Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2011 г. N А60-6977/2011 (извлечение) (ключевые темы: субъекты малого и среднего предпринимательства - договор купли-продажи - протокол разногласий - преимущественное право - рыночная стоимость) (отменено)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 сентября 2011 г. N А60-6977/2011

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" (ИНН 6662075030)

к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: П.А. Голубев, представитель по доверенности от 20.04.11,

от ответчика:

Администрация города Екатеринбурга: Н.И. Барабанова, представитель по доверенности от 30.12.10 N 229,

Департамент по управлению муниципальным имуществом: Н.И. Барабанова, представитель по доверенности от 29.07.11 N 114,

Общество с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс": А.В. Лебедев, представитель по доверенности от 10.03.10 N 6.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, содержащейся в отчете N 480 от 05.10.2010 года, подготовленного оценочной компанией ООО "Трансэнергоресурс" (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич), обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить с ООО "Авлахов и К" договор купли-продажи и договор залога недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, по цене 2 181 000 руб. с учетом НДС и взыскать солидарно с ответчиков расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 15000 руб.

Кроме того, истец просит взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 20000 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.11 года производство по делу N А60-6977/2011 приостановлено до завершения судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" Осипову Сергею Васильевичу, Косаревой Анастасии Алексеевне.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.11 назначено судебное заседание арбитражного суда для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу, в связи с тем, что 22.07.11 в арбитражный суд поступило заключение эксперта N 1072/078.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.09.11 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленном отзыве на иск ответчик - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом пояснил, что исковые требования не признает, т.к. истцом не приведены доказательства в обоснование недостоверности отчета N 480 от 05.10.2010 об определении рыночной стоимости помещений. Истцу право на проведение оценки помещений (литер Б) по пер.Парковый, 14, являющихся муниципальной собственностью, не предоставлено. Кроме того, достоверность указанного отчета подтверждена экспертным заключением N 20/05/46-10 от 07.10.2010 Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков". Также Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом указал, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, т.к. договор купли-продажи был заключен от имени Администрации города Екатеринбурга, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом не является органом самоуправления. Кроме того, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом изменил свое наименование на Департамент по управлению муниципальным имуществом.

Суд с согласия истца в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит замену ответчика - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом на Администрацию города Екатеринбурга.

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает, т.к. расчет рыночной стоимости в отчете ООО "Аксиома" был произведен по состоянию на 22 ноября 2010, в то время как датой оценки в отчете ООО "Трансэнергоресурс" является 24 сентября 2010, что само по себе говорит о невозможности сравнения данных отчетов, так как согласно п. 8 ФСО N 1 "датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки". Кроме того, расчеты и отражение итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, определенной ООО "Трансэнергоресурс" достоверно и не противоречит действующему законодательству. Цена объекта в 2570000 без учета НДС, отраженная в отчете от 05.10.2010 N 480, является рыночной, объективной и обоснованной и не нарушает права и законные интересы ООО "Авлахов и К". Также достоверность указанного отчета подтверждена положительным экспертным заключением СРО МСО от 07 октября 2010 N 20/05/46-10 на отчет от 05.10.2010 N 480.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" на праве собственности принадлежат встроено-пристроенные помещения (литер Б), назначение нежилое, площадью 214,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14, первый этаж, помещения N 44-50.

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" заключен договор аренды от 05.01.2000 N 33700012, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду объект муниципального имущества - нежилое помещение встроенное к жилому зданию, расположенному по пер. Парковый, 14, 1 этаж кирпичного здания, площадью 62,9 кв.м.

Срок действия договора с 05.01.2000 по 31.12.2000 (п. 1.2 договора).

По окончании срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, ввиду чего он является продленным на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительным соглашением от 23.09.2004 стороны определили площадь сдаваемых в аренду помещений 61 кв.м., материал стен - кирпич, отдельный вход, помещения N 30, 35, 42, 43.

В последующем сторонами подписывались дополнительные соглашения, в соответствии с которыми номер договора заменен на 30350296, соглашением от 04.05.2006 площадь объекта, переданного в аренду, определена 61,2 кв. м, указано использование помещений - под офис, полиграфическую деятельность. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2006.

08.05.2009 истец обратился в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением N 08/05 на основании ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемого по договору от 05.01.2000 недвижимого имущества - помещений N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ) площадью 61,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.

Письмом от 02.06.2009 N 02.12-24-6119 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом отказал истцу в приватизации арендуемых помещений и реализации преимущественного права, сославшись на то, что спорные помещения являются общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.

Считая отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом незаконным, общество с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого имущества - встроено-пристроенных помещений N N 30, 35. 42, 43 (по плану БТИ), общей площадью 61,2 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14 и обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" договор купли-продажи спорных помещений.

Решением Арбитражный суд Свердловской области суда от 12.11.09 по делу N А60-36066/2009 заявленные требования удовлетворены частично. Признаны незаконными действия комитета по отказу в реализации преимущественного права приобретения нежилого имущества - N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ) площадью 61,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.10 по делу N А60-36066/2009 решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.11.2009 по делу N А60-36066/2009 изменено, признаны незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу обществу с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого имущества, а именно встроено-пристроенных помещений, имеющих N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ), общей площадью 61,2 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14. На Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.04.10 по делу N А60-36066/2009 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.10 оставлено без изменения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008г. N 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пользуясь предоставленным правом, истец 16.07.10 повторно обратился к ответчику с заявкой о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 21.12.10 N 02/14788 Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом направлен в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.12.10 N 544.

Цена договора определена на основании Отчёта по оценке рыночной стоимости имущества ООО "Трансэнергоресурс" от 05.10.10 N 480.

Возражая против стоимости объекта, определенной на основании данного Отчета, истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий от 20.01.11, изложив в нем свою редакцию спорного пункта. Протокол разногласий к договору купли-продажи от 20.12.10 N 544 Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом не подписан.

Письмом от 20.01.11 истец уведомил Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом о том, что цена выкупаемого объекта является завышенной и не соответствует действительности, согласно отчету от 24.11.10 N 44-11/2010, подготовленного ООО "Аксиома", стоимость выкупаемого имущества составляет 2181000 руб. включая НДС 18%.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Как следует из судебной экспертизы от 22.07.11 N 1072/078, проведенной в рамках данного дела (НП "СМАО", эксперты Осипов С.В., Косарева А.А.), отчет N 480 ООО "Трансэнергоресурс" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Кроме того, экспертами сделан вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете N 480 об определении рыночной стоимости помещений (литер Б). Площадь: общая - 61,2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 330, 35, 42-43. Назначение: нежилое, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14 не подтверждается.

Возражая против изложенных в заключении выводов эксперта, ответчик ООО "Трансэнергоресурс" указал, что выводы эксперта не объективны, содержат многочисленные противоречия, несоответствия с фактически имеющейся в Отчете информацией.

Экспертное заключение относится к числу письменных доказательств и оценивается судом наравне с иными представленными в материалы дела документами. При этом суд руководствуется нормой ст. 71 АПК РФ, в частности п. 5 указанной статьи, согласно которому, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Указанное экспертное заключение в качестве доказательства недостоверности отчета судом не принимается, поскольку в заключении нарушения в большей части касаются оформления отчета и не усматриваются выводы в отношении выявленных нарушений в отчете ООО "Трансэнергоресурс" во взаимосвязи с величиной рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение СРО НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 07.10.10 N 20/05/46-10, согласно которому существенных замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено.

Таким образом, недостоверность величины рыночной стоимости, определенной ООО "ТрансЭнергоРесурс" в Отчете N 480, не подтверждается материалами дела.

В связи с этим требование истца о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 480, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", об определении рыночной стоимости помещений (литер Б) Площадь: общая - 61,2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 330, 35, 42-43. Назначение: нежилое, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, в размере 2570000 рублей, без НДС, следует отказать.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011г. не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

С учетом данных обстоятельств при определении разногласий по п. 2.1 договора надлежит руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете от 05.10.2010 N 480 ООО "ТрансЭнергоРесурс" - 2570000 рублей (без учета НДС). П.2.1 договора подлежит утверждению в редакции: "Цена объекта составляет 2570000 рублей".

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы и оплатой услуг представителя относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Принять пункт 2.1 договора от 20.12.10N 544 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции, а именно:

"2.1. Цена объекта составляет 2570000 (два миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей".

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.