должен нести бремя содержания данного имущества, в том числе и мест общего пользования в соответствии с положениями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Пункт 5.8 устава НП ТОЦ "Олимпия" позволяет собственнику помещения не нести расходы на содержание общего имущества, что противоречит закону и соответственно ничтожен. Судом апелляционной инстанции по другому, аналогичному делу, принято противоположное решение (дело N 07ап-2938/11). Выводы судов о недоказанности понесенных расходов, противоречит имеющимся в деле доказательствам.

ООО "Толедо" в отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, возражает против доводов заявителя, просит оставить судебные акты без изменения. Дополнительно пояснила о том, что предметом договора на охрану комплекса явилось здание торгового комплекса, однако из условий договора невозможно было определить, какие конкретно помещения находятся под охраной.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, НП ТОЦ "Олимпия" создано на основании добровольного объединения собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Галущака, д. 2а (место расположения ТОЦ "Олимпия"), и зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 19.04.2004 (свидетельство от 25.02.2010 N 5414030030).

ООО "Толедо" является одним из членов партнерства, выступая одним из его учредителей и собственником 1/2 доли на праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по указанному адресу.

Между НП ТОЦ "Олимпия" и ООО "Толедо" заключен договор с собственником коммерческой недвижимости о порядке и условиях целевого финансирования от 01.01.2005 N 49, в соответствии с которым ООО "Толедо" обязалось осуществлять целевое финансирование деятельности Партнерства по управлению, обслуживанию, эксплуатации и ремонту комплекса недвижимого имущества в части, приходящейся на его долю, а Партнерство обязалось осуществлять указанную деятельность.

В пунктах 1.3 и 2.1.2 договора согласованы перечень оказываемых услуг и осуществляемой деятельности, а также то, что размер суммы целевого финансирования производится управляющей организацией самостоятельно, исходя из общей суммы расходов, связанных с содержанием комплекса недвижимого имущества.

НП ТОЦ "Олимпия" были выставлены счета за период с 01.05.2010 по октябрь 2010 года на общую сумму целевых взносов 537 549,11 руб., которые были оплачены ООО "Толедо" в размере 417 9454,78 руб.

Поскольку ответчик не оплатил оставшуюся сумму задолженности, указанную в претензии от 10.09.2010, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции со ссылкой на пункты 5.7 и 5.8 устава Партнерства пришли к выводу, что ответчик освобождается от расходов на содержание лифтами и эскалаторами, поскольку в силу конструктивных особенностей своего помещения не имеет возможности ими пользоваться. Также суд пришел к вводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по несению расходов на оплату услуг охраны, поскольку под охраной находятся только отдельные помещения здания.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов противоречащими действующему законодательству и материалам дела.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий").

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации к долевой собственности относится имущество, находящееся в общей собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Норма статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из указанных норм права следует, что собственник в силу закона обязан соразмерно своей доли участвовать в содержании общего имущества, а также нести издержки по его содержанию и сохранению вне зависимости от фактического использования общего имущества с учетом соглашения сторон.

Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельными объектами общего имущества и обязанностью несения бремени расходов на содержание общего имущества дома и не предусматривает возможность освобождения собственника от содержания мест общего пользования, которыми он не пользуется.

Из условий договора от 01.01.2005 N 49 прямо следует обязанность ООО "Толедо" оплачивать содержание общего имущества, исходя из доли в праве собственности на помещения в здании ТОЦ "Олимпия" и не содержит каких-либо исключений.

Положения пункта 5.8 устава Партнерства не может быть принято во внимание, поскольку правоотношения между сторонами регулируются именно договором от 01.01.2005 N 49, в котором отсутствует диспозиция, заложенная законодателем в статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, данный пункт устава не позволяет определить, кто из собственников должен оплачивать расходы на содержание общего имущества, которым другие собственники не могут пользоваться.

Таким образом, являясь долевым собственником помещения в здании торгово-офисного центра "Олимпия", ООО "Толедо" одновременно является собственником общего имущества этого здания и в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести бремя его содержания, в том числе лифов и эскалаторов.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 01.01.2005 N 49 партнерство приняло на себя обязанности по охране. Во исполнение взятых на себя обязательств, НП ТОЦ "Олимпия" заключило договор на оказание услуг по охране граждан и имущества от 01.04.2009 N 18/2009 с обществом с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Ратибор СБ".

Отказывая во взыскании расходов на услуги охраны, суд первой инстанции счел, что истец не доказал, что расходы понесены на охрану общей собственности, поскольку охрана осуществлялась только отдельных помещений истца, а апелляционный суд указал на отсутствие первичных документов.

Между тем, как следует их договора на оказание услуг по охране граждан и имущества от 01.04.2009 N 18/2009 он был заключен на охрану общего имущества здания ТОЦ "Олимпия", а не на отдельные помещения истца.

Более того, в материалы дела представлены первичные документы в обоснование образовавшейся задолженности: акты приема-передачи выполненных работ по договору за спорный период, подписанные двустороннем порядке, счета-фактуры (л.д. 55-60, том 1).

Таким образом вывод судов об отсутствии оснований для взыскания с ответчика расходов на содержание общего имущества НП ТОЦ "Олимпия" является неправомерным.

Как следует из отзывов на исковое заявление и кассационную жалобу ответчик оспаривал факт возмещения расходов и не оспаривал сам размер образовавшейся задолженности. Исследовав представленные по делу доказательства, суд кассационной инстанции признает верным расчет истца суммы иска, в связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия" в размере 119 603,33 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4.4 договора от 01.01.2005 N 49 за нарушение сроков внесения средств целевого финансирования (целевого взноса) Партнерство вправе выставить собственнику неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до фактической оплаты целевого взноса в полном объеме.

Поскольку материалами дела доказано нарушение сроков внесения средств целевого финансирования, истцом правомерно начислена пеня в сумме 11 189,18 руб. за период с 11.06.2010 по 25.11.2010. Размер судом проверен, ответчиком не оспорен, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Таким образом, решение и постановление арбитражных судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

Судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отменой судебных актов и принятием нового решения, подлежит удовлетворению ходатайство истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 7 330 руб. В остальной части следует отказать, поскольку не представлены доказательства несения расходов именно по настоящему делу (счет от 12.11.2010 N 182 выставлен за подготовку искового заявления к ООО "Толедо" в размере 7 330 руб., указанная сумма была оплачена платежным поручением от 12.11.2010 N 374, оставшаяся сумма в поручении не относится к настоящему делу).

Заявитель кассационной жалобы представил ходатайство о взыскании с ООО "Толедо" судебных расходов, связанных с составлением кассационной жалобы в размере 3 000 руб., которое подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку подтверждено оправдательными документами (договор об оказании юридических услуг от 20.05.2011, счет от 20.05.2011 N 58, платежное поручение от 23.05.2011 N 162).

Суд кассационной инстанции считает взысканные размеры в возмещение расходов на оплату услуг представителей (7 330 руб. и 3 000 руб.) разумными, обоснованными и необходимыми, доказательств чрезмерности не представлено.

Государственная пошлина за подачу искового заявления (4 923,78 руб.), апелляционной и кассационной жалоб (4 000 руб.) подлежит распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 14.02.2011 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу N А45-22593/2010 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Толедо" в пользу некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения торгово-офисного центра "Олимпия" 119 603,33 руб. расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия", 11 189,18 руб. неустойки за период с 11.06.2010 по 25.11.2010, 8 923, 78 руб. расходов по государственной пошлине, 10 330 руб. расходов на оплату услуг представителей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2011 г. N Ф04-3583/11 по делу N А45-22593/2010