Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год

Дела, возникающие из жилищных правоотношений

Конституция Российской Федерации провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статья 7, часть 1), и закрепляет соответствующие права и свободы человека и гражданина, в том числе право на жилище: согласно ее статье 40 (часть 1) никто не может быть произвольно лишен жилища. Это право конкретизируется в Жилищном кодексе Российской Федерации, устанавливающем, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами (часть 4 статьи 3), и что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (часть 2 статьи 1).

Пленум Верховного Суда от 2 июля 2009 N 14 акцентировал внимание судов на том, что конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Реализация указанных положений невозможна без единообразия судебной практики по вопросам жилищного права и является необходимым условием принятия законного решения.

Принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища, является основным принципом как конституционного так и жилищного законодательства и предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

В своей надзорной практике президиум Московского областного непосредственно реализует указанные принципы.

Так, основанием для обращения в суд гражданина Р. (инвалида 2 группы) с требованием о предоставлении жилого помещения по месту регистрации, явилось получение им в 2006 году сообщения Комитета имущественных отношений Администрации г. Королева Московской области о закрытии в январе 2000 года лицевого счета по оплате за койко-место в общежитии, которое было ему предоставлено в 1986 году как молодому специалисту.

Отказывая в удовлетворении требований Р., суд исходил из отсутствия у истца права на предоставление койко-места в общежитии, поскольку при передаче в 2003 году общежития в муниципальную собственность Р. фактически в нем не проживал, ордер на предоставление ему койко -места в общежитии и данные о лицевом счете, подтверждающие факт оплаты коммунальных услуг отсутствовали, истцом пропущен срок исковой давности, исчисленный судом с момента предоставления в 1996 году занимаемого ранее Р. жилого помещения семье К.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал, ссылаясь на ст. 40 Конституции Российской Федерации, а также положения ст. 89 ЖК РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, что выселение по инициативе наймодателя работников предприятия, поселившихся в общежитии в связи с работой и прекративших работу, производится исключительно в судебном порядке. В этой связи сам по себе факт произвольного закрытия лицевого счета на имя Р. не может свидетельствовать о прекращении у Р. права на данное жилое помещение.

Учитывая, что Р. не был лишен права на жилое помещение в общежитии, а правоотношения по пользованию являются длящимися, президиум подчеркнул, что на данные отношения положения о сроке исковой давности не могут распространяться, и в этой связи истец в любой момент может обратиться с требованиями о восстановлении нарушенного права, в том числе путем вселения в спорное жилое помещение, которые фактически и были заявлены истцом.

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. ст. 108, 110 ЖК РСФСР, действовавших на момент прекращения Р. в 1996 году трудовых отношений с предприятием, предоставившим ему место в общежитии, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им указанное жилое помещение, не менее десяти лет, не могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, президиум, установив, что спорное жилое помещение было предоставлено истцу в связи с трудовыми отношениями, пришел к выводу о том что право истца на спорное жилое помещение могло быть прекращено только в порядке, установленном законом для работников, прекративших трудовые отношения с работодателем, т.е. исключительно в судебном порядке путем предъявления требований о выселении.

Несоблюдение предусмотренного законом порядка выселения гражданина, представляет собой произвольное лишение гражданина прав пользования жилым помещением и является нарушением ст. 40 Конституции Российской Федерации.

По другому делу, связанному с защитой права пользования жилым помещением, предметом спора являлась комната в трехкомнатной коммунальной квартире, в которой истец К. проживал вместе с матерью Б. до осуждения к лишению свободы на основании приговора суда от 26 апреля 1996 года и на которую в мае 1996 года был выдан ордер семье П., занимавшей в квартире две других комнаты.

Сложность данного дела, заключалась в том, что истец К. предъявивший к администрации Нарофоминского района и семье П. требования о признании ордера недействительным, признании права на спорное жилое помещение, находящееся в трехкомнатной квартире N 1, фактически был зарегистрирован в квартире N 2 по тому же адресу.

Судом также было установлено, что мать истца Б в марте 1996 года была помещена в психоневрологический интернат, где и умерла в 2004 г.

Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований о восстановлении нарушенных жилищных прав, суд исходил из того, что истец и его мать Б. были зарегистрированы по месту жительства в квартире N 2. При этом доказательств, свидетельствующих о предоставлении в установленном законом порядке истцу для проживания спорной комнаты в квартире N 1, суду представлено не было.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал, что суд не принял во внимание наличие в материалах дела решения суда от 13 декабря 2006 года, которым истцу было отказано в признании права пользования квартирой N 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда о том, что местом жительства К. данная квартира не являлась, и право на жилую площадь в указанной квартире у К. не возникло, судом не были учтены. Отсутствовали в материалах дела и сведения о наличии прав конкретных лиц на пользование спорной комнатой до выдачи в 1996 году семье П. ордера на право вселения в неё.

При указанных обстоятельствах президиум не согласился с выводом суда об отсутствии у К. права на спорное жилое помещение. Направляя дело на новое рассмотрение, президиум также подчеркнул, что на момент вступления в законную силу приговора суда в отношении К. и его исполнения, действовало Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года N 8-П по делу о проверке конституционности ч.1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, согласно которому временное отсутствие лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.

Нарушение принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище в данном деле выразилось в том, что суд не установил, в каком жилом помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище.

Приведённые примеры судебной практики позволяют сделать и еще один общий вывод о том, что любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма, если не доказано обратное.

Анализ правоприменительной практики президиума МОС показывает, что у судов возникают вопросы, касающиеся толкования положений Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и положений ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" относительно гарантий проживания бывших членов семьи собственника в приватизированном им жилом помещении.

В соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

Указанные положения не всегда учитываются судами.

Так президиумом МОС было рассмотрено дело по иску Г к Т. и ее несовершеннолетним детям о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении и встречному иску К.Т.И. о признании равного права пользования спорной квартирой.

В обоснование своих требований Г. ссылалась на то, что приватизировала квартиру, ответчики проживают в квартире без регистрации и не являются членами ее семьи.

Возражая против иска, ответчица указывала, что вселилась с детьми в спорную квартиру в установленном порядке с согласия своей матери К.-нанимателя спорного жилого помещения, фактически проживала в ней с детьми на момент приватизации квартиры истицей, а поэтому она и дети приобрели равное право пользования данным жилым помещением.

Удовлетворяя встречные требования Т., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Т. и ее дети были вселены в спорную квартиру при наличии письменного согласия прежнего нанимателя в установленном законом порядке и на момент приватизации квартиры имели равное право пользования данным жилым помещением с Г., а поэтому их право пользования спорной квартирой не может быть прекращено.

С указанным выводом суда судебная коллегия не согласилась.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам, и оставляя решение суда первой инстанции в силе, президиум указал следующее.

Поскольку К., как опекун несовершеннолетней Г. и наниматель квартиры, обратившись в ОВД по месту жительства с заявлением о регистрации в спорной квартире своей дочери Т. и внуков, выразила согласие на вселение ответчиков в спорную квартиру в качестве членов своей семьи, а регистрация ответчиков в квартире не была произведена лишь по причине смерти К. 6.10.2000 года, ответчики фактически проживали в квартире с 1997 года, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчики приобрели равное с истицей право пользования спорной жилой площадью.

Учитывая, что право пользования ответчиков спорной квартирой возникло до ее приватизации истицей, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", пришел к правильному выводу о том, что ответчики не могут быть выселены из спорной квартиры, поскольку на момент приватизации имели равные с истицей права пользования этим помещением.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя требования Г. о выселении ответчиков из спорного жилого помещения, исходила лишь из того, что ответчики проживали в квартире до 2005 года без регистрации, а, следовательно, не приобрели право на жилое помещение, регистрация в 2005 году была произведена, по мнению коллегии, в нарушение требований закона без согласия собственника квартиры - истицы Г.

Однако, суд кассационной инстанции не принял во внимание, что ответчица с детьми вселилась в квартиру в соответствии с требованиями ст. 54 ЖК РСФСР, действовавшей в тот период, при наличии письменного согласия на их вселение нанимателя жилого помещения - К., таким образом, ответчики приобрели право на жилое помещение. Факт отсутствия регистрации в жилом помещении не может служить основанием для ограничения прав ответчицы и ее детей на спорное жилое помещение.

Приведенный пример позволяет сделать следующие выводы:

Вместе с тем суды не учитывают, что в силу положений части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Вышеприведенные положения закона означают, что в результате добровольного волеизъявления гражданина, являющегося обладателем права пользования приватизированным жилым помещением, указанное право, носящее бессрочный характер, может быть прекращено.

В этой связи следует обратиться к другому делу, рассмотренному президиумом МОС.

К. обратилась в суд с иском к М., Т., Управлению ФМС по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что приобрела у О. по договору купли-продажи спорную квартиру. Ранее спорная квартира была приватизирована О. и она являлась её единоличным собственником. В соответствии с условиями договора ответчики М. И Т., зарегистрированные в ней по месту жительства, обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. Обязательства по освобождению квартиры ответчики подтвердили, оформив соответствующие заявления, однако в установленный договором срок их не выполнили.

Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 2 ст. 292 ГК РФ.

Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи ответчики сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют.

С таким выводом президиум не согласился, указав следующее.

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права.

Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.

Президиум указал на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.

Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспаривались и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст. 558 ГК РФ является существенным.

Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Таким образом, жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.

Учитывая изложенные обстоятельства, президиум указал на неправомерность вывода суда об отсутствии у ответчиков обязательств освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию.

Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов нуждающимся в жилище, а также в гарантированности неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ).

Согласно части 1 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени их постановки на учет.

Вместе с тем для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции законодатель предусмотрел возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации) - при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (часть 2 статьи 49, часть 1 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Анализ судебной практики президиума МОС позволяет сделать вывод , что у судов возникают трудности по разрешению споров, связанные с реализацией гражданами права на внеочередное предоставление жилья.

Так, К. обратилась в суд с иском к Администрации городского поселения Кокошкино, Администрации Наро-Фоминского района о предоставлении ей вне очереди жилого помещения по договору социального найма или в собственность взамен утраченного в результате пожара в 2001 году.

В связи с утратой жилья в результате пожара, К. в 2002 году был принята на учёт граждан нуждающихся в улучшении

жилищных условий и в 2006 г. включена в список лиц имеющих право на получение жилого помещения в первоочередном порядке.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истица признана нуждающейся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, поставлена на очередь первоочередников, ей предлагалось временное жилое помещение для проживания, а поэтому отказал в иске, посчитав, что право истицы ответчиками не нарушено.

С такими выводами суда президиум МОС не согласился и указал.

В ч. 2 ст. 57 ЖК РФ указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди, в том числе гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

С принятием Жилищного кодекса кроме как очередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма не предусмотрено.

В силу ст. 4 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.

Жилищный Кодекс введён в действие с 1.03 2005 г.

Истица, утратив жильё в результате пожара, в соответствии с приведёнными нормами ЖК РФ имеет право на внеочередное предоставление жилого помещения

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум подчеркнул, что истица просила предоставить ей жильё именно во внеочередном порядке. С учетом вышеприведенных норм закона, право истицы на предоставление жилого помещения во внеочередном порядке не должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от времени постановки на учёт в качестве нуждающегося, от времени включения в список внеочередников и должно быть реализовано без указания какого либо срока, т.е. сразу после возникновения соответствующего субъективного права.

Приведенный пример позволяют сделать вывод о том , что реализация гражданином права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение его соответствующим жильем.

При рассмотрении указанной категории споров судам также следует учитывать и правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 года N 376-О-П по жалобе гражданина Алексеева Р.В. на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимися, по смыслу приведенных законоположений, может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

По своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств, включая характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат и т.п.

Выселение из жилого помещения является исключением из принципа неприкосновенности жилища и применяется только в случаях, предусмотренных законом. Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома.

Решение вопроса о сносе жилого дома относится к компетенции органов государственной власти или местного самоуправления (ст. 86 ЖК РФ).

Причем снос жилого дома может быть и не связан с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд в отличие от изъятия жилого помещения на праве собственности (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

В этой связи интерес представляет следующее дело, рассмотренное президиумом Московского областного суда.

ЗАО "Туристические гостиничные комплексы "Измайлово" обратилось в суд с требованиями о выселении Ф. из жилого помещения, в квартиру, принадлежащую истцу, на праве найма.

В обоснование своих требований представитель указал, что общество является собственником жилого дома, занимаемого истицей. Жилой дом является ветхим, занесен в Программу ликвидации ветхого фонда и подлежит сносу, в этой связи ответчица подлежит выселению в другое жилое помещение.

Заочным решением Ступинского городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам, требования общества удовлетворены, Ф. выселена из спорного жилого помещения в предоставленную ей обществом квартиру на праве найма.

Разрешая спор, суд исходил из того, что документы, подтверждающие право ответчицы на занятие спорного жилого дома отсутствуют, дом входит в состав пансионата подлежащего реконструкции, а поэтому, руководствуясь ст. ст. 30, 35, 89 ЖК РФ пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о выселении ответчицы в предлагаемую истцом квартиру.

Президиум Московского областного суда с выводами суда не согласился.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Общество произвело государственную регистрацию права собственности на спорный жилой дом в 2000 году на основании учредительного договора от 30 11.1992 года.

Согласно выписке из домовой книги и копии финансового лицевого счета Ф. зарегистрирована в жилом доме с 1985 года постоянно.

При указанных обстоятельствах президиум пришел к выводу о том, что в момент вселения ответчицы жилое помещение не входило в фонд коммерческого использования.

По смыслу ст. 86 ЖК РФ принимая решения о сносе, орган местного самоуправления фактически возлагает на себя обязанность по предоставлению выселяемым гражданам жилого помещения по договору социального найма.

Ответчица была выселена в двухкомнатную квартиру, принадлежащую истцу на праве собственности на основании договора найма.

В этой связи президиум указал, что предоставление жилого помещения, собственником которого является юридическое лицо, на основании договора найма не может рассматриваться как предоставление жилья по договору социального найма, поскольку в этом случае действуют правила договора коммерческого найма

В соответствии с положениями ст. 86 ЖК РФ гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, жилье предоставляют органы, принявшие решение о таком сносе. Решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения ответчице на основании договора найма в связи со сносом дома не представлено.

При указанных обстоятельствах президиум пришел к выводу об отсутствии у суда законных оснований для удовлетворения требований истца, а поэтому отменил состоявшиеся по делу судебные постановления.

Следует подчеркнуть, что обязанность по предоставлению жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, возложена на государственный орган или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе только в отношении жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

Суд не вправе обязывать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, так как ст. 32 ЖК РФ возлагает на государственный орган власти или орган местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения лишь обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Выселение в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК РФ) является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения со всеми его участниками, по причинам, связанным с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по своему назначению.

Положениями части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено право нанимателя и членов его семьи на одностороннее расторжение договора социального найма, то есть на односторонний отказ от исполнения договора.

Это положение распространяется и на случаи выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора. Этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Поэтому лицо, оставшееся проживать в жилом помещении, в отношении иного лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, может обратиться в суд с требованием о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на данное жилое помещение признается через установление факта выезда указанного лица из жилого помещения в другое место жительства.

Судебные споры о признании лица утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом в другое место жительства, достаточно распространены в практике районных судов Московской области. Как показывает судебная практика, в целом суды правильно применяют вышеуказанные нормы, но вместе с тем имеются и случаи допущенных ошибок.

Так президиумом Московского областного суда было рассмотрено дело по иску К. к несовершеннолетним сестрам А. и Т., администрации Химкинского района о признании недействующим постановления Главы администрации Химкинского района Московской области, которым за сестрами, пребывающими в доме ребенка, была закреплена жилая площадь, признании их утратившими право на квартиру, в связи с их удочерением и выездом на другое место жительства.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 29 декабря 2008 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам, в удовлетворении исковых требований К. отказано.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие ответчиц на спорной жилой площади не влечет прекращения их права пользования жилым помещением, поскольку данное право несовершеннолетних на жилое помещение закреплено постановлениями органа местного самоуправления, которые на момент рассмотрения спора не отменены и никем не оспорены, а факт удочерения несовершеннолетних иностранными гражданами не является основанием для утраты их права на жилое помещение.

С таким выводом суда президиум не согласился и указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 137 Семейного кодекса РФ усыновленные дети утрачивают личные неимущественные и имущественные права и освобождаются от обязанностей по отношению к своим родителям (своим родственникам).

В силу указанной нормы права во взаимосвязи с положениями ст. 69 ЖК РФ в качестве членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения усыновленные приобретают право пользования жилым помещением усыновителей, а решение суда об усыновлении прекращает личные неимущественные и имущественные права усыновленных детей по отношению к своим родственникам.

Моментом прекращения таких отношений является момент вступления в законную силу судебного решения об усыновлении.

Постановления администрации о сохранении за детьми права на жилую площадь на период пребывания их в доме ребенка, не свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку обстоятельством, имеющим значения для разрешения спора является установление судом факта выезда ответчиц в другое место жительства в связи с усыновлением.

При указанных обстоятельствах президиум отменил состоявшиеся по делу судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение.

Таким образом, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившим право пользования вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам следует выяснять: по какой причине ответчик отсутствует в жилом помещении и носит ли его выезд вынужденный характер, имеются ли у ответчика препятствия в пользовании жилым помещением, исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Вместе с тем указанные обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судами устанавливаются не всегда, что приводит к отмене судебных постановлений.

Так, решением Звенигородского городского суда были удовлетворены требования акционерного общества о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии с ответчицей Д и ее несовершеннолетней дочерью, ответчицы сняты с регистрационного учета, в удовлетворении встречных требований ответчиков о вселении отказано.

Удовлетворяя требования акционерного общества, суд исходил из того, что ответчица Д. в 2004 году выехала из спорной комнаты, проживает с мужем и не производит оплату за жилое помещение, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что ответчица отказалась от сохранения права проживания в спорном жилом помещении.

Учитывая, что право несовершеннолетней дочери ответчицы производно от права пользования спорным жилым помещением ее матери Д., суд удовлетворил требования общества о признании ее утратившей право пользования спорной жилой площадью.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение, президиум указал, что исходя из содержания ч. 1 ст  83 ЖК РФ в ее системной связи с положениями ч. 3 ст. 1 и ст. 101, 103 ЖК РФ расторжение договора найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении.

Ссылаясь на положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ суд ограничился указанием на то, что ответчица утратила право пользования в связи с выездом в другое место жительства.

При этом в судебном заседании ответчица указывала, что корпус, в котором находится спорная комната общежития никогда не ремонтировался, является аварийным и фактически непригодным для проживания, санитарный паспорт на общежитие, представленный в материалах дела, не продлен, технический паспорт выдан на нежилое строение, а согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности общества корпус, в котором расположена спорная комната, является нежилым строением.

Из материалов дела также следовало, что дом, в котором проживала ответчица с мужем, их собственностью не являлся.

Мотивы, по которым суд отверг доводы ответчицы и доказательства, имеющиеся в материалах дела, в решении суда приведены не были.

По указанным основаниям президиум не согласился с выводом суда о том, что Д. добровольно отказалась от сохранения права на спорную комнату и выехала в другое место жительства, проживая с мужем и ребенком по другому адресу.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора найма с ответчицей суд указал на невнесение ответчицей платы за жилое помещение и коммунальные услуги, выезд на другое постоянное место жительства.

При этом в решении суда в нарушение требований ст. ст. 56, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не были приведены мотивы, по которым судом были отвергнуты доводы ответчицы об уважительности причин невнесения платы, вынужденном характере отсутствия ее в спорном жилом помещении, фактическом отсутствии у истицы и членов ее семьи какого-либо другого жилого помещения.

Допущенное нарушение процессуального закона является существенным, что подтверждается и судебной практикой Европейского суда, который относит мотивированность судебного решения к условиям справедливости судебного разбирательства. Для того, чтобы разбирательство было справедливым, как того требует п. 1. ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод суд должен надлежащим образом изучить замечания, доводы и доказательства, представленные сторонами, без предвзятости при оценке их применимости к его решению. (Постановление Европейского суда от 22 февраля 2007 года по делу "Красуля против Российской Федерации").

Дополнительным основанием расторжения договора найма жилого помещения в общежитии по вышеприведенному делу суд также посчитал факт прекращения Д. трудовых отношений с обществом.

Между тем, указанное обстоятельство в возникшем споре, президиум не признал, имеющим правовое значение, указав, что спорное жилое помещение было предоставлено матери ответчицы Ш. с учетом членов ее семьи, и основанием к расторжению договора могло быть только прекращение трудовых отношений с истцом именно Ш., но не Д.

Сведений о том, что общество прекратило трудовые отношения с Ш., в материалах дела не имелось. Согласно ст. 100 ЖК РФ к пользованию жилыми помещениями в общежитии применяются правила ст. 69 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Фактическое проживание Ш. в другом помещении общежития также не может рассматриваться как основание прекращения права пользования спорной комнатой Д., поскольку представляет собой одну из форм обеспечения Ш. и членов ее семьи жилыми помещениями в общежитии.

Трудности, возникающие у судов при разрешении дел, связанных с прекращением права пользования, выселением из служебных жилых помещений, и общежитий обусловлены изменением жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в марте 2005 года по сравнению с утратившим силу Жилищным кодексом РСФСР значительно сократил перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Исключены категории граждан, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение в общежитии или служебное жилое помещение, не менее десяти лет (п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР); лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению штатов или штата работников (п. 8 ст. 108 ЖК РСФСР); одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми (п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР); иные категории лиц.

В связи с сокращением льготных категорий лиц, имевших право на предоставление другого жилого помещения при выселении из служебного жилья у судов возникли сложности с разрешением вопроса о возможности применения ст. 108 ЖК РСФСР, которая предусматривала наличие льгот для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения, после введения в действие ЖК РФ, если право на льготу возникло у гражданина до введения в действие ЖК РФ.

Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным ст. 108 ЖК РСФСР, то оно сохраняется и после введения в действие нового ЖК РФ.

Следовательно, если к моменту введения в действие ЖК РФ у лица при наличии оснований, указанных в ст. 108 ЖК РСФСР, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения указанной статьи и после введения в действие ЖК РФ; если же лицо до 1 марта 2005 года не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются.

В этой связи следует обратиться к другому делу, рассмотренному президиумом Московского областного суда по иску квартирно-эксплуатационной части к гражданину, уволенному из рядов Вооруженных Сил РФ и членам его семьи о прекращении права пользования служебной квартирой, выселении, снятии с регистрационного учета.

При рассмотрении дела, суд установил, что спорная квартира была включена в число служебных распоряжением Главы администрации Щелковского района 11 июля 1995 году и 20 июля 1995 года на основании решения жилищной комиссии предоставлена Л., проходившему военную службы по контракту и членам его семьи.

Приказом командира от 17 декабря 2002 года Л. был досрочно уволен с военной службы в связи с невыполнением условий контракта.

30 мая 2006 года спорная квартира на основании распоряжения территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом была закреплена за КЭЧ на праве оперативного управления.

Обращаясь в суд, истец указывал, что право пользования спорной квартирой за Л и членами его семьи не сохранилось по причине досрочного увольнения Л. с военной службы.

Удовлетворяя исковые требования КЭЧ, суд исходил из того, что основание увольнения Л. с военной службы не относит его к лицам, которым гарантировано сохранение права на жилище в силу ст. 15 ФЗ "О статусе военнослужащих", а поэтому удовлетворил заявленные требования.

Судебная коллегия, сославшись на положения ч. 3 ст. 104 ЖК РФ, ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" оставила решение суда без изменения.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал следующее.

17.12.2002 года Л. был досрочно уволен с военной службы в связи с невыполнением условий контракта. На день увольнения с военной службы выслуга Л. составила 12 лет 11 месяцев.

Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В силу п. 6 ч. 1 статьи 108 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период увольнения Л. с военной службы (т.е. в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 20. 07. 2004 г. N 71-ФЗ "О внесении изменений в ст. ст. 14 и 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих и ст. 108 ЖК РСФСР"), он, как имеющий стаж военной службы более десяти лет, не мог быть выселен из занимаемого жилого помещения без предоставления другой жилой площади.

Это право сохраняется за ним и после введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, если к моменту введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации у лица при наличии оснований, указанных в статье 108 ЖК РФ, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; если же лицо до 1 марта 2005 года не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются.

Жилищное законодательство исходит из необходимости восстановления нарушенных жилищных прав, что может быть достигнуто с помощью гражданско-правовых способов защиты, таких как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу ее нарушения, и иных способов, предусмотренных законом (ст. 12 ГК РФ.)

Регламентируя защиту прав владельца, не являющегося собственником, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в статье 305 , что права, предусмотренные ст. 301-304 данного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В этой связи у судов возникают трудности при разрешении вопроса о пропуске срока исковой давности по искам о прекращении договоров найма и выселении граждан, по искам лиц, титульных владельцев жилых помещений основанных на положениях ст. ст. 208, 304 ГК РФ.

Так, президиумом Московского областного суда было рассмотрено дело по иску Бабушкинской КЭЧ Министерства обороны РФ к О. и членам его семьи о прекращении договора найма и выселении из общежития.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, требования истца были удовлетворены.

Удовлетворяя требования Бабушкинской КЭЧ, суд исходил из того, что спорное жилое помещение является общежитием и предоставлено О. на период прохождения военной службы. Принимая во внимание, что отношения между войсковой частью и О. прекращены в 1995 году в связи с невыполнением О. условий контракта, суд, руководствуясь ст. 105 ЖК РФ, прекратил договор найма специализированного жилого помещения с ответчиками и выселил их из общежития без предоставления другого жилого помещения.

С данным выводом суда президиум МОС не согласился по следующим основаниям.

Судом было установлено, что спорное жилое помещение является общежитием и принадлежит Бабушкинской КЭЧ района на праве оперативного управления. Указанное жилое помещение предоставлено О. в октябре 1994 года в период прохождения военной службы по контракту, являлось его постоянным местом жительства. О. и члены его семьи были вселены в жилое помещение, на имя О. открыт финансовый лицевой счет, О. производил оплату жилья

Согласно требованиям действовавшего на период вселения ответчиков в данную квартиру жилищного законодательства - ст. ст. 50, 51 и 106 ЖК РСФСР, составление договора найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета.

В этой связи президиум указал, что возникшие между сторонами правоотношения являются жилищными и на момент увольнения О. из рядов Вооруженных Сил РФ (1995 год) регулировались нормами ст. ст. 107, 108, 110 ЖК РСФСР.

К жилищным правоотношениям не могут быть применены положения статьи 208 ГК РФ, т.к. нормы, содержащиеся в ст. ст. 304, 305 ГК РФ, не могут применяться к требованиям о выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в общежитии. К жилищным правоотношениям подлежат применению положения ст. 196 ГК РФ, которые устанавливают срок исковой давности в три года.

Из материалов дела следует, что О. с 28 марта 1995 года уволен из рядов Вооруженных Сил РФ за невыполнение условий контракта на основании приказа ГВК ПВО от 20 марта 1995 года.

Однако в суд с иском о прекращении договора найма жилого помещения и выселении О. и членов его семьи из спорного жилого помещения Бабушкинская КЭЧ района обратилась лишь 25 августа 2008 года - более чем через 13 лет после прекращения (20 марта 1995 года) О. военной службы в рядах ВС РФ.

Принимая во внимание заявление О. о применении к возникшим правоотношениям срока исковой давности, вывод суда об удовлетворении заявленных требований президиум признал неправомерным.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Приведенный пример позволяет сделать вывод, что заявление об истечении срока исковой давности для предъявления требования о выселении должно было быть принято во внимание судом, поскольку ответчик вселился в спорное помещение на законных основаниях и в этой связи положения ст. 304 ГК РФ применению не подлежали в силу возникновения между сторонами жилищных правоотношений.

Однако при отсутствии законных оснований к заселению квартиры владелец жилого помещения вправе в любое время поставить вопрос о его освобождении, и на это требование не распространяется исковая давность, как на требование собственника или иного владельца об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Споры о приватизации фактически занимаемых жилых помещений в общежитиях достаточно распространены в надзорной практике президиума МОС. Сложность всего объема правовой базы, регулирующей указанные правоотношения, вызывает значительные трудности в разрешении судами дел данной категории.

Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

В этой связи интерес представляют три дела данной категории, рассмотренные президиумом МОС.

По всем рассмотренным президиумом делам истцами выступали граждане, в разное время, (с 1989 по 2003 г.) принятые на работу организациями-ответчиками.

В обоснование заявленных требований о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации истцы указывали, что в связи с работой на предприятии ответчика им для проживания были предоставлены жилые помещения в общежитии.

В обоснование требований истцы ссылались на то, что в соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23 декабря Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), Федеральным законом от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", подлежащими применению в системой взаимосвязи со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающей право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Включение жилого здания общежития в состав приватизируемого имущества государственного предприятия в нарушение действующего законодательства, не должно влиять на жилищные права граждан вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации имущества государственного предприятия, в том числе и на право бесплатной передачи им в собственность этих жилых помещений на основании ст. 2 Закона Российской Федерации"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", независимо от того, ставили они вопрос о признании договоров приватизации имущества государственного предприятия и купли-продажи общежития недействительными.

Отменяя решение Раменского городского суда об отказе в удовлетворении требований граждан, оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, и направляя дело на новое рассмотрение, президиум МОС указал, что в материалах дела имеются данные о том, что не все истцы были вселены в спорные жилые помещения до приватизации здания общежития, где они проживают в настоящее время. Согласно представленному списку, часть истцов была вселена уже после передачи имущества в собственность акционерному обществу ЗАО "Текстильный комбинат "Спартак" в 1994 году. Следовательно, для граждан, вселившихся в общежитие после его передачи в собственность акционерного общества, возникшие правоотношения по предоставлению и пользованию жилыми помещениями должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.

Отменяя решение Раменского городского суда и определение судебной коллегии по гражданским делам по другому делу в части признании права собственности граждан на занимаемую площадь с прекращением права собственности ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" на эти помещения и направляя дело в указанной части на новое рассмотрение президиум указал, что судебными инстанциями не было учтено, что истцы были вселены в занимаемые ими жилые помещения уже после проведения организационных мероприятий по приватизации государственного предприятия в акционерное общество, а также то, что они обеспечивались жильем в связи с трудовыми отношениями уже коммерческой организацией.

Таким образом, определение вида жилищного фонда на момент предоставления гражданину жилого помещения является обстоятельством, имеющим значение для разрешения данной категории споров.

Вышеприведенное дело, также позволяет сделать вывод, что правоотношения между гражданами, вселившимися и проживавшими в данных жилых помещениях после приватизации имущества государственного предприятия, должны регулироваться гражданским законодательством.

В этой связи при рассмотрении споров о расторжения договоров коммерческого найма, также должны применяться положения Главы 35 ГК РФ.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ.

Одним из оснований расторжения договора является невнесение нанимателем платы за жилое помещение.

При этом по договору коммерческого найма в отличие от договора социального найма, основания для привлечения к ответственности за невнесение нанимателем платы за жилое помещение, зависят от того заключен ли договор на срок до одного года (краткосрочный найм), либо на определенный срок, не превышающий пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В этой связи интерес представляет дело, рассмотренное президиумом МОС по надзорному представлению прокурора на решение Раменского городского суда Московской области, которым были удовлетворены требования ЗАО "Мособлстрой N 26" о взыскании задолженности по оплате жилья, расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении семьи А. из спорной квартиры и отказано в удовлетворении встречных требований А. о признании недействительным договора коммерческого найма, признании права пользования спорной квартирой на условиях социального найма.

При рассмотрении данного дела суд, установив, что на момент предоставления А. и членам его семьи спорного жилого помещения оно принадлежало обществу на праве собственности и использовалось как общежитие для работников предприятия, пришел к выводу о том, что ответчики не приобрели в 1994 году право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма, а поэтому отказал в удовлетворении встречных требований.

Разрешая требования общества, суд исходил из того, что ответчики с 2006 года систематически нарушали свои обязательства и несвоевременно и не в полном объеме вносили плату за коммерческий наем, в результате чего образовалась задолженность, а поэтому удовлетворил заявленные требования.

Президиум согласился с квалификацией возникших на момент предоставления семье А. жилого помещения отношений, как отношений, вытекающих из договора коммерческого найма.

Вместе с тем вывод суда о наличии оснований для расторжения договора коммерческого найма признал необоснованным.

Судом было установлено, что договор коммерческого найма заключен сторонами 29 апреля 2003 года на срок до 29 апреля 2004 года и предусматривал преимущественное право нанимателя на продление срока найма.

Поскольку судом не устанавливалось, что наймодатель уведомлял нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение в наем, и в уведомлении, направленном ответчику наймодатель на такие обстоятельства не ссылался, президиум пришел к выводу о том, что договор коммерческого найма следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок. В этой связи обстоятельством, имеющим значение для разрешения вопроса о наличии оснований для расторжения договора, является невнесение нанимателем платежей непрерывно более двух раз подряд.

Однако судом было установлено, что плата за наем жилого помещения вносилась ответчиками ежемесячно, случаев невнесения платы за спорный период не имелось. При указанных обстоятельствах президиум пришел к выводу о том, что внесение нанимателем платы в размере меньшем, чем начислено истцом, не предусмотрено ст. 687 ГК РФ как основание для расторжения договора коммерческого найма.

В силу положений ст. 688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма. В нарушение указанной нормы закона суд выселил ответчиков при отсутствии оснований для расторжения договора найма.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела были установлены, президиум принял новое решение, в соответствии с которым отказал в удовлетворении требований общества о расторжении договора и выселении ответчиков.

Возлагая на ответчиков ответственность за невыполнение ими обязанностей по оплате жилья, в виде выселения из спорного жилого помещения, суд лишь ограничился указанием на несвоевременность внесения платы и ее неполный объем. При этом в нарушение закона суд не только не установил причины, но и период времени, в течение которого ответчики не исполняли обязанности по внесению платежей.

Вместе с тем указанные обстоятельства имеют значение для разрешения спора, поскольку иск мог быть удовлетворен лишь при установлении судом совокупности условий - установлении факта невнесения платежей и отсутствии уважительных причин для их невнесения.

При этом в силу положений ст. 401 ГК РФ на общество (кредитора) возлагается обязанность доказать сам факт нарушения обязательства-невнесение платежей, а на ответчиков обязанность по представлению доказательств, подтверждающих наступление обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства.

Указанные положения закона судом учтены не были.

Споры, связанные с определением порядка пользования жилым помещением

В соответствии с требованиями Конституции Российской Федерации защите подлежит как право собственности граждан (ст. 35), так и право на жилище (ст. 40).

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в определении от 03.11.2006 г. N 455-О необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Однако вопрос приоритета защиты прав собственника жилого помещения либо проживающих в указанном помещении прав нанимателей вызывает у судов трудности.

В судебной практике президиума Московского областного суда распространены споры между собственниками жилого помещения, связанные с предъявлением требований о вселении, нечинении препятствий в пользовании, определении порядка пользования жилым помещением, выселении лиц, не являющихся собственниками спорных помещений.

Так , президиумом было рассмотрено дело по надзорной жалобе К. на определение судебной коллегии по гражданским делам, которым было отменено решение Волоколамского городского суда об отказе в удовлетворении требований М, являющейся собственником 6/8 долей двухкомнатной квартиры к К.-собственнику 2/8 долей и членам ее семьи-мужу К. и сыну К., проживающим в квартире без регистрации, о вселении, определении порядка пользования квартирой, выселении.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что положения ст. 247 ГК РФ не наделяют истицу, как участника долевой собственности на квартиру безусловным правом на вселение в жилое помещение и пользование им. Судом установлено, что М. имеет в пользовании другое жилое помещение в г. Москве, в котором проживает со своей семьей, тогда как спорное жилое помещение является единственным местом жительства К. и членов ее семьи.

Суд также указал, что наличие в квартире проходных комнат, исключает возможность определения порядка пользования квартирой, и, следовательно, возможность вселения истицы в жилое помещение.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что порядок пользования квартирой может быть определен, поскольку ст. 247 ГК РФ не содержит запрета на выделение в пользование одного из сособственников квартиры комнаты, являющейся проходной. В этой связи отменил решение суда, вселил М. в квартиру, выделил в ее пользование комнату 17.1 кв. м, в пользование ответчицы К.-комнату 13,7 кв. м, выселил мужа и сына К.

Отменяя определение судебной коллегии, и оставляя решение суда первой инстанции без изменения, президиум указал, что по смыслу ст. 247 ГК РФ определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на это имущество).

Указывая на отсутствие запрета на выделение в пользование одного из сособственников общего имущества комнаты, являющейся проходной, суд кассационной инстанции неправильно применил указанную выше норму закона, дав ее положениям собственное, искажающее смысл и содержание данной нормы толкование и не учел, что предоставляемое в пользование М. комната площадью 17,1, являясь проходной, фактически будет находиться в общем пользовании сторон, а не в исключительном пользовании истицы, поскольку К. для пользования комнатой площадью 13.7 будет вынуждена пользоваться комнатой истицы для прохода к местам общего пользования.

Кроме того, в спорной квартире зарегистрирован и проживает Ш., являющийся отцом М. и К., требования которого о вселении, также были удовлетворены судом первой инстанции.

В этой связи при разрешении заявленных требований суд должен был учитывать фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Учитывая, что для ответчицы спорное жилое помещения являлось единственным местом жительства, а у истицы имелось в пользовании другое жилое помещение, где она проживала постоянно, а также невозможность совместного пользования сторонами спорным жилым помещением, президиум согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для вселения истицы М. в спорную квартиру и определении порядка пользования, а поэтому отменил определение судебной коллегии, оставив без изменения решение суда первой инстанции.

Как указывал Конституционный Суд РФ "признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора" (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ореховой Натальи Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями статьей 135 и 136 Жилищного кодекса РСФСР").

Таким образом при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции Российской Федерации) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других.

Выводы президиума Московского областного суда по вышеприведенном делу, о невозможности выделения в пользование одного из сособственников проходной комнаты в квартире, также имеют большое значение для формирования судебной практики по делам, связанным с предъявлением требований об определении порядка пользования жилым помещением.

Несмотря на то , что споры об определении порядка пользования квартирой достаточно распространены, судами всё же допускаются существенные нарушения норм материального права при их рассмотрении.

Так по надзорной жалобе Р., президиумом было отменено апелляционное решение Солнечногорского городского суда и оставлено без изменения решение мирового судьи, которым определен порядок пользования двухкомнатной квартирой между двумя равнодолевыми сособственниками истицей Р. и ответчицей С. При этом суд, руководствуясь ст. 247 ГК РФ выделил в пользование истицы комнату площадью 15,4 кв. м, а в пользование ответчицы 11,3 кв. м.

Отменяя решение мирового судьи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что определить порядок пользования квартирой невозможно, поскольку истице не может быть выделена часть общего имущества соразмерная ее доле в праве собственности на квартиру, а требований о выплате компенсации истицей не заявлены.

С выводом суда апелляционной инстанции президиум не согласился и указал, что права участника долевой собственности по пользованию и владению, принадлежащим ему имуществом, не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, соответствующей по своим размерам его доле в праве собственности на квартиру, и право требовать компенсации возникает не только тогда, когда участнику долевой собственности не может быть выделено конкретное имущество, но и тогда, когда выделенная ему в виде конкретного имущества часть общего имущества, не соответствует (меньше) доле, причитающейся ему в праве собственности на это имущество.

Суд апелляционной инстанции также не учел, что стороны в спорном жилом помещении не проживают и не возражали против определения судом порядка пользования квартирой и спорили лишь относительно выделяемых в их владение и пользование конкретных жилых помещений (комнат).

Таким образом, суд апелляционной инстанции, допустив существенное нарушение норм материального права, произвольно ограничил права собственников и необоснованно отказал в удовлетворении требований об определении порядка пользования жилым помещением.

Приведенный пример позволяет сделать вывод о том, что при отсутствии объективной возможности предоставления в пользование части имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности, собственник в соответствии с положениями п. 2 ст. 247 ГК РФ вправе поставить вопрос о возмещении тех реальных потерь, которые он понес в связи с невозможностью реализовать своё право на владение и пользование соответствующей частью имущества.

Однако надзорная практика президиума Московского областного суда свидетельствует о том, что для судов данная категория споров представляет значительную сложность.

Так по надзорной жалобе В. были отменено решение Коломенского городского суда Московской области по иску сособственников жилых помещений Б. к сособственнику В., о взыскании денежных средств за пользование принадлежащими им долями в праве собственности на квартиры, оставленное без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам.

В обоснование требований истцы указывали, что несут бремя содержания квартир, однако пользоваться ими не могут, так как ответчица им в этом чинит препятствия и единолично пользуется обеими квартирами.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в период с 2005 года по 2008 г. истцы были лишены возможности использовать свою собственность, а ответчица В. помимо их воли пользуется принадлежащим истцам имуществом, хотя договоренности о передаче квартир в безвозмездное пользование не имелось.

В этой связи суд пришел к выводу о том, что ответчица произвела наем жилых помещений истцов, что повлекло возникновение у нее обязанности производить оплату за пользование чужим имуществам по ценам, применяемым при аренде аналогичного имущества на основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, так как арендная плата не была согласована с истцами.

Исходя из данных агентства недвижимости о стоимости коммерческого найма доли жилого помещения, размера принадлежащих истцам долей в праве собственности на конкретные квартиры и площади квартир суд определил суммы подлежащие взысканию в пользу каждого из истцов.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал, что в материалах дела отсутствовали данные о том, что между сторонами был подписан договор имущественного найма, в соответствии с условиями которого, имущество передавалось истцами ответчице в наем или в пользование за определенную плату. Вместе с тем решением того же суда от 27.12.2006 года был определен порядок пользования одной из квартир, другим решением от 19.09.2007 г. ответчица В. обязана судом не чинить препятствий в пользовании квартирами.

Указанные обстоятельства судом не были учтены, в этой связи президиум отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение, пришел к выводу о том, что судом без достаточных оснований были взысканы с ответчицы денежные суммы и не приведено данных о том, что истцы предпринимали меры, для сдачи в наем спорных квартир в целях получения материальной выгоды.

Таким образом, данное дело позволяет сделать вывод, что компенсация, предусмотренная ст. 247 ГК РФ подлежит выплате, только тогда, когда судом установлено, что собственник лишен возможности получить во владение (пользование) конкретную часть имущества.

Отношения по пользованию жилым помещением являются длящимися и ранее установленный решением суда порядок пользования жилым помещением, может быть пересмотрен, только при наличии определенных условий, в частности при изменении долей сособственников.

С учетом указанной позиции президиумом Московского областного суда была удовлетворена надзорная жалоба О. на апелляционное решение Люберецкого городского суда Московской области, которым были удовлетворены требования истицы Б., являющейся собственником 13 доли двухкомнатной квартиры к О. -собственнику 23 долей о нечинении препятствий в пользовании балконом.

Из материалов дела следовало, что решением Люберецкого городского суда Московской области, вынесенного в 1994 году истице Б. выделена в пользование комната площадью 16,1 кв. м, правопредшественнику О. комната площадью 13,0 кв. м.

Решением суда от 2007 года О. было отказано в удовлетворении требований к Б. о выделении в пользование комнаты площадью 16,1 кв. м.

Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела Б. пользовалась комнатой площадью 16,1 кв. м, а О. комнатой 13,0 кв. м., выход на балкон из других комнат отсутствует, балкон непосредственно связан только с комнатой площадью 13,0 кв. м. При указанных обстоятельствах президиум признал незаконным вывод суда о том, что О. обязана не чинить препятствий Б. в использовании балкона для хозяйственных нужд.

Требование о нечинении препятствий в пользовании является элементом порядка пользования жилым помещением, а поэтому решение суда от 1994 года, которым ранее был определен порядок пользования спорным жилым помещением между истицей и правопредшественником ответчицы, а также решение 2007 года являются для сторон обязательными и не могли не учитываться судом при разрешении заявленных требований.

В этой связи обстоятельства, на которые ссылалась истица, связанные с наличием препятствий в пользовании балконом, не были приняты президиумом как основание для изменения сложившегося порядка пользования жилым помещением.

Таким образом, разрешение вопроса о том, является ли обоснованным тот или иной порядок пользования квартирой, требует установления и исследования судом всех фактических обстоятельств дела.

Конституционный Суд РФ в определении от 20 ноября 2008 года N 831-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Милкиной Екатерины Григорьевны на нарушение ее конституционных прав статьями 247 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе, а применение в данном случае федеральным законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений, что само по себе не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод.