Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 мая 2011 г. N А60-20550/2010 (извлечение) (ключевые темы: подвалы - собственник - общая долевая собственность - тсж - многоквартирный дом)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 мая 2011 г. N А60-20550/2010

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2011 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по иску Товарищество собственников жилья "Ереванская 28" (ИНН 6659180765, ОГРН 1086659016278) к ООО "Адель" (ИНН 6659014443, ОГРН 1046603142640), ООО "Системстройкомплект" (ИНН 6658154515)

3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Сбербанк России (ОАО), ЗАО "Комстар-Регионы"

о признании права общей долевой собственности

при участии в судебном заседании

от истца: Лобовиков В.В. - председатель (протокол от 13 05 2009г.), Ободовская Д.В. - представитель по доверенности от 25 05 2010г.

от ответчика: Майкова Ю.Ю. - представитель по доверенности от 16 08 2010г.

от 3-его лица Сбербанка России (ОАО): Слободчиков А.С. - представитель по доверенности 66 А N 0337313 от 18 11 2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец - Товарищество собственников жилья "Ереванская 28" просит признать за собственниками квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 право общей долевой собственности на подвальное помещение общей площадью 877,0 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта 66-66-01/207/2009-564.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что упомянутое помещение изначально предполагалось как техническое помещение, предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме, а потому в силу положений Гражданского Кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ данное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности всем сособственникам жилого дома. В нарушение положений закона указанное помещение было неправомерно отчуждено застройщиком - ООО "Системстройкомплект" ответчику - ООО "Адель", которое в свою очередь зарегистрировало право собственности на данное имущество.

Ответчик исковые требования не признает, по основаниям, изложенным в отзыве. В частности, ссылается на то, что истец не является лицом, уполномоченным на предъявление такого рода требований от имени собственников. Кроме того, полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке. Помимо прочего, по мнению ответчика, принадлежащие ему на праве собственности помещения не являются техническими помещениями применительно к статье 36 Жилищного Кодекса РФ, а являются подвальными помещениями, не предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме.

Определением суда от 27 08 2010г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Сбербанк России (ОАО) и ЗАО "КОМСТАР-Регионы".

В судебном заседании 17 08 2010г. истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и помимо первоначально заявленных требований просит признать недействительными договоры участия в долевом строительстве N 1-07 от 05 06 2007г., N 06-07 от 29 11 2007г. на техническое помещение общей площадью 877 кв.м. в подвале жилого дома N 28 по ул. Ереванской в г. Екатеринбурге.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ, поскольку при рассмотрении первоначально заявленного требования о признании права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество, суд обязан исследовать правовые основания возникновения права собственности на это имущество у ответчика, в том числе путем исследования сделок по приобретению имущества в собственность. Таким образом, заявляя требование о недействительности упомянутых сделок, истец меняет только предмет исковых требований, не меняя при этом, его основание, что не противоречит статье 49 АПК РФ.

С учетом изложенного, были отклонены доводы третьего лица - Сбербанка России (ОАО) об одновременном изменении предмета и основания при уточнении истцом исковых требований на основании статьи 49 АПК РФ.

Таким образом, с учетом принятого судом уточнения, суд рассматривает исковые требования о признании за собственниками квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 права общей долевой собственности на подвальное помещение общей площадью 877,0 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта 66-66-01/207/2009-564: номер на поэтажной плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, а также о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве N 1-07 от 05 06 2007г., N 06-07 от 29 11 2007г. на помещение общей площадью 877 кв.м. в подвале жилого дома N 28 по ул. Ереванской в г. Екатеринбурге, заключенных между ответчиком и ООО "Системстройкомплект".

В судебном заседании 10 09 2010г. ответчик заявил письменное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям. Полагает, что срок исковой давности необходимо исчислять с 05 06 2007г., то есть с даты подписания оспариваемых договоров.

Истец с доводами ответчика о пропуске срока исковой давности не согласен, ссылается на то, что срок исковой давности не пропущен, поскольку с исковыми требованиями в суд истец обратился 03 06 2010г., то есть в пределах установленного трехгодичного срока исковой давности, о чем свидетельствует штамп канцелярии Арбитражного суда, следовательно, если руководствоваться периодом, указанным истцом, то срок исковой давности истекает не ранее 05 06 2010г.

Ходатайство ответчика принято судом к рассмотрению.

Определением суда от 23 09 2010г. производство по настоящему делу было приостановлено в связи с удовлетворением ходатайства истца о назначении строительно-технической экспертизы и назначением судом судебной комиссионной строительно-технической экспертизы.

Определением от 21 10 2010г. производство по делу возобновлено, в связи с неоплатой ответчиком экспертизы.

Определением от 17 11 2010г. производство по делу вновь приостановлено в связи с назначением судом строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту Каражовой В.В.

Определением от 01 04 2011г. производство по делу возобновлено в связи с получением экспертного заключения.

В судебное заседание 14 04 2011г. вызван эксперт Каражова В.В. для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 14 04 2011г. объявлен перерыв до 19 04 2011г. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Определением от 19 04 2011г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Системстройкомплект".

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, на основании договоров N 1-07 от 05 06 2007г. и N 06-07 от 29 11 2007г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчик - ООО "Адель" приобрел в собственность нежилое подвальное помещение (литер А), общей площадью 877 кв.м. (помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34), расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28. Право собственности на указанные помещения зарегистрировано на основании свидетельства о государственной регистрации права 66 АГ N 667079 от 13 04 2009г.

Истец полагает, что ответчиком незаконно в собственность приобретены технические помещение, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, которые в силу закона являются общей долевой собственностью собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Ответчик исковые требования не признает, в частности, ссылается на то, что истец не является лицом, уполномоченным на предъявление такого рода требований от имени собственников. Кроме того, полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке. Помимо прочего, по мнению ответчика, принадлежащие ему на праве собственности помещения не являются техническими помещениями применительно к статье 36 Жилищного Кодекса РФ, а является подвальным помещением, не предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме. Кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного Кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 Жилищного Кодекса РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Из толкования во взаимосвязи названных норм права следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. В этом случае, товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений, которые и являются материальными истцами по делу.

Таким образом, истец должен подтвердить наличие у него права (полномочий) от имени собственников на обращение в суд с подобным иском.

Из материалов дела усматривается, что Товарищество собственников жилья "Ереванская 28" зарегистрировано 28 05 2009г. на основании свидетельства о государственной регистрации 66 N 006452897. Согласно протоколу N 3 общего годового собрания собственников помещений в упомянутом жилом доме от 30 03 2010г., собственники помещений приняли решение о предоставлении Правлению ТСЖ полномочий по выяснению вопроса о законности пользования и распоряжения недвижимым имуществом иных собственников (кроме собственников квартир) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28. При этом, из буквального содержания принятых собственниками решений усматривается, что перед Правлением ТСЖ поставлены следующие вопросы:

1. "Выяснить - являются ли подвальные помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 общим имуществом собственников квартир данного жилого дома".

2. "Выяснить всех собственников помещений (кроме собственников квартир) в многоквартирном жилом доме по адресу г. Екатеринбург, ул. Ереванская,28".

3. "Если кроме собственников квартир в многоквартирном жилом доме существуют еще собственники помещений в данном здании, выяснить законность их существования и распоряжения помещениями в многоквартирном жилом доме".

Таким образом, принятые собственниками решения предполагают совершение Правлением ТСЖ действий, направленных на установление законности (либо незаконности) использования иными собственниками помещений (в том числе подвальных) в упомянутом жилом доме, а потому суд квалифицирует такое решение собственников как предоставление ТСЖ полномочий, в том числе и на обращение в суд от имени собственников и в их интересах.

С учетом изложенного, доводы истца в этой части требований судом отклоняются.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного Кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании статьи 36 Жилищного Кодекса РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Принимая во внимание, что на момент проектирования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28, целевое назначение его подвальных помещений имеет существенное значение для квалификации этих помещений как технических подвалов, либо самостоятельных помещений, что в свою очередь влияет на возможность и правомерность отчуждения таких помещений в собственность третьих лиц, судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 инженерные коммуникации и оборудование, и, каков их состав?

2. Имеются ли в нежилом помещении (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 и принадлежащем ООО "Адель" на праве собственности (свидетельство 66 АГ N 667079), инженерные коммуникации и оборудование, и каков их состав?

3. В случае, если такое оборудование имеется в нежилом помещении (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 и принадлежащем ООО "Адель" на праве собственности (свидетельство 66 АГ N 667079), указать, является ли это оборудование составной частью всех инженерных коммуникаций в подвальном помещении жилого дома, является ли в этом случае указанная часть подвала технической, предназначенной для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, его эксплуатации и контроля?

4. При проектировании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28, было ли предусмотрено проектной документацией создание нежилого помещения (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома в интересах конкретного субъекта (договор долевого участия в строительстве)?

Определяя круг вопросов для эксперта, суд руководствовался правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в силу которой, при рассмотрении такого рода споров следует исследовать вопросы, связанные не только с установлением факта наличия инженерных коммуникаций в спорных помещениях и их состав, а также о целевом назначении таких помещений, требующих постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, а также рекомендациями НКС при Федеральном арбитражном суде Уральского Округа N 1/2007 от 23-24 мая 2007г., в силу которых, в случае, если подвальное помещение в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве собственности конкретному субъекту, исследованию и анализу подлежит вопрос о том, являлось ли создание этого помещения предметом договоров о долевом участии в строительстве либо иных сделок, направленных на создание помещения в интересах конкретного субъекта.

Согласно экспертному заключению N 1/18э-11 от 25 03 2011г. подвальные помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская,28 оборудованы инженерными коммуникациями в составе коммуникаций по теплоснабжению, вентиляции, электрообеспечению, связи, сигнализации, водоснабжению и канализации. При этом, спорные помещения также оборудованы инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения и требующими свободного доступа для контроля, эксплуатации и аварийного обслуживания дома работками ЖКХ, которые включают в себя работы по ремонту и замене аварийно-поврежденной запорной арматуры, ликвидации течи в трубах и нагревательных приборах, ремонту и замены сгонов на трубопроводе, выполнение сварочных работ при ремонте и замене участков трубопроводов на основании положения по содержанию и ремонту жилищного фонда, установке бандажей на трубопроводах, ликвидации засора канализации внутри строения, ликвидации засора канализации труб "лежаков" до первого колодца, заделки свищей и зачеканки раструбов, замены неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2-х метров), связанных с устранением засора и течи.

Ответчик полагает, что упомянутое экспертное заключение не может служить доказательством по делу, поскольку выводы эксперта не основаны на материалах исследования и не содержат подробные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. В связи с этим, ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Третье лицо - Сбербанк России ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы поддержал, с выводами экспертизы также не согласен, ссылается на отсутствие нормативного обоснования сделанных экспертом выводов.

Суд не может согласиться с указанными ответчиком и третьим лицом доводами, ввиду следующего.

В соответствии со статьей 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Согласно статье 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31 03 2001г. эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из содержания экспертного заключения усматривается, что в ходе исследования эксперт руководствовался представленными судом документами, в том числе проектной документацией, нормативными документами, в частности, строительными нормами и правилами, ведомственными строительными нормами, Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 08 2006г., а также результатами визуального обследования.

В силу пунктов 5-7 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 08 2006г. в состав общего имущества включаются общедомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 5 Постановления).

В состав общего имущества включается система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Постановления).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии и др (п.7 Постановления).

Пунктом 10 упомянутого Постановления предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающими своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы и безопасности жизни и здоровью граждан (пункт 11 Постановления).

Из содержания названных норм права следует, что в состав общего имущества помимо коллективных (общедомовых) приборов учета, помещений электрощитовых, индивидуальных тепловых пунктов и т.д. входят, в том числе внутридомовые инженерные сети, состоящие из стояков и ответвлений от стояков, запорно-регулировочные краны на отводах, запорная арматура и т.д.

При этом, в силу положений Постановления вышеназванное оборудование требует постоянного контроля за его состоянием, что предполагает его периодический осмотр и соответственно свободный доступ к такому оборудованию.

Экспертизой установлено, что все спорные помещения оборудованы разводящими и магистральными трубопроводами с разводками труб по стоякам систем отопления и канализации, причем канализационные стояки в спорных помещениях оборудованы ревизиями для прочистки и обслуживания канализации бытовой жилого дома. Все инженерное оборудования, расположенное в спорных помещениях предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме. Кроме того, экспертизой установлено, что помимо свободного доступа к оборудованию в целях его осмотра и содержания необходим аварийный доступ в помещения в целях предотвращения и ликвидации возможных аварий. Все инженерное оборудование выполнено и установлено в помещениях в соответствии с проектом 121-01-03-01-ВК.

В экспертном заключении экспертом справочно предоставлена информация о том, что в ходе проведения экспертизы, а именно, в ходе визуального обследования помещений, эксперт наблюдал аварию в подвальном помещении жилого дома в виде засорения канализационной системы, в связи с чем, требовалось срочное вмешательство работников ТСЖ для ее устранения. Канализационными фекалиями были залиты поверхности пола подвального помещения. Запах от аварии распространялся по всему помещению подвала и по помещениям квартир, офиса ТСЖ, расположенных на первом этаже.

Приглашенный в судебное заседание для дачи пояснений эксперт - Каражова В.В. пояснила, что данная авария, случайным свидетелем которой стала эксперт, наглядно отражает и подтверждает, сделанные экспертом выводы о необходимости свободного доступа в подвальное помещение жилого дома, в том числе и в спорные помещения в целях постоянного контроля, эксплуатации и устранения аварийных ситуаций на инженерных коммуникациях, расположенных в спорных подвальных помещениях. Пояснения эксперта по экспертному заключению, ответы на вопросы лиц, участвующих в деле зафиксированы в аудиопротоколе.

Согласно СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 16 06 1999г. N 78 в редакции от 20 11 2000г., а также принятого взамен его СНиП 31-01-2003 (актуализированная редакция), утвержденная Приказом Минрегиона РФ от 24 12 2010г. N 778 "Свод правил" "Здания жилые многоквартирные", распространяемого на проектирование помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, предусмотрена возможность размещения в подвальных и цокольных этажах зданий нежилых помещений различного назначения, с определенными названными правилами исключениями. Указанные строительные нормы содержат расшифровку терминов и определений, из которых следует, что при проектировании зданий подвальный и технический этаж не является идентичными помещениями. В частности, "этаж подвальный" - это этаж с отметкой пола помещения ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений или первый подземный этаж, "этаж технический" - это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен как в верхней, так и в нижней части здания. Таким образом, подвальное помещение, оборудованное инженерной инфраструктурой, предназначенной для обслуживания иных помещений в здании, не может рассматриваться как подвальный этаж и использоваться в качестве нежилого помещения иного назначения.

В соответствии со СНиП 31-01-2003 состав помещений определяется заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.

Поскольку спорные помещения являлись предметом договоров N 1-07, N 06-07 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, судом перед экспертом был поставлен вопрос следующего содержания: при проектировании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28, было ли предусмотрено проектной документацией создание нежилого помещения (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома в интересах конкретного субъекта (договор долевого участия в строительстве)?

Экспертизой установлено, что при исследовании представленной проектной документации, при проектировании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская,28, проектной документацией создание нежилого помещения (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома в интересах конкретного субъекта (договор долевого участия в строительстве) не было предусмотрено.

Как пояснила эксперт в одном из судебных заседаний, единственным подвальным помещением общественного назначения согласно проектной документации было помещение, предназначенное для ТСЖ, которое фактически имеется и отражено во всей технической документации жилого дома, иных аналогичных помещений проектом не предусмотрено.

Таким образом, предметом указанных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома являлись помещения, оборудованные инженерной инфраструктурой и не предназначенные для иного назначения кроме как для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме.

При таких обстоятельствах, спорные помещения соответствуют критериям, которые позволяют квалифицировать их как технический подвал, в которых имеются инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме, оборудование, следовательно, такие помещения предназначены для обслуживания более одного помещения.

Как было указано выше, на основании статьи 36 Жилищного Кодекса РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу статьи 36 Жилищного Кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, нежилые помещения (литер А), общей площадью 877 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 в силу статьи 36 Жилищного Кодекса РФ являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28.

Поскольку данное недвижимое имущество является имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в жилом доме, и именно такое его целевое назначение было определено проектной документацией (согласно экспертизе), указанное имущество не могло быть предметом договоров участия в долевом строительстве, а потому договоры N 1-07 от 05 06 2007г. и N 06-07 от 29 11 2007г., заключенные между ООО "Системстройкомплект" и ООО "Адель" являются недействительными ввиду их ничтожности на основании статьи 168 ГК РФ, как противоречащие статье 218 ГК РФ, статье 36 Жилищного Кодекса РФ.

Ссылка ответчика - ООО "Адель" на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании договоров недействительными, судом отклоняется, поскольку не нашла своего документального подтверждения в материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01 07 1996г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

С учетом пунктов 4.1.5, 4.2.2 спорных договоров и согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01 10 2008г. исполнение спорных сделок началось 01 10 2008г., следовательно, срок исковой давности по требованию о недействительности сделок истекает 01 10 2011г., истец обратился с настоящим иском в июне 2010г., то есть в пределах срока исковой давности.

С учетом изложенного, экспертное заключение не вызывает сомнений в обоснованности сделанных экспертом выводов, поскольку основано на положениях, позволяющих проверить достоверность сделанных выводов и их соответствие закону. Кроме того, судом назначалась строительно-техническая экспертиза и перед экспертом судом были поставлены вопросы, требующие специальных познаний в области проектирования и строительства, а не в применении норм права, как полагает третье лицо. Нормативное обоснование сделанных экспертом выводов не входит в компетенцию эксперта. Таким образом, суд не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.

Помимо прочего, определением от 23 09 2010г. производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судом комиссионной строительно-технической экспертизы. Назначая комиссионную экспертизу, суд исходил из доводов и пожеланий сторон о привлечении к участию в проведении экспертизы по одной кандидатуре эксперта от каждой стороны, принял во внимание объемный характер назначенной экспертизы, сложность поставленных судом вопросов, а также в целях исключения доводов сторон о заинтересованности того или иного эксперта. Определением суда от 21 10 2010г. суд возобновил производство по делу в связи с неоплатой ответчиком экспертизы. В судебном заседании 11 11 2010г. ответчик отказался от оплаты своей части экспертизы, что было зафиксировано в протоколе судебного заседания. Поскольку ответчик отказался от оплаты экспертизы, с учетом возражений истца изложенных в определении суда от 17 11 2010г., судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено одному эксперту. Таким образом, суд предоставлял ответчику возможность реализовать свое право на проведение экспертизы с участием предложенной им кандидатуры эксперта, ответчик этим правом не воспользовался. При изложенных обстоятельствах, суд отказывает в проведении повторной экспертизы еще и по основаниям части 5 статьи 159 АПК РФ.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 01 07 2010г. в силу части 5 статьи 96 АПК РФ сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда. После вступления решения в законную силу, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительными договоры N 1-07 от 05 06 2007г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, N 06-07 от 29 11 2007г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенные между ООО "Системстройкомплект" и ООО "Адель"

3. Признать за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28 право общей долевой собственности на нежилое помещение (литер А), общей площадью 877,0 кв.м., номер на поэтажном плане: подземный подвал, помещения 1-3, 7-14, 16-18, 22-34, кадастровый (условный) номер объекта 66-66-01/207/209-564, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ереванская, 28.

4. Взыскать с ООО "Адель" (ИНН 6659014443, ОГРН 1046603142640) в пользу Товарищества собственников жилья "Ереванская 28" (ИНН 6659180765, ОГРН 1086659016278) 2000 (две тысячи) руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску, а также 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) руб. в возмещение расходов истца по экспертизе.

5. Взыскать с ООО "Системстройкомплект" (ИНН 6658154515) в пользу Товарищества собственников жилья "Ереванская 28" (ИНН 6659180765, ОГРН 1086659016278) 2000 (две тысячи) руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску, а также 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) руб. в возмещение расходов истца по экспертизе.

6. Вынесенный судебный акт по данному делу является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

8. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.