Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 сентября 2007 г. N Ф09-7626/07-С6 Суд отказал в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку истец не реализовал возможность защиты своего права установленным законом способом

Справка

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - территориальное управление) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) по делу N А76-2455/07 Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

территориального управления - Сайбулова А.Д. (доверенность от 09.01.2007 N 02);

общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Армада" (далее - фирма "Армада") - Шарапа О.М. (доверенность от 16.10.2007);

федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области (далее - учреждение "Земельная кадастровая палата") - Кабиров Д.Ф., зам. директора (доверенность от 16.05.2007 N 71).

Представители иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Российская Федерация в лице территориального управления обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Полифарм" (далее - общество "Полифарм") и фирме "Армада" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 N 01-10/05 и признании права собственности Российской Федерации на являющийся предметом продажи земельный участок площадью 1712,2 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 08 006:0023, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 32.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба) и учреждение "Земельная кадастровая палата".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2007 (резолютивная часть от 25.04.2007) исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 1712,2 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 08 006:0023, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 32. В удовлетворении требований о признании права собственности Российской Федерации на указанный объект отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) решение в части удовлетворения требований о признании договора недействительным в силу его ничтожности отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, территориальное управление просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Челябинской области оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу фирма "Армада" просит обжалуемое постановление оставить без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя. Учреждение "Земельная кадастровая палата" в отзыве на жалобу поддержало доводы территориального управления и просило отменить постановление суда апелляционной инстанции, а решение - оставить в силе.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Челябинской области 24.12.1993 государственное предприятие "Челябинский химико-фармацевтический завод" преобразовано в акционерное общество открытого типа "Полифарм".

В соответствии с Планом приватизации данного предприятия главный производственный корпус здания (памятник архитектуры XIX века), расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 32, не вошел в перечень приватизированных объектов и остался в государственной собственности. В настоящее время право Российской Федерации на указанный объект зарегистрировано, здание находится в оперативном управлении учреждения "Земельная кадастровая палата", что подтверждается соответствующими записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору купли-продажи от 31.03.1997 N 16/зем земельный участок общей площадью 14227 кв.м, занимаемый зданиями и сооружениями общества "Полифарм", был передан в собственность последнего Комитетом по управлению имуществом г. Челябинска. Право собственности общества "Полифарм" на данный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.03.2005.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 N 01-10/05, заключенного между обществом "Полифарм" (продавец) и фирмой "Армада" (покупатель), земельный участок площадью 1712,2 кв.м, расположенный под зданием - памятником архитектуры, находящимся по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 32, передан фирме "Армада", 08.11.2005 регистрационной службой зарегистрировано право собственности покупателя на него.

Ссылаясь на то, что договором купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 N 01-10/05 нарушены права Российской Федерации как собственника здания, расположенного на отчуждаемом по данному договору земельном участке, сделка совершена с нарушением ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 N 01-10/05, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не соблюден установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок реализации истцом своего права преимущественной покупки, поэтому сделка является ничтожной как заключенная с нарушением закона. При этом в удовлетворении исковых требований о признании права собственности суд отказал, ссылаясь на специальный способ возникновения права собственности на имущество, проданное с нарушением преимущественного права покупки.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения, признал выводы суда первой инстанции о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 N 01-10/05 не соответствующими положениям действующего законодательства. При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался истец в обоснование заявленных требований, предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что при заключении оспариваемого договора истец был лишен возможности реализовать преимущественное право покупки земельного участка под зданием, находящимся в собственности Российской Федерации.

Между тем, как верно указал суд, при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права - обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. Из смысла ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что договор, заключенный в нарушение данной нормы, является ничтожным. Кроме того, п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 предусмотрено, что предъявленный в указанной ситуации иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит.

Учитывая, что возможность защиты своего права установленным законом способом (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец не реализовал, оснований для признания недействительным оспариваемого договора не имеется, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в данной части.

Выводы суда следует признать правильными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и положениям действующего законодательства.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что суд апелляционной инстанции немотивированно отклонил доводы истца о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 31.03.1997 N 16/зем, не может быть принята во внимание, поскольку оценка указанному договору дана судом первой инстанции, а суд апелляционной инстанции подтвердил правильность этой оценки, оставив без изменения решение суда в указанной части.

С учетом изложенного основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) по делу N А76-2455/07 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 сентября 2007 г. N Ф09-7626/07-С6

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Уральского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве