Справка

Общество с ограниченной ответственностью "Хлебозавод" (далее - ООО "Хлебозавод") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - регистрационная служба), открытому акционерному обществу "Торгинвест" (далее - ОАО "Торгинвест") о признании незаконными действий регистрационной службы по отказу (сообщение от 04 февраля 2010 года за N 38/024/2009-603) в государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. 50 лет Октября и переданного на государственную регистрацию 25 декабря 2009 года; о признании незаконным решения регистрационной службы об аннулировании записи обременения права собственности по договору аренды недвижимого имущества за N163-03/05 от 28.12.2004 между ОАО "Торгинвест" и ООО "Хлебозавод" после переименования ООО "Пекар"; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Хлебозавод".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 мая 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 2, 16, 17, 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 61, 319, 419, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что действия регистрирующего органа соответствовали законодательству и не нарушили прав и законных интересов заявителя. Оснований для регистрации спорного соглашения не имелось, поскольку на момент принятия оспариваемого решения обременение права в отношении спорного здания не было зарегистрировано и аренда прекращена по заявлению собственника в связи с прекращением обязательств вследствии ликвидации первоначального арендатора.

Отказывая в удовлетворении требований к ОАО "Торгинвест", суд исходил из того, последний является ненадлежащим ответчиком, так как оспариваемые акты им не принимались.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2010 года решение отменено, принят новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований. Признаны незаконными решение регистрационной службы от 03.02.2010 об аннулировании записи об обременении права собственности по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2004 и отказ в государственной регистрации соглашения от 18.09.2006, на регистрирующий орган возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов истца и восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 24-24-38/008/2005-007 от 09.03.2005 об обременении права собственности по договору аренды за N 163-03/05 от 28.12.2004. В остальной части требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что спорное соглашение от 18.09.2006 подлежит государственной регистрации независимо от факта ликвидации арендатора, поскольку стороны исполнили его условия, оно соответствует закону, не расторгнуто и не оспорено в судебном порядке.

В кассационных жалобах регистрационная служба и ОАО "Торгинвест" просят проверить законность принятого по делу судебного акта в связи с неправильным применение апелляционным судом норм материального и процессуального права - статей 61, 419, 425, 433, 609, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, норм главы 24 Арбитражного процессуального права Российской Федерации.

Регистрационная служба указывает на ошибочность вывода суда о наличии между ОАО "Торгинвест" и ООО "Хлебозавод" неопределенности по отношению к спорной недвижимости, об одностороннем расторжении договора аренды, о незаконности действий государственного органа по прекращению записи о регистрации договора аренды и ее аннулировании.

ОАО "Торгинвест" указало на неправильную оценку действий сторон и сложившимся между ними правоотношениям, на иную судебную практику, на наличие противоречий выводов суда о возникновении между ОАО "Торгинвест" и ООО "Хлебозавод" арендных отношений и расторжении договора аренды в одностороннем порядке фактическим обстоятельствам дела.

Регистрационная служба поддержала доводы кассационной жалобы ОАО "Торгинвест".

ОАО "Торгинвест" поддержало доводы кассационной жалобы регистрационной службы.

ООО "Хлебозавод" отклонило доводы, изложенные в кассационных жалобах, указав на их несостоятельность.

Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.12.2004 ОАО "Торгинвест" (арендодатель) передало сроком на 49 лет во временное владение и пользование ООО "Хлебозавод" (арендатор) по договору аренды N163-03/05 спорное недвижимое имущество.

Указанный договор аренды 09.03.2005 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

18.09.2006 между арендодателем, арендатором и ООО "Хлебозавод" (иное лицо) подписано трехстороннее соглашение от 28.12.2004 N163-03/05, в соответствии с условиями которого прежний арендатор (ООО "Хлебозавод") передает свои права и обязанности по договору аренды от 28.12.2004 N163-03/05 ООО "Хлебозавод".

Арендодатель выразил согласие на передачу указанных прав и обязанностей при условии использования ООО "Хлебозавод" объекта аренды для тех же целей, что и прежний арендатор в течение всего срока действия сделки.

В соответствии с пунктом 6 соглашения от 28.12.2004 N 163-03/05 на ООО "Хлебозавод" возлагаются обязанности по выполнению действий по государственной регистрации соглашения в регистрирующем органе.

Данное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

26.10.2006 единственным участником ООО "Хлебозавод" принято решение N12/1 о переименовании общества в ООО "Пекар".

21.07.2008 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации ликвидации ООО "Пекар" на основании определения арбитражного суда Тульской области от 15.07.2008 (свидетельство серии 71 N 002084429 от 21.07.2008).

22.12.2009 ОАО "Торгинвест" как собственник имущества обратилось в регистрационную службу о прекращении аренды.

25.12.2009 ООО "Хлебозавод" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества N163-03/05 от 28.12.2004.

Письмом от 04.02.2010 ООО "Хлебозавод" было отказано в государственной регистрации названного соглашения на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с тем, что первоначальный арендатор ООО "Хлебозавод", переименованный в последующем в ООО "Пекар", прекратил свое действие ввиду ликвидации; права и обязанности ООО "Пекар" могли перейти к ООО "Хлебозавод" с момента государственной регистрации соглашения, но до ликвидации юридического лица.

Указанное обстоятельство послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационных жалобах, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы апелляционного суда противоречащими нормам материального права и не усматривает достаточных оснований с ними согласиться.

Поскольку предметом спора является обжалование действий регистрирующего органа, отказавшего в регистрации сделки, арбитражные суды правомерно рассмотрели дело по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 11 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Установив, что соглашение от 18.09.2006 заключено между арендодателем, арендатором и ООО "Хлебозавод", и арендатор передал с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, суд первой инстанции обоснованно признал названное соглашение соглашением о перенайме, осуществляемом с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.

В силу пункта 2 статьи 389 названного Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды прошел государственную регистрацию, то и соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано.

Учитывая, что упомянутое соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, оно не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре аренды состоявшейся.

Принимая во внимание названные обстоятельства и исходя из того, что на момент принятия регистрирующим органом решения обременение права как такового в отношении имущества не было зарегистрировано, а аренда прекращена по заявлению собственника в связи с прекращением обязательств ввиду ликвидации первоначального арендатора, правовых оснований для регистрации соглашения от 18.09.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды у регистратора не имелось.

При таких обстоятельствах следует признать выводы апелляционного суда неправомерными. Неправильное применение апелляционным судом норм материального повлекло за собой принятие неправильного судебного акта.

Выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании и надлежащей оценке собранных по делу доказательств и правильном применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения и постановления, не установлено.

Исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает обжалуемое постановление подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Понесенные заявителем кассационной жалобы - ОАО "Торгинвест" расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются в его пользу непосредственно с ООО "Хлебозавод". В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации регистрационная служба от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2010 года по делу N А33-1880/2010 отменить.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 мая 2010 года по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с ООО "Хлебозавод" в пользу ОАО "Торгинвест" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Арбитражному суду Красноярского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2010 г. по делу N А33-1880/2010

Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением пунктуации и орфографии источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании