Справка по результатам обобщения кассационной и надзорной практики Иркутского областного суда по вопросам применения норм жилищного и гражданского законодательства при разрешении споров о пользовании жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договору найма в качестве общежития и утратившими статус общежития в результате приватизации жилого фонда и перехода его в собственность юридических лиц

Справка
по результатам обобщения кассационной и надзорной практики Иркутского областного суда
по вопросам применения норм жилищного и гражданского законодательства
при разрешении споров о пользовании жилыми помещениями,
предоставленными гражданам по договору найма в качестве общежития
и утратившими статус общежития в результате приватизации жилого фонда
и перехода его в собственность юридических лиц

В судебной практике Иркутского областного суда возникли вопросы, вызванные применением норм жилищного и гражданского законодательства при разрешении споров о пользовании жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договору найма в качестве общежития и утратившими статус общежития в результате приватизации жилого фонда и перехода его в собственность юридических лиц.

Для освещения сложившейся практики районные суды г.Иркутска и городской суд г.Ангарска по запросу Иркутского областного суда выборочно представили дела данной категории. Кроме того, для анализа сложившейся практики при рассмотрении дел данной категории использованы определения кассационной инстанции и постановления президиума Иркутского областного суда.

Подход к решению вопросов, возникающих при рассмотрении споров этой категории, различен.

В первую очередь при разрешении этих споров возникли вопросы о законности сделок по приватизации государственного и муниципального имущества, в результате которых жилые дома, отведенные под общежитие, перешли в частную собственность вновь созданных юридических лиц.

В качестве примера решения вопросов о законности сделок приватизации государственного имущества в практике судов Иркутской области можно привести дело, рассмотренное Иркутским областным судом в качестве суда, первой инстанции.

В 1994 году группа лиц, проживающих в общежитии, принадлежащем на праве собственности АО "Иркутсклесстрой", обратилась в Иркутский областной суд с жалобой на действия государственного органа - Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области о признании незаконными распоряжения Комитета по управлению госимуществом Иркутской области о преобразовании ГГСП "Иркутсклесстрой" в акционерное общество "Иркутсклесстрой", плана приватизации акционерного общества "Иркутсклесстрой", акта оценки имущества, Устава акционерного общества "Иркутсклесстрой".

Решением Иркутского областного суда от 04 октября 1994 года в удовлетворении жалобы отказано, поскольку при рассмотрении данного дела "не нашло своего подтверждения утверждение заявителей и их представителя адвоката Ч., о том, что включение в план приватизации общежития как объекта жилищного фонда противоречит требованиям закона РФ "О приватизации в РФ", государственной программе государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 года#, Указу Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерное общество" N 721, Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и Указу Президента РФ N 8 от 10 января 1993 года "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения", приватизируемых предприятий".

В обоснование этого вывода суд сослался на суждения, сделанные Иркутским областным арбитражным судом и кассационной коллегией Иркутского областного арбитражного суда при рассмотрении дела по "иску прокурора Иркутской области, просившего признать незаконным включение в состав приватизируемого имущества ГГСП "Иркутсклесстрой" общежития по ул. Донской 7а, так как это нарушает государственные и общественные интересы": включение общежития - пристроя к учебно-курсовому комбинату в состав приватизируемого имущества АО "Иркутсклесстрой" не противоречит требованиям п.1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 года, согласно которому в состав приватизируемого имущества могут быть включены находящиеся на балансе приватизируемого предприятия жилые и нежилые помещения, в том числе встроено-пристроенные, находящееся# в границах территории предприятия. На момент приватизации АО "Иркутсклесстрой", т.е. на 29 сентября 1993 года, не было принято решения органов гос. власти о сохранении в государственной, муниципальной собственности объектов социально-бытового назначения и других объектов в соответствии с требованиями п.4.2 временного положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества (приложение N 3 к Указу Президента РФ от 29 января 1992 года N 66). Более того, письмом от 3 декабря 1993 года N 4436/6 глава администрации гор. Иркутска отказал в принятии на баланс муниципальной собственности пристроя к зданию УКК. Госкомимущество РФ телеграммой от 24 октября 1992 года подтвердило правомерность включения в уставные фонды акционерного общества объектов соцкультбыта, в том числе общежитий. По заключению Госкомимущества РФ включение в уставный капитал АО "Иркутсклесстрой" пристройки к учебно-курсовому комбинату - общежития гостиничного типа с коридорной схемой расположения комнат является правомерным.

Кроме того, Иркутский областной суд установил по делу, что здание по ул. Донской 7а проектировалось, строилось и введено в эксплуатацию как рабочее общежитие. На момент рассмотрения дела в суде статус здания по ул. Донской 7а как общежития не изменился. Занимаемые заявителями комнаты были получены ими в связи с трудовыми отношениями как общежитие, что подтверждается ордерами. Это позволяет суду прийти к выводу о том, что социальное предназначение полученного заявителями жилья им было известно. Доказательств нарушения прав заявителей как лиц, проживающих в общежитии, в связи с переходом общежития в собственность АО "Иркутсклесстрой", и доказательств того, что в будущем не исключено нарушение их прав, суду не представлено, действующим законодательством предусмотрены нормы правовой защиты лиц, проживающих в общежитии. Верховный суд Российской Федерации, проверив законность этого решения Иркутского областного суда по кассационной жалобе заявителей в определении от 28 декабря 1994 года согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение Иркутского областного суда от 4 октября 1994 года без изменения.

Из кассационной практики Иркутского областного суда можно привести следующие дела, предметом рассмотрения которых являлись требования, основанные на оспаривании законности сделки приватизации государственного или муниципального имущества в части передачи в частную собственность создаваемого в процессе приватизации юридического лица зданий общежитий:

Так, определением судебной коллегии от 26 мая 2006 года было оставлено без изменения решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 31 марта 2006 года по гражданскому делу по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах жилищных прав граждан - П., К.Л., К.О., Г. к ООО "МТВ-К" о признании недействительным договора купли-продажи общежития и применении последствий недействительности сделки, которым было отказано в удовлетворении иска прокурора.

В обоснование исковых требований межрайонный прокурор указал, что согласно договору купли-продажи от 22 декабря 2004 года, заключенному между продавцом - конкурсным управляющим АООТ "УИ ХЛХ" и покупателем ООО "МТВ-К", было продано здание жилого помещения на 2, 3, 4, 5 этажах: административно-бытового корпуса (общежитие с подвалом), расположенное по адресу: г.Усть-Илимск, ул. Энтузиастов, 9.# Спорное общежитие принадлежало АООТ "Усть-Илимский химлесхоз", право собственности которого, было зарегистрировано в установленном порядке. В отношении собственника общежития с 1995 года введена процедура конкурсного производства и процедура банкротства, осуществлявшаяся по Закону "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года. Спорный объект недвижимости был включен в конкурсную массу. Однако, в 1992 году здание общежития под названием "АБК" было внесено в уставной капитал АООТ "УИ ХЛХ" в нарушение ст.2 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 3 июля 1991 года, п.5 раздела 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, ст.9 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики". Сделка, противоречащая закону, является в силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительной и не влечет юридических последствий, следовательно, у АООТ "УИ ХЛХ" не могло возникнуть права собственности на спорное общежитие, и оно осталось в государственной собственности. Не являясь собственником общежития, АООТ УИ ХЛХ не имело права его отчуждать по договору купли-продажи. Кроме того, в нарушение ст.558 ГК РФ в договоре купли-продажи общежития от 22 декабря 2004 года не содержится список лиц, за которыми после продажи сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением. Нарушена также и ст.9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В связи с этим прокурор просил признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Соглашаясь с отказом в удовлетворении иска прокурора, судебная коллегия в своем определении указала, что из анализа заявленных исковых требований, после их изменения и уточнения, следует, что прокурором оспорен договор от 22 декабря 2004 года, заключенный между конкурсным управляющим АООТ "Усть-Илимский химлесхоз" и ООО "МТВ-К", на предмет продажи жилого помещения на 2-5 этажах здания административно-бытового корпуса (общежития с подвалом), расположенного по ул. Энтузиастов, 9. Как усматривается из содержания искового заявления межрайонного прокурора, поддержанного истцами, в защиту жилищных прав которых он обратился, указанная сделка купли-продажи является недействительной, поскольку при ее заключении в нарушение ст.558 ГК РФ к договору купли-продажи не был приложен перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи 22 декабря 2004 года общежитие находилось в собственности продавца - АООТ "УИ ХЛХ", право собственности которого, было зарегистрировано в установленное# порядке 23 июля 2003 года на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением Иркутского территориального Агентства Государственного комитета РФ по управлению госимуществом от 15 января 1993 года N 58/АК. В перечне объектов, предаваемых# при акционировании химлесхоза в муниципальную собственность, общежитие по ул. Энтузиастов, 9 не значится. На основании этого судом сделан обоснованный вывод о том, что на момент заключения сделки купли-продажи право собственности продавца на продаваемый объект недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено. На это же указывает прокурор в исковом заявлении.

Проверяя законность сделки купли-продажи от 22 декабря 2004 года, суд установил, что конкурсным управляющим, действующим с одобрения кредиторов, выполнены требования законодательства при продаже общежития. Администрация города была не лишена возможности приобрести общежитие, однако выражала согласие только на безвозмездную его передачу в муниципальную собственность.

При таких обстоятельствах судом дана правильная оценка доводам прокурора о нарушении при совершении оспариваемой сделки ст.104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года, поскольку данная статья предусматривает порядок передачи в собственность муниципальному образованию жилищного фонда социального использования, к которому спорный объект недвижимости не может быть отнесен в силу ст.19 ЖК РФ, ст.672 ГК РФ, так как на момент совершения сделки находился в собственности акционерного общества. По этим же основаниям не состоятельна ссылка прокурора и истцов на нарушение требований ст.9 ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики".

Данный вывод суда соответствует Постановлению Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 года N 8-П, которым признаны не соответствующими Конституции РФ отдельные положения пункта 4 статьи 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в той части, в какой они позволяют передавать соответствующим муниципальным образованиям жилищный фонд социального использования без выплаты должникам - собственникам, находящимся в процедуре конкурсного производства, компенсации, обеспечивающей баланс между публичными и частными интересами.

Разрешая вопрос о нарушении прав граждан оспариваемой сделкой, суд провел сравнительный анализ их прав до заключения указанной сделки и после нее и пришел к обоснованному выводу о том, что до продажи здания общежития истицы проживали в нем на основании договоров найма, которые нельзя признать договором социального найма, поскольку на момент заселения в общежитие всех истцов оно находилось в собственности АООТ "УИ ХЛХ", жильцы были вселены в него собственником на основании ордеров-карточек, ордеров установленного образца администрацией города им при вселении не выдавалось.

Таким образом, и до и после продажи общежития правоотношения между жильцами и наймодателем регулировались нормами гражданского законодательства, не предусматривающими право на приватизацию спорного жилья. ООО "МТВ-К" после приобретения здания заключило с жильцами договоры найма на срок 1 год, что не противоречит требованиям ст.683 ГК РФ, коммунальные услуги взимаются по тарифам, установленным городской администрацией, предоставляются льготы по оплате жилья (субсидии), что подтвердили истицы в судебном заседании. Доказательств того, что новый собственник предъявил к истцам требования, отличающиеся от прежних условий найма, отказал в заключении договора найма или поставил вопрос о его расторжении, истцами не представлено.

Исходя из этого, суд пришел к обоснованному заключению о том, что оснований для признания такого юридически значимого для дела обстоятельства, как нарушение прав истиц оспариваемым договором купли-продажи от 22 декабря 2004 года спорного объекта недвижимости не имеется. Истицы не относятся к лицам, которые в силу ст.ст. 166, 167, 302 ГК РФ имеют право требовать применения последствий ничтожной сделки в виде истребования имущества из незаконного владения, следовательно, не имеют права требования применения последствий ничтожной сделки. Требование о признании договора купли-продажи недействительным, а также требование о применении последствий ничтожной сделки от 22 декабря 2004 года не может быть удовлетворено.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, полагая его законным и обоснованным.

Из смысла ст.558 ГК РФ, усматривается, что особенностью продажи жилых помещений является требование о защите прав лиц, проживающих в продаваемых жилых помещениях в виде указания их прав на пользование этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Из анализа в совокупности ст.ст. 558 и 675 Гражданского кодекса РФ применительно к конкретным обстоятельствам, установленным по делу, следует, что не включение в условия договора перечня лиц, сохраняющих право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем, в данном случае не повлекло нарушение права этих лиц на пользование жилым помещением.# Переход права собственности на общежитие, как достоверно установлено судом, не повлек расторжения или изменения ранее заключенных истцами договоров найма, новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров найма.

Необоснованным является довод кассационной жалобы представителя К.Л. адвоката У. о том, что судом не разрешено требование о признании противоречащей закону и недействительной сделки приватизации общежития и применении последствий ее ничтожности. Сделка приватизации предметом рассмотрения в данном гражданском деле не была. С учетом изменений и уточнений исковых требований прокурором, а также оценки требований иска судом, отраженной в определениях, выводы суда соответствуют анализу заявленных исковых требований.

Определением судебной коллегии от 14 июня 2006 года оставлено без изменения решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 30 марта 2006 года по делу по иску Ш., Ч., Б., С., Г. к ООО "Востсибжилсервис-2002" о признании недействительными договоров купли-продажи, которым было отказано в удовлетворении этих исковых требований. В обоснование иска истицы указали, что они проживают на основании ордеров и договоров социального найма в жилых помещениях, расположенных в здании общежития по ул. 30-й Дивизии 7 а в г.Иркутске. 21 апреля 2003 года и 09 июня 2003 года между ОАО "Трикотаж" в лице конкурсного управляющего Р. и ООО "Востсибжилсервис-2002" были заключены договоры купли-продажи всех жилых помещений в здании общежития по вышеуказанному адресу. Указанные сделки проведены с нарушением действовавшего на тот момент законодательства РФ: ст.233 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", ч.4 ст.104 Федерального закона "О несостоятельности", ст.12 Федерального закона "О федеральной жилищной политике", Постановлении Конституционного суда РФ от 16 мая 2000 года N 8-П относительно положений п.4 ст.104 Федерального закона "О несостоятельности".# Данные сделки ничтожны, поскольку эти законы запрещали включение спорных жилых помещений в конкурсную массу и их продажу ООО "Востсибжилсервис-2002", так как жилые помещения подлежали передаче соответствующему муниципальному образованию - администрации г.Иркутска.

В связи с изложенным истцы, как заинтересованные лица, просили на основании ст.ст. 168, 166 ГК РФ признать недействительными договоры купли-продажи жилых помещений, расположенных по адресу: г.Иркутск, ул.30-й Дивизии, д. 7, от 21 апреля 2003 года и от 9 июня 2003 года, заключенные между ОАО "Трикотаж" и ООО "Востсибжилсервис-2002" в силу их ничтожности.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом правильно установлено, что спорные жилые помещения, расположенные по адресу: г.Иркутск, ул. 30-й Дивизии, д. 7, принадлежали ОАО "Трикотаж" на праве частной собственности, на основании договора купли-продажи госпредприятия, сданного в аренду с правом выкупа, от 27 марта 1992 года. Этот договор купли-продажи от 27 марта 1992 года никем не оспорен, не отменен и не расторгнут, а поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что ЗАО "Трикотаж" было вправе продавать спорное жилье, принадлежавшее им на праве собственности. "Указанные сделки были заключены в период конкурсного управления по ОАО "Трикотаж". ОАО "Трикотаж" было ликвидировано на основании решения арбитражного суда Иркутской области, о чем в едином государственном реестре юридических лиц внесена запись. При этом как видно из материалов дела, конкурсный управляющий ОАО "Трикотаж" Р. обращался в администрацию г.Иркутска с предложением выкупить спорное общежитие, указав, что общежитие не включается в жилищный фонд социального использования, однако администрация г.Иркутска не ответила согласием на предложение выкупить спорное общежитие.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что жилые помещения в оспариваемых договорах купли-продажи относятся не к жилому фонду социального использования, а к объекту частной собственности, а поэтому у суда не было оснований для признания недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи жилых помещений по ул. 30-й Дивизии д. 7 в г.Иркутске от 21 апреля 2003 года и от 09 июня 2003 года между ОАО "Трикотаж" и ООО "Востсибжилсервис-2002". Кроме того, суд указал, что оспариваемые истицами договоры не являются для них правоустанавливающими документами, подтверждающими их право пользования, не нарушают права и законные интересы заявителей, вселенных в общежитие в связи с работой по ордерам на время работы.

В основной массе гражданских дел указанной категории лица, проживающие в спорных жилых помещениях, оспаривали договоры купли-продажи этих жилых помещений другим гражданам, а собственники - физические лица, оспаривали возникновение и наличие у проживающих в приобретенных ими жилых помещениях лиц права пользования либо заявляли о необходимости прекращения у этих лиц права пользования принадлежащими им жилыми помещениями и об освобождении этих жилых помещений.

Из представленных дел, рассмотренных Октябрьским районным судом г.Иркутска, следует, что здание общежития, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Ржанова, д. 25, принадлежит на праве собственности в результате приватизации государственного имущества ООО "Иркутское управление "Востокэнергомонтаж". Из заявленных исковых требований усматривается, что указанный собственник в судебном порядке ставит вопрос о выселении проживающих в общежитии лиц, которые были вселены в него в нарушение установленного Жилищным кодексом РСФСР (в период его действия) и Жилищным кодексом РФ, не имеют надлежащих правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у них права пользования занимаемыми ими жилыми помещениями и, соответственно, не приобрели такое право пользования.# В судебных решениях, которыми эти лица выселены из жилых помещений по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения, содержатся суждения суда о том, что ответчики не приобрели права пользования занимаемыми жилыми помещениями в общежитии в связи с нарушением установленного порядка вселения в общежитие.

Таким же образом строит отношения с лицами, проживающими в здании бывшего общежития по адресу: г.Иркутск, ул. Напольная, 59, собственник этого здания ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза". Из представленного гражданского дела, рассмотренного Куйбышевским районным судом г.Иркутска, по иску ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" к Р.Е., Иркутскому облпотребсоюзу о признании не имеющей права пользования жилым помещением, о признании ордера недействительным, выселении со всеми зависящими от нее лицами, взыскании задолженности по квартирной плате и коммунальным услугам, судебных расходов, и по встречному иску Р.Е., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Р.В., к ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза", Иркутскому облпотребсоюзу о признании договора найма заключенным, признании права пользования жилым помещением, компенсации морального вреда следует, что исковые требования о выселении лиц, проживающих в жилом помещении в этом здании без предоставления другого жилого помещения, заявленные указанным собственником, основаны на утверждении о том, что у ответчиков не возникло право пользования этим жилым помещением, так как они проживают в нем без законных оснований. Отказывая в удовлетворении исковых требований о выселении и удовлетворяя встречные исковые требования о признании за лицами, проживающими в спорном жилом помещении, права пользования этим жилым помещением на основании договора найма, суд проверил обстоятельства и основания вселения ответчицы в спорое# жилое помещение, применил нормы, действовавшие на момент ее вселения: ст.4, 7, 109 ЖК РСФСР и Примерное положение об общежитиях, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1998 года N 328, установил, что здание общежития, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Напольная, 59, построено Иркутским облпотребсоюзом и решением Иркутского облисполкома от 01 января 1988 года N 16/232 передано на баланс Иркутского облпотребсоюза. Постановлением Совета Иркутского облпотребсоюза от 08 апреля 1999 года N 3-е это общежитие передано на баланс ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза", являющегося правопреемником Иркутского промкомбината облпотребсоюза. 14 августа 2003 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" на здание общежития по адресу: г.Иркутск, ул. Напольная, 59. Суд установил, что спорное жилое помещение было предоставлено семье Р.Е. в 1989 году, ордер выдан в 1992 году Иркутским облпотребсоюзом, в ведении которого находилось общежитие, как лицу, состоявшему в трудовых отношениях с Иркутским облпотребсоюзом, перешедшему переводом на работу в райпотребсоюз и нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Р.Е. проработала в этих организациях более 14 лет, трудовые отношения были прекращены по п.1 ст.33 КЗоТ РФ, она является одинокой матерью. С учетом этих обстоятельств и приведенных выше правовых норм суд пришел к выводу о вселении Р.Е. в спорное жилое помещение в установленном законом порядке, о возникновении у нее права пользования этим жилым помещением, о невозможности ее выселения без предоставления другого жилого помещения и о наличии между нею и собственником здания отношений по договору найма.

Из представленных 4 дел, рассмотренных Свердловским районным судом г.Иркутска, следует, что запрашиваемой категории споров соответствует только 1 дело, анализ которого показывает, что Свердловским районным судом г.Иркутска поддерживается практика, при которой суд, устанавливая факт вселения лиц, фактически проживающих в жилых помещениях, находящихся в бывших общежитиях, с соблюдением порядка, установленного нормами ЖК РСФСР для заселения в общежития до передачи зданий общежитий в собственность юридического лица, создаваемого в результате приватизации государственного или муниципального имущества, признает за ними право пользования этим жилым помещением и исходит из того, что сложившиеся отношения найма жилого помещения обязательны для нового собственника.

Как особую категорию можно выделить споры по поводу права пользования жилыми помещениям в "общежитии" ОАО СПМК-1 по адресу: г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138 А, Б, В, рассмотренные Ленинским районным судом г.Иркутска.#

Из решения Ленинского районного суда г.Иркутска от 26 мая 2005 года по делу по иску Г.Т., действующей в интересах несовершеннолетней А., Г.М. к ОАО "Иркутскагропромстрой" о признании недействительной ничтожной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки следовало, что распоряжением комитета по управлению государственным имуществом администрации Иркутской области от 14 октября 1996 года N 89/И о создании комиссии об определении принадлежности общежития по ул. Розы Люксембург, 138, установлено, что общежитие построено за счет кредитов, взятых Облмежколхозстроем, являющимся кооперативным объединением, правопреемником которого стало ПО "Иркутскагромпромстрой", а впоследствии ОАО "Иркутскагропромстрой". Данное общежитие являлось кооперативной собственностью, в результате произведенных реорганизаций и процесса приватизации кооперативно-государственного объединения перешло в собственность ОАО "Иркутскагропромстрой", зарегистрированного 19 марта 1996 года, было продано ОАО "СПМК-1" по договору купли-продажи от 12 августа 1998 года, а затем отдельные изолированные жилые помещения, в которых продолжали проживать наниматели и члены их семей, были проданы по договорам купли-продажи физическим лицам.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований по указанному гражданскому делу, исходя из того, что истицей не представлены доказательства ничтожности сделки, несоответствия ее требованиям закона и совершения сделки с целью, заведомо противной интересам правопорядка и нравственности.

При этом суд проверил законность договора от 12 августа 1998 года, заключенного между ОАО "Иркутскагропромстрой" и ОАО "СПМК-1", в пределах заявленных исковых требований и установил, что собранными по делу доказательствами подтверждена принадлежность здания общежития, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138, ОАО "Иркутскагропромстрой" на праве собственности на момент заключения указанного договора купли-продажи этого здания. Суд установил, что данная сделка исполнена сторонами, здание общежития передано ОАО "СПМК-1" по акту приема-передачи от 12 августа 1998 года. По этим основаниям суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Г.Т., не являющейся стороной по договору, права оспаривать действительность указанного договора купли-продажи. Судебная коллегия, проверив законность этого решения суда в пределах доводов жалобы, определением от 12 октября 2005 года оставила его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кроме того, Ленинским районным судом г.Иркутска был рассмотрен ряд споров, возникших между лицами, которым эти жилые помещения были предоставлены в качестве общежитий, с одной стороны, и собственниками - физическими лицами, которые приобрели эти жилые помещения по договорам купли-продажи, заключенным с ОАО "СПМК-1", с другой.

При этом лица, которым спорные жилые помещения были предоставлены в качестве общежития, предъявляли требования о признании права пользования жилым помещением, о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки - приведении сторон в первоначальное положение, а собственники этих жилых помещений обращались в суд с исками о выселении лиц, проживающих в принадлежащих им квартирах, без предоставления жилого помещения, о вселении их (собственников) в эти квартиры, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными документов, на основании которых фактически проживающие в квартирах лица были вселены в них в порядке предоставления комнаты в общежитии, о признании этих лиц не приобретшими права пользования жилым помещением.

Все исковые требования лиц, фактически проживающих в спорных жилых помещениях, о признании за ними права пользования этими жилыми помещениями основаны на доводах о предоставлении им общежития в порядке, установленном нормами ЖК РСФСР, и о сохранении за ними права пользования этим жилым помещением на прежних условиях в соответствии с требованиями ЖК РСФСР. Как правило, судом удовлетворялись требования о признании за этими лицами права пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма.

Лица, приобретшие спорные жилые помещения на праве собственности, обращаясь в суд в защиту своего права собственности, исходили из содержания этого права и оспаривали законность вселения лиц, фактически проживающих в них, на основании несоответствия имеющихся у них правоустанавливающих документов, требованиям норм, регулирующих предоставление и проживание в общежитиях.

Судебная практика по разному подходила к разрешению этих требований.

Так, например, при рассмотрении Ленинским районным судом г.Иркутска гражданского дела по иску М.Н. и М.А., действующих за себя и несовершеннолетнюю дочь М.М., к ОАО "Иркутскагропромстрой", Т.В.А., Т.С.С., действующих за себя и несовершеннолетнего сына Т.С.В., Т.А. В. и Т.В.В., паспортно-визовой службе Ленинского РОВД города Иркутска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными разрешения на право занятия комнат в общежитии, о не приобретении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии регистрационного учета по месту жительства, вселении в жилое помещение и по встречному исковому заявлению Т.В.А. и Т.С.С. к М.Н., ОАО "Строительная передвижная механизированная колонна N 1", ОАО "Иркутскагропромстрой", третьему лицу учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области М.Н. и М.А., действующие за себя и несовершеннолетнюю дочь М.М., 1993 года рождения, в обоснование иска указали, что им на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138., кв.34.# Однако данное жилое помещение заняли ответчики и отказываются от его освобождения. Ответчики вселились в эту квартиру незаконно, поскольку они незаконно получили разрешение (без даты, без указания совместного решения администрации и профкома объединения "Иркутскагропромстрой") на вселение в спорное жилое помещение в общежитии от 7 января 1988 года при отсутствии трудовых отношений. В связи с изложенным М-ны просили истребовать имущество из чужого незаконного владения, признать разрешение недействительным, признать ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением, выселить ответчиков без предоставления им другого жилого помещения и снять их с регистрационного учета и вселить истцов в данное жилое помещение.

А Т.В.А. и Т.С.С., в свою очередь, во встречном иске указали, что Т.В.А. работал водителем в ПМК-4, входящего в состав ОАО "Иркутскпромстрой" и 07 января 1988 года ему в связи с трудовыми отношениями было выдано разрешение на проживание в двух комнатах в общежитии по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138, ком. N 44-46 (в настоящее время N 34). С этого времени он проживает с семьей на спорной жилой площади, оплачивает коммунальные услуги. ОАО "СПМК-1" продало квартиру М.Н. с нарушением их жилищных прав и с нарушением требований Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В связи с изложенным они просили признать договор купли-продажи недействительным, привести стороны в первоначальное положение и признать за ними право пользования спорным жилым помещением.

Решением от 24 октября 2003 года исковые требования М.Н. и М.А. удовлетворены. Имущество М.Н. - жилое помещение N 34 в доме N 138 "Б" по ул. Розы Люксембург в г.Иркутске истребовано из чужого незаконного владения. Разрешение, выданное 7 января 1988 года жилищно-эксплуатационным управлением объединения "Иркутскагропромстрой" о предоставлении Т.В.А. на состав семьи четыре человека: жену Т.С.С., сына Т.А. и дочь Т.В. права занятия: двух комнат N 44-46 (новая нумерация 34) в общежитии по адресу: г.Иркутск., ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б" признано недействительным. Т.В.А., Т.С.С., Т.А.В., Т.В.В. и Т.С.В. признаны не приобретшими права пользования жилым помещением N 44-46 (новая нумерация 34) в общежитии по адресу: г.Иркутск., ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б" и они выселены из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. На паспортно-визовую службу Ленинского РОВД г.Иркутска наложена обязанность снять Т.С.С. с регистрационного учета по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б", к. N. 44-46. М.Н. вселена в жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б", кв. 34 как собственник с членами семьи: мужем М.А. и дочерью М.М. В удовлетворении встречных исковых требований Т.В.А. и Т.С.С. отказано.

Судебная коллегия, соглашаясь в определении от 16 января 2004 года с решением суда, исходила из того, что суд правильно установил, что М.Н., являясь собственником спорного жилого помещения и нуждаясь в нем для личного проживания и для проживания членов ее семьи, имеет право на вселение и пользование жилым помещением по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б", кв. 34. Данный вывод суда основан на правоустанавливающих документах М.Н.: договоре купли-продажи жилого помещения N 34 в общежитии, находящегося по адресу: г.Иркутск, ул.Р.Люксембург, д. 138-б, от 09 июня 2001 года, заключенного между ОАО "Строительная передвижная: механизированная колонна N 1" и М.Н., акте передачи жилого помещения N 34 в общежитии, находящегося по адресу: г.Иркутск, ул.Р.Люксембург, д. 138-6 от 09 июня 2001 года на основании договора купли-продажи от 09 июня 2001 года, свидетельстве о государственной регистрации права собственности М.Н. от 22 июня 2001 года на жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 Б, N 35 в общежитии, выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество.

Доводы кассационной жалобы о недействительности договора купли-продажи здания общежития, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Р. Люксембург, д. 138, заключенного 12 августа 1998 года между ОАО "Иркутскагропромстрой" и ОАО "Строительная передвижная механизированная колонна N 1" не подтверждены соответствующим решением суда о признании данной сделки недействительной, выходят за пределы предмета данного дела и не влияют на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.

Доводы жалобы и представления о нарушении прав Т.В.А. и Т.С.С. и членов их семьи, предусмотренных ст.110, 108, 48, 100 ЖК РСФСР, ст.19 Закона, РФ "Об основах федеральной жилищной политики" не могут быть приняты во внимание, поскольку данные нормы не подлежат применению по отношению к спорному жилому помещению.# Эти доводы жалобы и представления заявлены без учета правового режима здания по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "Б", не являющегося ни государственной ни муниципальной собственностью.

Впоследствии данная правовая позиция не была поддержана президиумом Иркутского областного суда. Некоторые определения судебной коллегии и решения Ленинского районного суда г.Иркутска, которыми были восстановлены права собственников жилых помещений - физических лиц были отменены.

В частности по делу по иску Я. к М.Л.И., М.Ю.Н., М.А.Ю., ОАО СПМК-1 и ОАО "Иркутскагропромстрой" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, вселении, признании недействительным разрешения на право вселения, по встречному иску М.Л.И., М.Ю.Н., М.А.Ю. к Я., ОАО "Иркутскагропромстрой", ОАО СПМК-1 о признании права пользования жилой площадью, признании недействительным договора купли-продажи постановлением Президиума Иркутского областного суда от 12 июля 2004 года отменены решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 29 октября 2003 года и определение судебной коллегии от 11 февраля 2004 года.

По данному делу, удовлетворяя исковые требования Я. о выселении М-вых из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, суд исходил из того, что М.Ю.Н. жилое помещение предоставлялось только на период работы, разрешение на вселение является недействительным, Я. как собственнику жилого помещения оно требуется для личного проживания.

Отменяя указанные судебные постановления судов первой и кассационной инстанций, Президиум исходил из того, что судом в то же время установлено и подтверждается представленными сторонами доказательствами, что спорное жилое помещение имеет статус общежития. М.Ю.Н. проработал в АТП ПО "Иркутскагропромстрой" с 1987 года по 2000 год, то есть более десяти лет, и поэтому не мог быть выселен с семьей без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст.108, 110 ЖК РСФСР. Президиум указал, что суд, разрешая вопрос о праве М-вых на спорное жилое помещение в общежитии, не исследовал обстоятельства, связанные с предоставлением общежития и прекращением М.Ю.Н. трудовых отношений с предприятием, предоставившим общежитие, имеющие юридическое значение. Признавая оспоримой сделку купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного между ОАО СПМК-1 и Я., суд не указал норму материального права, на основании которой сделай# данный вывод, а также не учел, что в силу п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, его части или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике судов Иркутской области по делам указанной категории.

В качестве примера можно привести дело по иску прокурора Ленинского района г.Иркутска в интересах пенсионера В. к ОАО "СПМК-1", Т. о признании права пользования жилым помещением, о выдаче ордера, о признании недействительными последствий ничтожной сделки, признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности по иску Т. к В. о выселении, о признании незаконной регистрации, о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При рассмотрении настоящего дела прокурор в обоснование иска указал, что жилое помещение в общежитии по ул. Р. Люксембург, 138-6-27, было предоставлено В. в связи с работой в ОАО "СПМК-1" в 1994 году как нуждающемуся в улучшении жилищных условий, однако ордер в нарушение законодательства не выдавался. В 1996 году он был уволен с работы по собственному желанию в связи с уходом на пенсию и не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, поскольку он был уволен с работы по уважительным причинам. Несмотря на данное обстоятельства ОАО "СПМК-1" продало Т. по договору купли-продажи от 07 июня 2002 года жилое помещение в общежитии, занимаемое В.# В нарушение ст.558 ГК РФ в договоре не указано, что В. имеет право пользования жилым помещением.

Во встречном исковом заявлении Т. указал, что он приобрел спорное жилое помещение в личную собственность для проживания. Однако, пользоваться жилым помещением он не имеет возможности, поскольку В. добровольно жилую площадь не освобождает. В связи с этим Т. вынужден арендовать жилье и нести расходы по найму и, таким образом, нарушается его право собственности.

Решением Ленинского районного суда от 27 октября 2003 года в удовлетворении исковых требований прокурора было отказано. Имущество Т. - жилое помещение по ул. Р.Люксембург, 138-Б-27 истребовано из чужого незаконного владения. В. выселен из данного жилого помещения со всеми зависящими от него лицами без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета. В удовлетворении иска Т. о взыскании денежных сумм и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 14 мая 2004 года указанное решение отменено и дело направлено в суд на новое рассмотрение, поскольку судом было установлено, что спорное жилое помещение находится в общежитии. Статус дома в установленном законом порядке не момент рассмотрения дела не был изменен.# Судом было установлено, что В. был принят в ПСК СПМК-1 "Агропромстрой" 02 января 1991 года и уволен 18 марта 1996 года по ст.31 КЗоТ РСФСР по собственному желанию в связи с уходом на пенсию. В. вселился в спорное жилое помещение в 1994 году в связи с трудовыми отношениями с ОАО "СПМК-1", зарегистрирован по указанному адресу и оплачивал за свое проживание. Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.110 ЖК РСФСР, указала, что суд не учел установленные им и приведенные выше обстоятельства и не дал им оценки в соответствии с этой нормой и в соответствии со ст.675 ГК РФ. Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом не было достоверно установлено проживание В. в спорном жилом помещении. Как пояснил В. в ходе рассмотрения дела по его кассационной жалобе, в спорном жилом помещении проживает его дочь.

Впоследствии в ходе рассмотрения дела Т.. передал спорную квартиру в собственность Т.А., а Т.А. - в собственность 3. по последовательно заключенным договорам купли-продажи. В связи с этим прокурор адресовал все указанные выше требования и к этим лицам и дополнительно просил признать недействительным и этот договор купли-продажи и заключить с В. договор найма жилого помещения. Соответственно, Т.А. и 3. заявили встречные исковые требования о выселении, о признании незаконной регистрации, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании добросовестным приобретателем, Т. также дополнил свои требования иском о признании добросовестным приобретателем.

Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 23 июня 2005 года за В. признано право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, 138 Б, жилое помещение N 27 в общежитии. В удовлетворении исковых требований прокурора о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключении договора найма жилого помещения и в удовлетворении исковых требований Т., Т.А., 3. отказано.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия в своем определении от 28 сентября 2005 года указала, что вывод суда о приобретении В. права пользования спорным жилым помещением и о невозможности его выселения без предоставления другого жилого помещения соответствует материалам дела и требованиям ст.108 - 110 ЖК РФ. Судебная коллегия согласилась с отказом в удовлетворении иска прокурора о признании сделок по купле-продаже спорного жилого помещения недействительным в силу их ничтожности и подтвердила правильность суждений суда о том, что эти сделки являются оспоримыми и В. не является тем лицом, который мог бы оспаривать действительность сделок, участником которых он не является.# Также судебная коллегия согласилась с отказом в удовлетворении иска прокурора о заключении договора найма жилого помещения с В., "поскольку вывод суда полностью соответствует положениям Жилищного кодекса РФ, действующего с 01 марта 2005 года, которым не предусмотрена возможность заключения договора найма жилого помещения.

В качестве примера практики рассмотрения дел указанной категории в Ангарском городском суде можно привести дело по иску Ш. к Е.В., Е.А. о выселении, признании не имеющими права пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, признании прекращенным права пользования жилым помещением, встречному иску Е.В., Е.А. к Ш., Главному Управлению федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области, Государственной жилищной инспекции Иркутской области (Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области), Администрации Иркутской области, Администрации Ангарского муниципального образования о признании права пользования жилым помещением, признании незаконным свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом, исключении записи из единого государственного реестра регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним права, собственности на жилой дом-общежитие, признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ничтожной сделки, о передаче секции в муниципальную собственность, заключении договора социального найма, признании приказа конкурсного управляющего от 1 марта 2005 года незаконным, передаче специализированного жилого помещения Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области, взыскании суммы, заключении договора найма на специализированное жилое помещение, рассмотренное решением Ангарского городского суда Иркутской области от 26 июня 2007 года, оставленное без изменения определением судебной коллегии Иркутского областного суда от 12 сентября 2007 года.#

По данному делу Ш. указал, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.Ангарск, 6 микрорайон, д. 9, кв. 65, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2005 года. При оформлении договора он был поставлен в известность, что за ответчиками сохраняется право пользования жилым помещением, но период оговорен не был. В конце августа 2005 года он направил ответчикам предупреждение об освобождении жилья в связи с тем, что право собственности на жилое помещение перешло к нему и жилое помещение необходимо ему для личного проживания. Он предложил им освободить жилое помещение, однако до настоящего времени семья Е-вич продолжает проживать в жилом помещении.

Е.В., Е.А. в обоснование встречного иска указали, что Е.В. работала в детском учреждении АЗХР и в связи с трудовыми отношениями ей была предоставлена комната в общежитии. Вселилась она в жилое помещение на основании разрешения руководителя, документы не оформлялись, такой порядок действовал в отношении всех проживающих в общежитии. Комендант общежития производила регистрацию в общежитии и выдавала расчетные книжки. Общежитие отнесено к жилищному фонду, поэтому оно не могло быть приватизировано и находиться в собственности ОАО "Сибреактив". Данное общежитие должно было быть передано в муниципальную собственность. Однако общежитие было приватизировано ОАО "Сибреактив", изменен статус общежития на жилой дом, а квартиры, в том числе, которую занимает она с сыном, проданы.

И суд первой инстанции и судебная коллегия исходили из следующих обстоятельств, признанных установленными по данному гражданскому делу.

Общежитие по адресу: г.Ангарск, 6 микрорайон, д. 9, принадлежало Ангарскому заводу химических реактивов. В связи с трудовыми отношениями Е.В. с детским учреждением, которое принадлежало заводу АЗХР, затем непосредственно с заводом ей была выделена комната в данном общежитии. Право на спорную комнату у Е.В. возникло в мае 1994 года. Несмотря на то, что договор найма не был заключен сторонами в письменном виде, суду были представлены доказательства фактического его заключения и исполнения.

На основании Постановления N 903 от 18 марта 2005 года, Плана приватизации, утвержденного Распоряжением N 359/АК от 11 мая 1993 года, Акта оценки зданий и сооружений общежитие было передано ОАО "Сибреактив" в собственность. При ведении процедуры конкурсного производства приказом конкурсного управляющего от 1 марта 2005 года N 49 А статус общежития был изменен на жилой дом на том основании, что указанный жилой дом не может использоваться в качестве общежития, поскольку является частной, а не государственной собственностью и относится согласно ст.19 ЖК РФ к частному жилищному фонду.

При продаже ОАО "Сибреактив" жилых помещений по вышеуказанному адресу Е.В. отказалась выкупить занимаемое ею жилое помещение, вследствие чего спорная квартира была продана Ш. по договору купли-продажи от 22 июня 2005 года. В пункте 6 данного договора указано, что при продаже жилого помещения сохраняется право пользования за Е.В. и Е.А. Срок, на который за ними сохраняется право пользования жилым помещением, в договоре не указан.

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, с которым согласилась судебная коллегия: Е.В. и в то время ее несовершеннолетний сын приобрели право пользования спорным жилым помещением с мая 1994 года. В силу ст.675 ГК РФ, несмотря на то, что собственник жилого помещения сменился, Е-вич права пользования жилым помещением не утратили. Ш. приобрел данное жилое помещение с обременением. При смене собственника условия договора найма стали обязательны и для нового собственника Ш.

Установив, что срок не был определен сторонами, суд, руководствуясь ст.683 ГК РФ, в силу которой "Договор найма на жилое помещение заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет", пришел к выводу, что договор был заключен на пять лет, начиная с мая 1994 года, так как именно с этого времени имеются сведения об оплате за спорное жилое помещение. На момент заключения договора купли-продажи срок договора найма для Е.В. не закончился, исходя из начала действия договора в мае 1994 года, действие следующего договора с мая 1999 года и следующего с мая 2004 года и до мая 2009 года. Судебная коллегия поддержала эти суждения суда первой инстанции и отвергла доводы кассационной жалобы о том, что признание судом договора заключенным на тот же срок на тех же условиях нарушает его права собственника устанавливать новый порядок оплаты, поскольку эти доводы основаны на ином толковании норм материального закона.

Анализ кассационной практики рассмотрения дел по спорам о жилых помещениях как в указанном общежитии по ул. Р.Люксембург, так и в других общежитиях, являвшихся муниципальной или государственной собственностью и перешедших в частную собственность юридических лиц в результате приватизации предприятий, свидетельствует о том, что в целом судами Иркутской области при установлении факта вселения лиц в спорные жилые помещения в связи с трудовыми отношениями в период действия ЖК РСФСР с соблюдением установленного порядка за этими лицами признавалось право пользования жилым помещением.

В частности при рассмотрении Ленинским районным судом г.Иркутска дела по иску Б., действующей в интересах Л. к Н.Ю.Ф., Н.Г.В., Н.Т.Н., Н.И.Ю., Н.Е.Ю. о признании недействительным разрешения на право занятия жилого помещения, признании не приобретшими права пользования жилым помещением и по встречному иску Н.Ю.Ф., Н.Г.В., Н.И.Ю., Н.Е.Ю. к Л. о признании права пользования жилым помещением, признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки, вселении первоначально решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 13 октября 2003 года были рассмотрены требования собственника Л. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными разрешения на право занятия комнат в общежитии, о не приобретении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства, вселении в жилое помещение и встречные требования проживающих в этом жилом помещении лиц о признании права пользования квартирой, об объявлении ничтожным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки - возвращении сторон в первоначальное положение. Решением суда имущество Л. - жилое помещение N 22 в доме N 138 "А" по улице р. Люксембург в г.Иркутске истребовано из чужого незаконного владения. Разрешение, выданное 29 декабря 1987 года жилищно-эксплуатационным управлением объединения "Иркутскагропромстрой" о предоставлении Н.Ю.Ф. на состав семьи четыре человека на право занятия двух комнат N 42-44 площадью 30м2 в общежитии по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, 138 "А", признано недействительным. Н.Ю.Ф. и члены его семьи, проживающие в спорном жилом помещении, признаны не приобретшими права пользования жилым помещением N 22 (старая нумерация 42-44) в общежитии по ул. Р.Люксембург, 138 "А" в г.Иркутске и эти лица выселены из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета. Л., как собственник, вселена в спорное жилое помещение. В удовлетворении встречного искового заявления Н.Ю.Ф. отказано. Определением судебной коллегии от 11 февраля 2004 года указанное судебное решение было оставлено без изменения, по тем основаниям, что суд правильно установил, что Л., являясь собственником спорного жилого помещения и нуждаясь в нем для личного проживания, имеет право на вселение и пользование жилым помещением по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "А", кв. 22. Судебная коллегия отвергла доводы жалобы и представления о нарушении прав Н-вых, предусмотренных ст.110, 108, 48, 100 ЖК РСФСР, ст.19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", поскольку данные нормы не подлежат применению по отношению к спорному жилому помещению. Эти доводы жалобы и представления заявлены без учета правового режима здания по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 "А", не являющегося ни государственной, ни муниципальной собственностью и находящегося в частной собственности ОАО "СПМК-1". Доводы о переходе к ОАО "СПМК-1" обязанностей, основанных на требованиях ст.110 ЖК РСФСР, при приобретении в собственность общежития не соответствуют требованиям норм раздела второго "Право собственности и другие вещные права" Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Ссылки в жалобе и представлении на правомерность вселения, на наличие притязаний на спорное жилое помещение со стороны Н-вых и на наличие фактических отношений с ними по договору найма не приняты во внимание, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат запрета на продажу жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Все доводы жалобы и представления, приведенные в обоснование того, что Н-вы имели право пользования жилым помещением на момент купли-продажи общежития в целом и на момент купли-продажи занимаемого ими жилого помещения Л., не свидетельствуют о возникновении у Н-вых права оспаривания этих договоров купли-продажи. Возможность оспаривания договора купли-продажи по мотиву обременения жилого помещения лицами, имеющими право на проживание в нем, принадлежит только сторонам по сделке, а не проживающим в жилом помещении лицам. И все эти обстоятельства, приведенные в жалобе и представлении, не являются препятствием к выселению лиц, имевших право пользования жилым помещением после его приобретения другим собственником, в порядке ст.135, 136 ЖК РСФСР, если установлено, что данное жилое помещение необходимо собственнику для личного проживания.

Определением Президиума Иркутского областного от 05 июля 2004 года указанные судебные постановления судов первой и кассационных инстанций отменены, поскольку указанные выше выводы суда и судебной коллегии не основаны на требованиях ст.108 ЖК РСФСР, гарантирующей, что лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации не менее 10 лет, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения.# Судом не учтен трудовой стаж Н.Ю.Ф., принятого 25 марта 1983 года на работу водителем в АТП "Облмежколхозстрой", которое в результате последовательных реорганизаций было переименовано в ОАО "Иркутскагропромстройтранс", и уволенного из этого юридического лица 01 февраля 1999 года. Президиум Иркутского областного суда не согласился с суждениями судебной коллегии по поводу возможности применения к данным правоотношениям ст.110, 108 ЖК РСФСР по основаниям, предусмотренным статьей 675 ГК РФ.

Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 19 декабря 2004 года по данному делу за Н.Ю.Ф. и членами его семьи признано право пользования спорным жилым помещением и, поскольку они были выселены из него в порядке исполнения первоначально вынесенного по делу решения, Н.Ю.Ф. и члены его семьи вселены в это жилое помещение.

Суд в решении от 19 декабря 2005 года и судебная коллегия в определении 7 июля 2006 года исходили из того, что спорное жилое помещение - комната N 22 в общежитии по адресу: г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, 138-А, было предоставлено Н.Ю.Ф. по сложившемуся порядку предоставления жилых помещений в связи с трудовыми отношениями предприятием ОАО "Иркутскагоропромстрой", в структурных подразделениях которого он проработал свыше 10 лет: с 1983 года по 1999 год. Соответственно Н.Ю.Ф. и члены его семьи Н.Г.В., Н.И.Ю., Н.Е.Ю. приобрели право пользования спорным жилым помещением как вселившиеся в него на законных основаниях и выполняющие обязанности по договору найма жилого помещения и не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения в силу требований ст.108 Жилищного кодекса РСФСР и ст.675 ГК РФ.

При этом судом было отказано в удовлетворении исковых требований Н.Ю.Ф., Н.Г.В., Н.И.Ю., Н.Е.Ю. о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что стороны по договору купли-продажи спорного жилого помещения от 08 июля 2002 года: ОАО "СПМК-1" и Л., сделка соответствует требованиям закона, и отсутствуют основания, предусмотренные ст.168 ГК РФ, для вывода о ничтожности сделки. Суд дал оценку сложившимся правоотношениям, заключенному договору купли-продажи и доводам об отсутствии в этом договоре в нарушение требований ст.558 ГК РФ условий с указанием перечня лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением, и не принял эти доводы во внимание. Суд указал, что последствием несоблюдения этих требований является право покупателя, предусмотренное ч.2 п.1 ст.460 ГК РФ, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения, а содержание права пользования Н.Ю.Ф. и членами его семьи спорным жилым помещением регулируется ст.675 ГК РФ. Судебная коллегия согласилась с указанными выводами суда первой инстанции.

Постановлением Президиума Иркутского областного суда от 12 ноября 2007 года решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 19 декабря 2005 года и определение судебной коллегии от 07 июля 2006 года отменены в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки и дело в этой части передано в суд на новое рассмотрение. Президиум Иркутского областного суда не согласился с изложенными выше выводами суда о соответствии договора купли-продажи требованиям закона по тем основаниям, что при отсутствии в договоре данных, предусмотренных ст.558 ГК РФ, условие об отсутствии прав третьих лиц на имущество, подлежащего передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.1 ст.432 ГК РФ).

В тексте договора сведения о правах Н-вых на спорное жилое помещения не содержатся, обременение жилого помещения правами третьих лиц в едином государственном реестре прав не зарегистрировано.# Установив право пользования ответчиков Н-вых спорным жилым помещением на момент продажи жилого помещения (8 июля 2002 года), судебные инстанции в нарушение положений ст.ст. 432, 558 ГК РФ, без учета факта отсутствия в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации обременения нрава Л. на спорное жилое помещение правами ответчиков, признали действительность указанного договора купли-продажи.#

В качестве примера судебной практики по вопросам возникновения и сохранения права пользования жилым помещением у лица, вселенного в него по нормам ЖК РСФСР как в общежитие, можно привести гражданский спор, в результате разрешения которого суд пришел к выводу об отсутствии у лица, проживающего в жилом помещении бывшего общежития, права пользования этим жилым помещением вследствие нарушения порядка вселения.

При рассмотрении Ленинским районным судом г.Иркутска дела по иску М. к К.Т.В., действующих в своих интересах и в интересах К.А.П., К.Н.П., К.П.А., ОАО "Иркутскагропромстрой" о выселении без предоставления другого жилого помещения о признании недействительным разрешения на вселение, вселении и истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному иску К.Т.В., К.П.А. в интересах К.А.П., К.Н.П. к М., ОАО СПМК-1 Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области о признании права на жилое помещение и признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, недействительным суд в решении от 16 июня 2004 года исходил из того, что К.П.А. не представлено суду доказательств наличия трудовых отношений у него или членов его семьи с предприятием, предоставившим ему спорное жилое помещение.# Не представлено в силу ст.ст. 56, 60 ГПК РФ К.П.А. и доказательств в обоснование доводов исковых требований о наличии трудового соглашения с подразделением объединения "Иркутскагропромстрой" и договоренности между этим предприятием и Отделом народного образования о предоставлении К-вым спорного жилого помещения. Из материалов дела следует, что "разрешение" К.П.А. на занятие спорного жилого помещения к.16-18 было выдано на фактически занятое жилое помещение, которое было обременено правами других лиц. В связи с этим суд сделал вывод, что регистрация К-вых в жилом помещении N 7 по ул. Розы Люксембург, 138 Б, оплата за жилье и коммунальные услуги в период проживания не может являться достаточным основанием для признания права пользования жилым помещением и возникновения отношений по договору найма жилого помещения при отсутствии трудовых отношений с предприятием, предоставившим жилье и нарушении порядка его предоставления. Судебная коллегия, соглашаясь с этим выводом в определении от 10 августа 2005 года, указала, что К-вы были вселены в спорное жилое помещение в нарушение установленного законом порядка, что не может повлечь возникновения у них права пользования жилым помещением в к. 16-18 по ул. Розы Люксембург, 138 б (помещение 7), суд правомерно удовлетворил требования М. о признании недействительным выданного К.П.А. разрешения без номера от января 1989 года, и, как следствие, выселил К-вых из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, вселив М. как собственника жилого помещения N 7 и отказав К-вым в удовлетворении их встречных требований.

Жилищные споры о праве пользования жилыми помещениями., принадлежащими другим физическим лицам на праве собственности, получили в судебной практике свое дальнейшее развитие в виде предъявления исков собственников к проживающим в них лицам о вселении в принадлежащее им на праве собственности жилое помещение.#

Так, решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 03 ноября 2005 года по делу по иску прокурора Ленинского района г.Иркутска в интересах Ф.Е.А., К.И.А., несовершеннолетнего Ф.А.В. к Г.А.В., ОАО "СПМК-1" о признании права на жилое помещение, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки - признать недействительным зарегистрированное право собственности на жилое помещение Г.А.В., выдаче ордера; по иску Ф.Е.А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего Ф.А., по иску К.И.А. к Администрации г.Иркутска, Главному Управлению Федеральной регистрационной службы, Г.А.В., Г.М.Ф., МУПЖХ Ленинского административного округа г.Иркутска, ОАО "СПМК-1" ОАО "Иркутскагропромстрой" о признании права проживания; признании недействительной сделки - договора купли-продажи жилого помещения, применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора, купли-продажи жилого помещения между Г.А.В. и Г.М.Ф. и понуждении заключения договора социального найма, за Ф.Е.А., Ф.А.В., К.И.А. признано право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Иркутск ул. Р. Люксембург, д.138 А, кв.16.# В удовлетворении исковых требований о признании договоров купли-продажи, заключенных между ОАО "СПМК-1" и Г.А.В., от 18 июля 2002 года, купли-продажи жилого помещения, расположенного г.Иркутске ул. Р.Люксембург, д. 138 А, кв. 16, заключенного между Г.А.В. и Г.М.Ф., от 4 августа 2004 года, недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок - договоров купли-продажи, заключенных между ОАО "СПМК-1" и Г.А.В. 18 июля 2002 года на жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 А, кв. 16, и заключении между Г.А.В. и Г.М.Ф. на жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 А.., кв.16, от 4 августа 2004 года, отказано.# Также отказано в удовлетворении исковых требований о заключении договора социального найма на жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 А, кв.16.

Данное решение было проверено в кассационной инстанции 10 мая 2006 года и вступило в силу.

Впоследствии Г.М.Ф. обратился в суд с иском к Ф.Е.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А., в обоснование которого указал, что он является собственником этого жилого помещения на основании договора купли-продажи от 04 августа 2004 года. Ответчики имеют право пользования данным жилым помещением в соответствии с п.4 указанного договора и на основании решения Ленинского райсуда г.Иркутска от 03 ноября 2005 года. Ответчики возражают против его вселения в спорное жилое помещение, хотя ни решение Ленинского райсуда г.Иркутска, ни договор купли-продажи таких ограничений или обременении прав собственника не содержат. В связи с изложенным Г.М.Ф. просил вселить его в жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург 138 А, кв. 16.

Ф.Е.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А. заявили встречные требования о признании сделки купли-продажи жилого помещения от 04 августа 2004 года мнимой.

Решением суда от 22 марта 2007 года по делу по иску Г.М.Ф. к Ф.Е.А. в свои интересах и интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А. о вселении и встречного иска Ф.Е.А. в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А. к Г.М.Ф., Г.А.В. о признании сделки купли-продажи жилого помещения от 4 августа 2004 года мнимой иск Г.М.Ф. удовлетворен. Г.М.Ф. вселен в жилое помещение, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, 138 а, кв. 16. В удовлетворении иска Ф.Е.А. в свои интересах и интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А. к Г.М.Ф., Г.А.В. о признании сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксмебург#, 138 а, кв. 16, заключенной между Г.М.Ф. и Г.А.В. 4 августа 2004 года мнимой отказано.

Отменяя данное решение в части исковых требований Г.М.Ф. к Ф.Е.А. в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ф.А.В., К.И.А. о вселении, судебная коллегия в определении от 16 мая 2007 года указала, что, вселяя собственника в принадлежащее ему жилое помещение, в котором на законных основаниях проживают другие лица, суд не учел, что в силу п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они сохраняют свои права в случае перехода права на жилье к другому собственнику, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст.675 ГК РФ).

Судом не учтено, что Г.М.Ф. непосредственно в качестве ответчика принимал участие в рассмотрении Ленинским районным судом г.Иркутска гражданского дела по иску прокурора Ленинского района г.Иркутска в интересах Ф.Е.А., К.И.А., несовершеннолетнего Ф.А.В. к Г.А.В. о признании права на жилое помещение, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки - признать недействительным зарегистрированное право собственности на жилое помещение Г.А.В., по иску Ф.Е.А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего Ф.А., по иску К.И.А. к Администрации г.Иркутска, Главному Управлению Федеральной регистрационной службы, Г.А.В., Г.М.Ф., МУПЖКХ Ленинского административного округа г.Иркутска о признании права проживания, признании недействительной ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого помещения между Г.А.В. и Г.М.Ф. и понуждении к заключению договора социального найма и соответственно знал, что решением суда от 03 ноября 2005 года по данному делу за Ф.Е.А., Ф.А.В., К.И.А. признано право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 138 а, кв. 16.

Суд оставил без внимания и оценки условия договора купли-продажи данного жилого помещения от 04 августа 2004 года, в соответствии с которыми "Продавец гарантирует, что жилое помещение в общежитии на момент заключения договора никому не продано, не обещано быть подаренным, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, свободно от прав и притязаний со стороны третьих лиц. В данном жилом помещении прописаны и имеют право пользования К.И.А. 27 апреля 1983 года рождения, Ф.Е.А. 10 декабря 1963 года рождения, Ф.А.В. 09 января 1992 года рождения".

Г.М.Ф. сам подписал договор на этих условиях, а в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В связи с изложенным вывод суда о нарушении ответчиками безусловного права Г.М.Ф. пользоваться жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности, противоречит содержанию исследованных судом доказательств и сделан без учета содержания норм материального права, подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора.

Суждения суда об удовлетворении иска Г.М.Ф. о вселении в отношении ответчика С.В.А. сделаны без анализа объема и содержания прав и обязанностей С.В.А. на спорное жилое помещение.

Ссылаясь в решении на ст.304 ГК РФ, суд не учел, что данная норма предусматривает возможность защиты прав владеющего собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. При этом если между сторонами налицо личное (обязательственное) правоотношение, то именно оно станет основанием рассмотрения соответствующего спора. По правилам ст.304 ГК РФ спор может быть рассмотрен лишь в том случае, если никакой иной связи между сторонами нет, и существует лишь спор о правомерности воздействия на вещь со стороны ответчика. В данном случае в нарушение ст.304 ГК РФ суд сослался на эту норму при рассмотрении спора между невладеющим собственником и владеющим несобственником, между которыми к тому же существуют обязательственные правоотношения, свидетельствующие о законном владении имуществом.

После возвращения дела в суд исковые требования Г.М.Ф. о вселении были оставлены без рассмотрения в соответствии 222 ГПК РФ в связи с неявкой сторон, не просивших о разбирательстве дела в их отсутствие, в суд по вторичному вызову.#

В то же время, определением судебной коллегии от 24 мая 2006 года было оставлено без изменения решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 13 февраля 2006 года по гражданскому делу по иску С.В.Т. к ОАО "Иркутскагропромстрой", М.В.А., М.Л.Г., М.О.В., М.О.В., ПВС Ленинского РУВД г.Иркутска с участием третьих лиц К.М.Л. и Администрации г.Иркутска, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным решения на вселение, признании не приобретшими права на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, обязании снять с регистрационного учета, вселении, и по встречному иску М.Л.Г. и М.В.А. в своих интересах и в интересах М.О.В. к К.М.Л., К.М.А., С.В.Т., Администрации г.Иркутска, Комитету по управлению Ленинским округом администрации г.Иркутска о признании права пользования жилым помещением, признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок - взыскании денежных средств в пользу государства, признании права на приватизацию, которым исковые требования С.ВТ. удовлетворены частично, она вселена в жилое помещение, расположенного в г.Иркутске ул. Р. Люксембург д. 138 "Б" кв. 11. В удовлетворении исковых требований С.В.Т. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным разрешения на вселение, признании не приобретшими права на жилое помещение, выселении без предоставление другого жилого помещения, обязании снять с регистрационного учета отказано.# Исковые требования М.Л.Г. и М.В.А. в своих интересах и в интересах М.О.В. удовлетворены частично. За М.Л.Г., М.В.А., М.О.В. признано право на жилое помещение, расположенное в г.Иркутске ул. Р. Люксембург, д. 138, "Б" кв. 11. В удовлетворении исковых требований М.Л.Г. и М.В.А. в своих интересах и в интересах М.О.В. о признании недействительными сделок купли продажи и договора дарения, применении последствий недействительности сделок - взыскании денежных средств в пользу государства, признании права на приватизацию жилого помещения, расположенного в г.Иркутске ул. Р. Люксембург д. 138 "Б" кв. 11, отказано.#

В данном случае с кассационной жалобой на решение суда обратилась только собственник жилого помещения С.В.Т. Лица, за которыми решением суда было признано право пользования спорным жилым помещением, просили отставить решение без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. В связи с этим судебная коллегия проверила решение в пределах доводов кассационной жалобы и, установив, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: г.Иркутск ул. Розы Люксембург, д. 138, блок Б, введено в эксплуатацию как общежитие и решением Иркутского горсовета N 36/1032 от 30 декабря 1987 года передано на баланс ЖКУ объединения "Агропромстрой" (ОАО "Иркутскагропромстрой"), что семья М.В.А. вселилась в спорное жилое помещение на основании разрешения, выданного жилищно-коммунальным управлением "Иркутскагропромстрой" 06 января 1988 года, как работнику ПМК-1 на право занятия комнаты N 7-9 в блоке Б в общежитии, указала, что суд правомерно пришел к выводу, что право пользования спорным жилым помещением возникло у М.В.А. и членов его семьи на основании разрешения, выданного в связи с трудовыми отношениями и в последствии не установлено оснований для прекращения права пользования, а поэтому они не могут быть выселены из него.# В силу указанных обстоятельств, решение в части вселения собственника в жилое помещение, занятое лицами, имеющими право пользования этим жилым помещением на законных основаниях, оставлено без изменения.

Однако, определением судебной коллегии от 18 октября 2006 года было оставлено без изменения решение Ленинского районного суда города Иркутска от 9 июня 2006 года по делу по иску С.Л.М., С.И.В., С.Д.В. к О.Н.М., О.А.Н., О.(С.)А.Н. о вселении в жилое помещение. По обстоятельствам данного дела, С.Л.М. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Р.Люксембург, 138 А - 17, на основании договора купли-продажи, заключенного между нею и ОАО "СПМК-1" 05 июля 2002 года. Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 23 мая 2005 года за ответчиками признано право пользования спорным жилым помещением. 28 сентября 2005 года, С.Л.М. направила ответчикам письменное уведомление о необходимости заключения договора коммерческого найма, однако они ответили отказом. В связи с этим истцы просили вселить их в спорное жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности.

Решением суда исковые требования С.Л.М., С.И.В., С.Д.В. удовлетворены и они вселены в указанное жилое помещение. Судебная коллегия, соглашаясь с решением суда, указала, что, разрешая возникший спор, суд установил, что истица С.Л.М. является собственником спорного жилого помещения, ответчики пользуются указанным помещением на основании решения суда, отказывают истцам во вселении в спорное помещение. Поскольку собственнику в силу статьи 209 ГК РФ принадлежит право владения, пользования и распоряжения собственностью, суд правильно удовлетворил заявленные истцами требования, с учетом требований статьи 31 ЖК РФ. Судебная коллегия не приняла доводы кассационной жалобы о проживании ответчиков в спорном жилом помещении на законных основаниях в связи с тем, что эти обстоятельства не влекут ограничения прав собственника.

Исходя из такой же правовой позиции были рассмотрены Ленинским районным судом г.Иркутска и судебной коллегий Иркутского областного суда гражданское дело по спору в отношении жилого помещения в здании бывшего общежития по адресу: г.Иркутск, ул. Р. Люксембург, д. 182, принадлежащем на праве собственности ООО "Иркутсксвязьстрой".

Так, при рассмотрении дела по иску К.Д.А. к Г.Т.К., действующей в своих: интересах и в интересах несовершеннолетней Г.С.А., Г.О.А., Т.Я.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Т.К.А., Т.А.А., о вселении в жилое помещение первоначально суд решением суда от 24 июля 2006 года удовлетворил исковые требования о вселении собственника К.Д.А. в принадлежащее ему жилое помещение.# Судебная коллегия, отменяя данное решение и направляя дело на новое рассмотрение, указала в своем определении от 18 октября 2006 года, что, "удовлетворяя иск К.Д.А. как собственника, имеющего в соответствии со ст.209 ГК РФ право по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, суд исходил из того, что его право собственности возникло на основании договора купли продажи спорной квартиры от 20 июля 2000 года, который решением Ленинского районного суда от 16 января 2006 года не был признан недействительным по иску Г-вых".# "В данном случае судом установлено, что ответчики вселены в 1988 году в спорную квартиру дома 182, используемого в качестве общежития трестом "Связьстрой-8", то есть общежитие являлось государственной собственностью. В материалах дела имеются сведения о том, что акционирование треста произведено после того, как общежитие было заселено.

Порядок передачи жилых домов, находящихся в государственной собственности при акционировании предприятий регулируется Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразование в акционерные общества открытого типа (в ред. Указов Президента РФ от 16 ноября 1992 года и от 31 декабря 1992 года), Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года N 721 "Об организационных мерах по преобразования государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества, Указом Президента РФ от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунального назначения приватизируемых предприятий", Постановлением Правительства РФ от 7 марта 1995 года N 235, утвердившим Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность", согласно которым в состав приватизируемого имущества предприятий не включаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.#

Вопреки требованиям ст.12, ст.56 ГПК РФ суд не поставил на обсуждение сторон и не исследовал вопрос о том, в соответствии с каким законом жилое помещение, находящееся в государственной собственности и заселенное в соответствии с требованиями жилищного законодательства, передано в собственность Акционерного общества, а в последующем - Обществу с ограниченной ответственностью и физическому лицу.

Учитывая, что защите подлежат гражданские права, основанные на законе, основания возникновения субъективного права истца подлежат правовой оценке, а последствия его реализации - от того, является сделка оспоримой либо ничтожной.#

При повторном рассмотрения данного дела в суд поступил иск Г.Т.К. к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом по Иркутской области, обществу с ограниченной ответственностью "Иркутсксвязьстрой", К. Д. А., администрации г.Иркутска о применении последствий недействительности ничтожной сделки.# Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 24 января 2007 года К.Д.А. вселен в жилое помещение, расположенное по адресу г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 182, кв. 19. В удовлетворении исковых требований Г.Т.К. отказано. Суд установил, что в результате приватизации ГП "Связьстрой-8", преобразованного в АООТ "Связьстрой-8", здание по адресу: г.Иркутск, ул. Р. Люксембург, 182, вошло в состав уставного капитала вновь созданного акционерного общества. По договору мены от 06.12.2001, заключенному между ОАО "Связьстрой-8" и ООО "Иркутсксвязьстрой", здание общежития по адресу: г.Иркутск, ул. Р. Люксембург, 182, перешло в собственность ООО "Иркутсксвязьстрой" в обмен на 536 штук обыкновенных именных акций ОАО "Связьстрой-8". Постановлением: мэра г.Иркутска N 031-06-641/2 от 30 мая 2002 года статус общежития, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, 182, был изменен на статус жилого дома. По договору купли-продажи от 20 июля 2004 года жилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 182, кв. 19, было продано ООО "Иркутсксвязьстрой" К.Д.А. Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 16 января 2006 года, вступившего в законную силу, за Г.Т.К., Г.О.А., Г.С.А., Т.Я.А., Т.К.А., Т.А.А. признано право пользования жилым помещением по адресу: г.Иркутск, ул. Р.Люксембург, д. 182, кв. 19.

Суд отказал в удовлетворении иска Г.Т.К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора приватизации ОАО "Связьстрой-8" в части передачи в собственность этого юридического лица указанного здания общежития, поскольку, установив наличие оснований для признания сделки приватизации предприятия ничтожной в части, а именно: нарушение требований п.5 ст.2 Закона "О приватизации" и п.5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа при включении в уставной капитал создаваемого акционерного общества стоимости здание общежития по адресу: ул. Р.Люксембург, 182, в результате которого это здание общежития перешло в собственность акционерного общества, суд в то же время пришел к выводу о том, что к следующему собственнику ООО "Иркутсксвязьстрой" это здание перешло в результате договора мены и этот собственник, а тем более и последний собственник жилого помещения в этом здании К.Д.А. не знали и не могли знать об отсутствии у ОАО "Связьстрой-8" права распоряжаться спорным имуществом, в связи с чем эти лица являются добросовестными приобретателями.# Суд вселил К.Д.А. в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, в котором фактически проживают лица за которыми право пользования жилым помещением признано решением суда. Определением судебной коллегии от 11 мая 2007 года решение суда оставлено без изменения. Соглашаясь с решением суда, судебная коллегия указала, что "являясь собственником жилого помещения, К.Д.А. вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему указанным жилым помещением в соответствии с его назначением, в том числе, использовать его для личного проживания (статьи 209 и 288 Гражданского кодекса РФ). Учитывая, что проживание граждан в жилых помещениях является назначением этих помещений, суд обоснованно вселил К.Д.А. в жилое помещение". Судебная коллегия отвергла "доводы жалобы о том, что судом не приняты во внимание низкая цена (200000 рублей), уплаченная К.Д.А. за спорную квартиру; предложение ООО "Иркутсксвязьстрой" Г.Т., К.Г. о покупке ею квартиры за 460000 рублей; факт проживания семьи Г.Т.К. в спорной квартире более 18 лет, наличие двух малолетних детей; содержание определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 18 октября 2006 года об отмене ранее состоявшегося по данному делу решения" по тем основаниям, что "указанные обстоятельства не имеют правового значения по данному делу. Что касается определения судебной коллегии, то судом первой инстанции выполнены указания суда кассационной инстанции".

В качестве примера иных вариантов содержания споров, которые могут возникнуть по делам этой категории, можно привести рассмотренное Ленинским районным судом г.Иркутска 02 ноября 2006 года дело по иску ОАО "Российские железные дороги" - филиал "Восточно-Сибирская железная дорога" к С.Ю.А. об истребовании имущества из незаконного владения путем выселения и передачи, собственнику, обязывании снять с регистрационного учета, взыскании расходов:#

ОАО "Российские железные дороги" - филиал "Восточно-Сибирская железная дорога" предъявило к С.Ю.А. иск об истребовании имущества из незаконного владения путем выселения С.Ю.А., несовершеннолетних С.В.Е и С.А.Е и передачи жилого помещения собственнику. В обосновании исковых требований истец указал, что ч.1 ст.92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов. Из положений норм ЖК РФ следует, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства. Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ. На основании ст.7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" жилые помещения, переданные в уставной капитал ОАО "РЖД" и зарегистрированные на праве собственности ОАО "РЖД", относятся к частному жилищному фонду. Жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду, предоставляются гражданам на условиях заключения договора найма (коммерческого найма) в соответствии с главой 35 ГК РФ, а также на условиях, предусмотренных актами компании. При этом действующее законодательство РФ и акты ОАО "РЖД" не предусматривают предоставление жилых помещений (находящихся в собственности ОАО "РЖД" и относящиеся к частному жилищному фонду) по ордеру на условиях заключения договора социального найма жилого помещения.

Общежитие, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. В. Ледовского д. 1 передано в уставной капитал ОАО "РЖД" на основании передаточного акта от 30 сентября 2003 года. Собственником жилого помещения, расположенного по адресу г.Иркутск, ул. В. Ледовского, д. 1, кв. 106, в соответствии с п.3 ст.213 ГК РФ и на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27 февраля 2004 года является ОАО "РЖД". С.Ю.А. проживает в указанном помещении без законных оснований, т.к. договор найма либо аренды акционерным обществом с нею не заключался.

Отказывая в удовлетворении указанных исковых требований, суд установил, что здание общежития по адресу: г.Иркутск, ул. Василия Ледовского, 1, по данным первичной технической инвентаризации БТИ г.Иркутска 1973 года, значилось за Управлением железной дороги (документов о принадлежности в инвентарном деле нет) и находилось на балансе Государственного предприятия Иркутская сортировочная Дистанция сооружений и водоснабжения ВСЖД (документов о вводе в эксплуатацию в инвентарном деле БТИ г.Иркутска также не имеется). ОАО "РЖД" зарегистрировано Межрайонной инспекцией МНС России 23 сентября 2003 года, а 30 сентября 2003 года между ФГУП "Восточно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ и ОАО "РЖД" подписан передаточный акт, по которому ОАО "РЖД" принимает имущественный комплекс государственного предприятия и имущество с учетом обязательств государственного учреждения федерального железнодорожного транспорта, включая земельные участки, в составе согласно приложению 1 , которое является неотъемлемой частью настоящего акта. В составе имущества., перечисленного в приложении N 1, указано и здание общежития по адресу: г.Иркутск, ул. В. Ледовского, 1. В соответствии с приложением N 4 к передаточному акту от 30 сентября 2003 года обременении имущества, включенного в состав имущественного комплекса, передаваемого в уставный капитал ОАО "РЖД", не имеется.# ОАО "РЖД" зарегистрировано в качестве собственника сооружения-комплекса (производственно-технологический комплекс N 65) Иркутск-Пассажирский дистанции гражданских сооружений и водоснабжении ВСЖД - филиала ОАО "РЖД".# С.Ю.А. со 2 декабря 1992 года по 23 сентября 2002 года работала в региональном филиале "Восточно-Сибирский" ГУП "Желдорфармация МПС России", который 02 декабря 2003 года был реорганизован в ОСП "Восточно-Сибирское" ДМТФО - филиал ОАО "РЖД". На момент рассмотрения дела С.Ю.А., проживающая и зарегистрированная в спорном жилом помещении, разведена, вновь в брак не вступила, и подпадает под категорию граждан, не подлежащих выселению без предоставления иного жилого помещения. Суд применил ст.ст. 105, 107, 108 ЖК РСФСР, ст.3 Федерального закона "О введении в действий Жилищного Кодекса РФ", ст.675 ГК РФ и указал, что, несмотря на то, что собственник здания по ул. В Ледовского, 1, изменился., договор найма спорного жилого от 10 февраля 2003 года считается заключенным между новым собственником - ОАО "РЖД" и нанимателем С.Ю.А. на условиях ранее заключенного договора найма, то есть С.Ю.А. занимает спорное жилое помещение на законных основаниях.# В обоснование этих суждений суд сослался на договор от 10 февраля 2003 года, согласно которому ФГУП ВСЖД, предоставило С.Ю.А. и членам ее семьи: С.Е.А. (муж), С.А.Е. (дочь), С.В.Е. (сын) место в комнате N 106, расположенной в общежитии по адресу: г.Иркутск, ул. В. Ледовского, 1, без указания срока действия указанного договора, и отверг договор N 34 на пользование жилым помещением по ул. В. Ледовского 1-106 от 01 марта 2004 года, заключенный на имя С.Е.А. со сроком действия - один год, как не влияющий на вывод суда о пользовании С.Ю.А. и ее несовершеннолетними детьми спорным жилым помещением в настоящее время на законом# основании.

Кроме того, собственники приобретенных ими жилых помещений в здании бывшего общежития в ряде случаев обращались с исками о понуждении лиц, за которыми решением суда признано право пользования этими жилыми помещениями, к заключению договора найма.

В качестве примера можно привести рассмотренное 9 июня 2006 года Ленинским районным судом г.Иркутска дело по иску Х.Г.Н. к Г.В.М., Г.Т.С в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Г.И.С. о понуждении к заключению договора найма. Х.Г.Н. просила обязать ответчиков заключить с истцом договор найма жилого помещения по адресу: г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138 "б", кв. 10. В обоснование иска она указала, что является собственником жилого помещения по адресу: г.Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138 "б", кв. 10. Данное жилое помещение она приобрела по договору купли-продажи от 27 июня 2002 года, заключенного между нею и ОАО "СПМК N 1". В указанном жилом помещении проживали Г.С.П., Г.В.М., Г.Т.С. Договор найма с Г.С.П. в установленном порядке не заключался. При продаже здания общежития, в котором находится жилое помещение, в 1998 году обязанности наймодателя перешли к новому собственнику ОАО "СПМК-1". Договор найма с проживающими в данном жилом помещении Г.В.М., Г.Т.С. и Г.И.С. также не заключался. Х.Г.Н. после приобретения указанного жилого помещения направила ответчикам проект договора найма жилого помещения. Ни возражений по данному договору, ни согласия на его заключение от ответчиков не поступило.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Х.Г.Н. к Г.В.М., Г.Т.С в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Г.И.С. о понуждении ответчиков заключить с истцом договор найма жилого помещения N 10 в доме N 138 "б" по ул. Розы Люксембург г.Иркутска отказано. Судебная коллегия, оставляя без изменения это решение, указала, что отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что гражданские и юридически# лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом, или добровольно принятым на себя обязательством. Оснований для понуждения ответчиков к заключению договора суд не установил. Судебная коллегия не согласилась с доводами кассационной жалобы, приведенными в обоснование утверждения о добровольном принятии на себя ответчиками обязательства заключить договор найма жилого помещения с собственником Х.Г.Н., поскольку эти доводы не основаны на материалах дела, в котором такие доказательства отсутствуют. А сами по себе факты вселения ответчиков в данное жилое помещение на основании разрешения от 06 января 1988 года, выданного ЖКУ "Иркутскагропромстрой" на занятие двух комнат в общежитии, и их проживания на условиях, установленных нормами ЖК РСФСР, не свидетельствуют о принятии ими на себя такого обязательства. Также судебная коллегия не приняла во внимание доводы жалобы о нарушении прав Х.Г.Н., предусмотренных ст.35 Конституции РФ и заключающихся в свободном владении, пользовании, распоряжении имуществом, находящемся в личной собственности, поскольку суд не установил оснований, предусмотренных законом, для понуждения ответчиков к заключению договора найма, в то же время Х.Г.Н. не лишена возможности избрать другие способы защиты своего права собственности на указанное жилое помещение, предусмотренные ст.12 ГК РФ и ст.11 ЖК РФ.

Таким образом, судебная практика судов Иркутской области, в том числе кассационная и надзорная практика, свидетельствует о разном подходе судов к толкованию и решению вопросов о статусе зданий, которые были построены и введены в эксплуатацию в качестве общежитий, а затем переданы в собственность юридических лиц в результате приватизации государственного или муниципального имущества, о правовых последствиях сделок приватизации государственного или муниципального имущества и договоров купли-продажи жилых помещений в указанных зданиях, заключаемых с физическими лицами, о правовом положении лиц, которым жилые помещения в этих зданиях были предоставлены в качестве общежитий до передачи зданий из государственного, муниципального или общественного жилищного фонда в частную собственность юридических лиц, об объеме прав собственников (физических лиц), которыми жилые помещения в указанных зданиях были приобретены без их освобождения указанными выше лицами, о правовой природе правоотношений., складывающихся между собственниками - физическими лицами жилых помещений и фактически проживающих в них гражданами, которым эти жилые помещения были предоставлены в качестве общежитий по нормам ЖК РСФСР, о содержании условий, на которых граждане продолжают пользоваться жилыми помещениями помимо воли собственников - физических лиц.#

В данном случае необходимо обратить внимание на то, каким образом решаются такие вопросы в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов в Российской Федерации, какие правовые позиции высказываются в юридической литературе по этим проблемам.

В юридической литературе дается понятие приватизации, согласно которому это специальный способ прекращения права государственной собственности, под которым понимается переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.

Данное положение закреплено в ст.217 ГК РФ.

Объектом приватизации может быть любое государственное и муниципальное имущество, кроме имущества, составляющего исключительную собственность Российской Федерации и изъятого из оборота (например, казна). Виды такого имущества устанавливаются законом.

Порядок приватизации имущества в соответствии со ст.217 ГК определяется специальным законодательством о приватизации.

В соответствии со ст.109, п.1, 2 ч.1 и ч.2 ст.5, ст.6 Жилищного кодекса РСФСР, утратившего силу с 1 марта 2005 года, в соответствии с ч.З ст.1, ч.2, 3, 4 ст.7 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", (в ред. Федеральных законов от 12 января 1996 года N 9-ФЗ, от 21 апреля 1997 года N 68-ФЗ, от 10 февраля 1999 года N 29-ФЗ, от 17 июня 1999 года N 113-ФЗ, от 08 июля 1999 года N 152-ФЗ от 24 декабря 2002 года N 179-ФЗ, от 06 мая 2003 года N 52-ФЗ, от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ, и утратившего силу с 1 марта 2005 года), в соответствии с п.1, 2 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 года N 726 и подлежащего применению в порядке ст.4 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") общежития государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций, учебных заведений и общественных объединений, а также общежития государственно-кооперативных объединений, включаются в государственный, муниципальный и общественный :жилищный фонд, пользование которым регулировалось нормами жилищного законодательства.#

В соответствии с ч.5 ст.2 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03 июля 1991 года N 1531-1 (в ред. Законов РФ от 05 июня 1992 года N 2930-1, от 24 июня 1992 года N 3119-1; Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2288; Федерального закона от 17 марта 1997 N 58-ФЗ и признанного утратившим силу с 21 июля 1997 года) приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. В силу ст.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 23 июня 1999 года N 116-ФЗ, от 05 августа 2000 года N 109-ФЗ) действие настоящего Федерального закона не распространяется на приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда. Отчуждение указанного в настоящей статье государственного и муниципального имущества, в том числе земельных участков, составляющих единый имущественный комплекс с объектами приватизации, регулируется другими федеральными законами.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" был установлен запрет на включение в состав приватизируемого имущества "жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций". При этом установлено, что такие объекты "относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта".

Аналогичный запрет установлен и в абз. 2 п.5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного "Указом Президента РФ от 01 июля 1992 года N 721.

Наконец, в ст.18 Закона РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" установлено, что "при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления".

Как видим, указанными выше нормами было запрещено включение объектов жилищного фонда (к которому относятся и общежития) в состав приватизируемого имущества.

Фактически возникновение всех споров указанной выше категории основано на том, что здания общежитий, находившиеся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, при переходе этих предприятий и учреждений в иную форму собственности перешли в частную собственность вновь созданных юридических лиц - правопреемников. По обстоятельствам дел этой категории собственник здания общежития, возникший в результате приватизации предприятия, учреждения, организации, продал физическим лицам отдельные изолированные жилые помещения в этом здании, в которых продолжают проживать наниматели и члены их семей, вселившиеся в порядке, установленном нормами главы 3 Жилищного кодекса РСФСР, после чего новые собственники - физические лица обратились в суд с исками о выселении проживающих в принадлежащих им жилых помещениях лиц либо о вселении в принадлежащие им на праве собственности жилые помещения.

В связи с этим на практике возникли вопросы по поводу возможности обсуждения ничтожности либо недействительности договора приватизации (или плана приватизации) в части включения здания общежития в уставной фонд и передачи его в собственность создаваемого юридического лица при рассмотрении гражданского дела о выселении лиц, которым общежитие было предоставлено по нормам Жилищного кодекса РСФСР, вопросы о правовых последствиях перехода, зданий общежития из государственного, муниципального или общественного жилищного фонда в частную собственность юридических лиц, а затем и в частную собственность физических лиц.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, вступившей в силу с 01 января 1995 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов., ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.#

Законом РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03 июля 1991 года N 1531-1 (в ред. Законов РФ от 05 июня 1992 года N 2930-1, от 24 июня 1992 года N 3119-1; Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2288; Федерального закона от 17 марта 1997 года N 58-ФЗ и признанного утратившим силу с 21 июля 1997 года) в статье 30 "Недействительность сделок приватизации" первоначально было установлено правило именно об оспоримости сделок приватизации:

"1. Сделки по приобретению приватизируемых государственных и муниципальных предприятий признаются недействительными, если:

- по другим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российская Федерация.#

2. Сделки приватизации, заключенные с нарушением настоящего Закона, признаются недействительными в порядке, установленном законодательством Российская Федерация.#

3. Споры о признании недействительными сделок приватизации рассматриваются в суде или арбитражном суде по иску продавца, покупателя, посредника, прокурора, народного депутата Российской Федерации, Совета народных депутатов, Госкомимущества России, его территориального агентства, комитета по управлению имуществом национально-государственного, национально- или административно-территориального образования, иного правомочного государственного органа в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации."

Впоследствии в статье 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 23 июня 1999 года N 116-ФЗ, от 05 августа 2000 года N 109-ФЗ), вступившего в силу с 28 июля 1997 года и утратившего силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ, были заложены правила уже и об оспоримости и о ничтожности сделок приватизации, не соответствующих требованиям закона:

"1. В случае, если приватизация государственного или муниципального имущества осуществлялась с нарушением положений настоящего Федерального закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, соответствующие органы по управлению имуществом, продавцы имущества, покупатели, органы прокуратуры Российской Федерации вправе в судебном порядке предъявить иски (возбудить дела) о расторжении сделок приватизации государственного или муниципального имущества, применении мер ответственности, признании указанных сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, об устранении нарушений законодательства Российской Федерации о приватизации и о привлечении к ответственности виновных лиц."

В пункте 2 данной нормы в числе оснований для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными указаны "нарушение положений настоящего Федерального закона, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества" и "иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 указанного федерального закона споры о признании сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными рассматриваются в суде, арбитражном суде в порядке и в сроки, которые предусмотрены процессуальным законодательством Российской Федерации.

При этом в статье 31 данного закона, предусматривающей порядок вступления в силу настоящего Федерального закона указано, что

"1. Все обязательства, возникшие по договорам купли-продажи государственного или муниципального имущества до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат восстановлению в учете продавцами имущества в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в течение двенадцати месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

2. Сделки приватизации государственного или муниципального имущества, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и не содержащие стоимостной оценки указанного имущества, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия."

Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. Федеральных законов от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ, от 09 мая 2005 года N 43-ФЗ, от 18 июня 2005 года N 60-ФЗ, от 18 июля 2005 года N 90-ФЗ, от 31 декабря 2005 года N 199-ФЗ, от 05 января 2006 года N 7-ФЗ, от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ, от 27 июля 2006 года N 155-ФЗ, от 05 февраля 2007 года N 13-ФЗ, от 26 апреля 2007 года N 63-ФЗ, от 10 мая 2007 года N 69-ФЗ, от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 26 декабря 2005 года N 189-ФЗ, от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ), вступившим в силу в соответствии со ст.46 по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования 26 января 2002 года, введена норма, регулирующая защиту прав государства и муниципальных образований как собственников имущества:

"1. Правительство Российской Федерации, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения, осуществляющие по специальному поручению Правительства Российской Федерации от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества, а также органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обращаются в суды с исками и выступают в судах соответственно от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

2. Правительство Российской Федерации, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти также вправе обращаться в суд с исками в защиту государственных интересов.

3. Защита прав Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований как собственников имущества финансируется за счет средств соответствующих бюджетов, а также средств, указанных в статье 33 настоящего Федерального закона.

Лица, указанные в пункте 1 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в судах в случаях представления государственных интересов или интересов муниципального образования, а также в случаях защиты государственных интересов.

4. Сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.

5. Денежные средства, полученные от взыскания штрафных санкций за неисполнение обязательств по сделкам приватизации государственного или муниципального имущества, подлежат перечислению в порядке, установленном статьей 33 настоящего Федерального закона.

6. За непредставление или несвоевременное представление необходимых для публикации информационного сообщения сведений, предусмотренных статьей 15 настоящего Федерального закона, должностные лица открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации".

В юридической литературе и в судебной арбитражной практике обсуждался вопрос о возможности признания сделок приватизации ничтожными или недействительными в связи с тем, что в процессе приватизации предприятия в собственность правопреемника перешло здание общежития и неоднократно отмечалось, что при рассмотрении дел применяют те нормативные акты, которые действовали на момент совершения действий по приватизации. Данные нормы толкуются таким образом, что неправомерным признается не только включение объектов жилищного фонда в уставный капитал создаваемых в процессе приватизации акционерных обществ, но и приватизация таких объектов иным способом, в том числе путем заключения договора купли-продажи данного объекта. При этом судебная арбитражная практика исходит из того, что с исками о признании сделок приватизации недействительными и с исками о применении последствий недействительности этих сделок в суд могут обратиться как лица, обозначенные непосредственно в законе (эти нормы приведены выше), так и любое заинтересованное лицо в силу ст.4 АПК РФ, ст.3 ГПК РФ и п.2 ст.166 ГК РФ.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отменяя постановлением от 24 февраля 1998 года N 752/98 решение от 04 августа 1997 года, постановление апелляционной инстанции от 26 сентября 1997 года Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-163/97-7 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 1997 года по тому же делу, не согласился с выводом суда о соответствии законодательству о приватизации решения комитета о передаче в уставный капитал акционерного общества общежитий и не согласился с суждением Федерального арбитражного суда Уральского округа о том, "что поскольку споры о признании сделок приватизации недействительными на основании статьи 30 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" рассматриваются в суде или арбитражном суде, иск о применении последствий недействительности сделки приватизации может быть предъявлен только после признания ее таковой судом". В обоснование отмены этих судебных актов Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее:

"В силу статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно статье 168 названного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса) и не требует признания ее таковой в судебном порядке (пункт 1 статьи 166 Кодекса).

Поэтому вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что акт комитета и основанная на нем сделка приватизации должны быть оспорены в судебном порядке, ошибочен.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в иске, указал на правомерность включения общежитий в уставный капитал акционерного общества. Однако данный вывод суда сделан без учета следующих законодательных актов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и статьи 4 Жилищного кодекса РСФСР общежитие относятся к жилищному фонду.#

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Оренбургской области от 06 ноября 1992 года N 37/19 государственное предприятие - Орский инженерно-технический центр преобразовано в акционерное общество открытого типа в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01 июля 1992 года N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерные общества". При этом общежития были включены в уставный капитал акционерного общества вопреки пункту 5 утвержденного названным Указом Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, согласно которому акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения без включения их стоимости в уставный капитал.

Приватизация находившегося на балансе предприятий жилищного фонда была в дальнейшем запрещена Указом Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий". Пунктом 1 названного Указа предусмотрено, что до проведения процедуры разграничения собственности объекты жилищного фонда относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения приватизируемого предприятия.

Поскольку основанием заявленного прокурором иска является несоответствие сделки приватизации закону и иным правовым актам и, как следствие этого, ее ничтожность, суд обязан был рассмотреть по существу требование прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки".

Отменяя решение от 16 июля 2003 года Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-8198/03-Г-ШЗФ и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 ноября 2003 года по тому же делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указал в своем постановлении от 8 июня 2004 года N 1662/04, что судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что включение стоимости здания общежития в уставный капитал общества "УЖБЗ-2" на основании распоряжения Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью от 17 июня 1994 года N 124 противоречит пункту 5 статьи 2 Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, пункту 5 раздела 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа и статье 9 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", и признали сделку приватизации в этой части ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, суд, признав сделку приватизации в части спорного имущества ничтожной и отказав в удовлетворении искового требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставил неопределенной судьбу здания. При новом рассмотрении дела суду предложено привлечь к участию в нем администрацию города Уфы и выяснить ее позицию по данному вопросу, так как в рамках рассматриваемого дела может быть разрешен вопрос о передаче Минимуществом Республики Башкортостан здания общежития в муниципальную собственность, поскольку этот объект относится к муниципальной собственности в силу приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1. Кроме того, суду предложено рассмотреть вопрос о привлечении жильцов, проживающих в общежитии, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, поскольку судебные акты по делу могут повлиять на их права и обязанности.

Аналогичный подход к разрешению таких споров применили арбитражные суды при разрешении спора о законности приватизации общежитий, расположенных по адресам: г.Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 208, блок-секция 3/3; г.Иркутск, пер. Пограничный, 1 "Д"; г.Иркутск, ул. Б.Хмельницкого, 11.

Иск был заявлен первым заместителем прокурора Иркутской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации трех общежитий по указанным адресам - обязать ОАО "Иркутскгражданпроект" передать спорные общежития в государственную собственность. До вынесения решения по делу истец уточнил исковые требования, заявив о признании сделки приватизации в части включения в уставный капитал ОАО "Иркутскгражданпроект" трех спорных общежитий недействительной в силу ничтожности и применить последствия ничтожной сделки, обязав ОАО "Иркутскгражданпроект" передать эти общежития в государственную собственность Иркутской области, а Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области вернуть ОАО "Иркутскгражданпроект" стоимость общежитий - 1149,2 тыс. рублей в ценах 1992 г.

Решением арбитражного суда от 16 января 2004 года N А19-9306/03-22 исковые требования удовлетворены. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15 марта 2004 года указанное решение изменено, сделка приватизации в части включения в уставный капитал ОАО "Иркутскгражданпроект" общежитий, расположенных по адресам: г.Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 208, блок-секция 3/3; г.Иркутск, пер. Пограничный, 1 "Д"; г.Иркутск, ул. Б.Хмельницкого, 11, признана недействительной в силу ничтожности. ОАО "Иркутскгражданпроект" обязано возвратить Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области три общежития, расположенные по адресам: г.Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 208, блок-секция 3/3; г.Иркутск, пер. Пограничный, 1 "Д"; г.Иркутск, ул. Б.Хмельницкого, 11. В части взыскания с Фонда имущества Иркутской области в пользу ОАО "Иркутскгражданпроект" 1149,2 рубля отказано.#

В обоснование изменения решения арбитражного суда суд апелляционной инстанции указал, что преобразование института "Иркутскгражданпроект" в акционерное общество открытого типа осуществлялось в соответствии с Указом Президента РФ от 01 июля 1992 года N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества".

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 01 июня 1993 года N 399/АК утвержден план приватизации института "Иркутскгражданпроект", в котором включены в уставный капитал акционерного общества три общежития, расположенные: г.Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 208, блок-секция 3/3; г.Иркутск, пер. Пограничный, 1 "Д"; г.Иркутск, ул. Б.Хмельницкого, 11, остаточная стоимость 588,8 тыс. руб., 428,7 тыс. руб., 131,7 тыс. руб. в ценах 1992 года.

С включением спорных общежитий в уставный капитал ОАО "Иркутскгражданпроект" последнее приобрело их в собственность, то есть совершило действия, направленные на установление определенных прав и обязанностей, что в силу ст.26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавшей на момент включения в уставный капитал спорных общежитий) является сделкой.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сделка приватизации в части включения в уставный капитал ОАО "Иркутскгражданпроект" стоимости зданий общежитий является ничтожной как совершенная с нарушением действующего законодательства о приватизации.

Необходимо отметить, что суд первой инстанции, применяя последствия недействительности ничтожной сделки в виде передачи в государственную собственность спорных общежитий, не нарушил права и охраняемые законом интересы кредиторов (или любого заинтересованного лица), в связи с чем правомерно не применил ст.566 ГК РФ к спорным правоотношениям.

Поскольку выкуп акций акционерами производился через ОАО "Иркутскгражданпроект" посредством оплаты денежными средствами., приватизационными чеками согласно п.2.2.1.1, 2.2.2 договора купли-продажи акций ОАО "Иркутскгражданпроект" N 292 от 22 сентября 1993 года, денежные средства от приватизации были перечислены Фондом в бюджет, а приватизационные чеки погашены (комиссионно уничтожены), следовательно, Фонд имущества Иркутской области, выступая стороной в договоре купли-продажи акций, являлся лишь посредником при перечислении денег в бюджет. Поэтому признание недействительными актов приватизации в части внесения в уставный капитал ОАО "Иркутскгражданпроект" трех общежитий и исключения их из состава приватизированного имущества не может влечь за собой применения последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ в части возврата Фондом имущества денежных средств ОАО "Иркутскгражданпроект".

Таким образом, исходя из указанных примеров, с одной стороны не вызывает сомнения в юридической литературе и в судебной практике ничтожность сделок приватизации предприятия в части зданий общежитий, а с другой стороны в практике применения норм, регулирующих процесс приватизации государственного и муниципального имущества идет речь о необходимости заявления исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки для "возвращения" этих зданий в государственную или муниципальную собственность", а не об оспаривании таких сделок.

Видимо следует упомянуть, что в юридической литературе было высказано мнение о том, что юридическое лицо, создаваемое в процессе приватизации предприятия, в уставный капитал которого вносится здание общежития, не может быть признано добросовестным приобретателем этого имущества. Вызвано это тем, что п.1 ст.302 ГК РФ признает добросовестным приобретателем лицо, которое не знало и не могло знать о том, что продавец не имел права отчуждать такое имущество. В то же время неправомерность приватизации здания общежития следует из норм законодательства, знание которого участниками оборота презюмируется. Если предметом спора было здание общежития., принадлежавшего ранее приватизированному предприятию, то любой его приобретатель не может не знать, что объекты соцкультбыта, жилые дома не подлежали приватизации и потому не могли в дальнейшем отчуждаться. В этом случае ссылки на то, что приобретатель не мог знать о незаконности приобретения, то есть ссылки на добрую совесть, едва ли доказуемы (Скловский К.И. Работа адвоката по обоснованию и оспариванию добросовестности в гражданских спорах. М.: ЛексЭст, 2004. с. 28).

Однако, понятие "добросовестный приобретатель" применяется законодателем только при регулировании вопросов защиты права собственности в главе 20 Гражданского кодекса РФ. Иных правовых последствий признания лица, "добросовестным" либо "недобросовестным приобретателем" законодатель не предусмотрел. В данном же случае в делах рассматриваемой категории при оспаривании именно сделки приватизации отсутствуют какие-либо основания для применения норм главы 20 ГК РФ, поскольку здания общежития перешли в собственность созданных в результате приватизации государственного или муниципального имущества юридических лиц в результате сделки. Как указывает теория и сложившаяся практика применения норм главы 20 ГК РФ, "если истец по своей воле передал спорную вещь ответчику, то тем самым спор между ними в рамках ст.301 исключен. Ведь если договор о передаче вещи действителен, то спор протекает в рамках этого договора, а если недействителен - то в рамках обязательств из реституции (ст.167 ГК). То же самое можно сказать и о тех случаях, когда ответчик получил вещь хотя бы и от третьего лица, но по указанию или уполномочию истца." Кроме того, возникает вопрос о том, кто может требовать имущество от приобретателей - физических лиц в порядке ст.301 ГК РФ?

Следующий вопрос, связанный с возможностью на сегодняшний день заявлять о ничтожности сделок приватизации общежитий, вызван тем, что процесс приватизации в Российской Федерации начался в 1991 году, и исходя из необходимости разрешения в судебном порядке требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возникает вопрос о применении срока исковой давности (конечно при условии заявления ответчиков в судебном заседании требований о применении этих сроков в порядке п.2 ст.199 ГК РФ и при соблюдении правил, предусмотренных ст.205 ГК РФ).

Часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие с 01 января 1995 года. В соответствии со ст.10 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 16 апреля 2001 года N 45-ФЗ, от 26 ноября 2001 года N 147-ФЗ) установленные частью первой Кодекса сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к тем требованиям, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли до 1 января 1995 года. К предусмотренному пунктом 2 статьи 181 Кодекса иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 1 января 1995 года, применяется срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством.

До 25 июля 2005 года п.1 ст.181 ГК РФ предусматривал, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ) установлен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки длительностью три года. В силу ст.2 Федерального закона от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, срок предъявления которых, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации, не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ (25 июля 2005 года).

При этом необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч.1 ст.181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. При этом общие правила, установленные статьей 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности к требованиям о признании недействительной оспоримой сделки и к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки не применяются. Исполнение сделки, о применении последствий недействительности которой заявлен иск на основании утверждения о ее ничтожности, не зависит от того, знали ли лица, проживающие в жилых помещениях на основании договора найма, (по делам обсуждаемой категории) о нарушении их прав в результате приватизации здания общежития вместе с предприятием. В то же время во всех спорных случаях приватизационные процессы уже давно завершились и вновь созданные юридические лица зарегистрировали свое право собственности на здания общежития в установленном порядке, то есть с момента исполнения сделок приватизации предприятий к моменту обращения собственников - физических лиц в суд с исками о выселении к нанимателю и членам его семьи, проживающих в спорных жилых помещениях, уже истекли сроки для предъявления исков о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как правило отсутствуют условия, позволяющие в силу ст.205 ГК РФ восстановить эти сроки и отсутствуют правовые основания для ссылки на момент, когда наниматель и члены его семьи узнали о нарушении их права пользования жилым помещением.

Кроме того, надо отметить, что лица, осуществляющие права собственника от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, от имени муниципального образования в силу статьи 125 ГК РФ, в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с учетом сроков их действия), Постановления Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994 года N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности", Положения о Министерстве государственного имущества Российской Федерации, с учетом положений Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с исками о применении последствий нее действительности# ничтожных сделок приватизации государственного или муниципального имущества в установленном порядке не обращались.

Защита лицами, проживающими в жилых помещениях, расположенных в зданиях бывших общежитий, включенных в состав приватизируемого имущества, своего права пользования этими жилыми помещениями, основанного на нормах ЖК РСФСР, как показывает практика, может осуществляться различными гражданско-правовыми способами:

В судебной практике в целом по Российской Федерации по искам прокурора, лиц, проживающих в общежитии, рассматривались требования о признании недействительными сделок приватизации (признание недействительными итогов конкурса и заключенной сделки; признание недействительными итогов аукциона и заключенной сделки; признание недействительным договора аренды с правом выкупа; признание недействительным договора купли-продажи арендованного имущества; признание недействительным плана приватизации), о понуждении принять в муниципальную собственность объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Возможность заявления таких исковых требований в настоящее время с учетом норм, регулирующих сроки исковой давности, вызывает сомнение. А ранее, как показывают приведенные выше примеры, суды общей юрисдикции Иркутской области не нашли оснований для удовлетворения таких исков.

Защита нанимателем и членами его семьи своего права пользования жилым помещением в делах данной категории также осуществляется путем признания права пользования жилым помещением на условиях социального найма на основании ст.675 ГК РФ, в силу которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Одновременно, как видно из приведенных выше примеров, собственники - физические лица при защите своих прав собственности на такие жилые помещения идут по пути оспаривания факта возникновения права пользования у проживающих в этих помещениях лиц при их вселении либо по пути истребования имущества из чужого незаконного владения пользователей и устранении препятствий в пользовании принадлежащим им на праве собственности жильем в результате их вселения.

Обсуждая вопрос о возникновении права пользования у лиц, проживающие в жилых помещениях, которые ранее были им предоставлены в качестве общежития по нормам ЖК РСФСР, суды Иркутской области выработали единый подход и проверяют эти обстоятельства исходя из положений жилищного законодательства, действовавшего на момент вселения указанных лиц.#

В то же время, как видим из изложенных выше примеров, в практике судов общей юрисдикции, а также в кассационной практике Иркутского областного суда одновременно обозначились разные подходы к обсуждению вопросов о возможности вселения собственника - физического лица, купившего квартиру с обременением, в эту квартиру, занятую лицами, за которыми признано право пользования жилым помещением. Думается, что в данном случае следует придерживаться правовой позиции, при которой собственникам отказывается в удовлетворении иска о вселении по тем основаниям, что такое вселение ограничивает право пользования жилыми помещениями со стороны проживающих в них лиц, в то время как такое право обязательно для собственника в силу ст.675 ГК РФ.

Такая правовая позиция судов Иркутской области не противоречит мнению судьи Верховного суда РФ, высказанному при обсуждении вопроса о передаче в суд надзорной инстанции дела по иску Л.Е.Л. к С.Л.А., С.Г.П., С.М.С. о вселении и понуждении не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.

Не соглашаясь с доводами надзорной жалобы истца на постановление президиума Иркутского областного суда от 12 марта 2007 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 марта 2006 года по настоящему делу, судья Верховного суда Российской Федерации в определении от 24 октября 2007 года исходил из установленных судом обстоятельств, при которых Л.Е.Л. было приобретено в собственность расположенное по адресу: г.Иркутске#, ул. 30-й Дивизии, д. 7, жилое помещение N 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, общей площадью 46,2 м2, жилой площадью 29,9 м2, с обременением в виде права пользования этим помещением другими лицами. В данном жилом помещении проживает С.Л.А. со своими несовершеннолетними детьми. Согласно решению Октябрьского районного суда г.Иркутска от 10 октября 2002 года за С.Л.А. было признано право пользования жилым помещением по указанному адресу площадью 30 м2.

Л.Е.Л. обратился в суд с иском к С.Л.А., С.Г.П., С.М.С. о вселении и понуждении не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, ссылаясь на то, что по договору от 1 декабря 2003 года является собственником жилого помещения. В этом жилом помещении проживает С.Л.А. с несовершеннолетними детьми С.Г.П. и С.М.С. Данное жилое помещение, как указал истец, необходимо ему для личного проживания, в чем С.Л.А. препятствует.

Удовлетворяя требования истца о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что имеющееся у С.Л.А. с семьей право пользования жилым помещением площадью 30 м2 не может являться основанием к отказу во вселении в данное жилое помещение истца, поскольку остальная часть принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения N 36-42 площадью 16,2 м2 объектом договора найма с С.Л.А. не является. Полагая, что стороны имеют равное право пользования указанным жилым помещением, суд счел, что отказ в иске означал бы нарушение конституционных прав истца.

Суд кассационной инстанции, отменяя указанное решение суда и принимая по делу новое решение об отказе в иске, а также президиум Иркутского областного суда, оставляя без изменения определение суда кассационной инстанции, исходили из того, что судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права - статьи 209, 288 ГК РФ.

Отказ в удовлетворении надзорной жалобы основан на выводах суда кассационной инстанции и президиума Иркутского областного суда, признанных правильными, а именно:

"Поскольку установлено, что истец приобрел жилое помещение с обременением правом пользования им семьей С.Л.А. и стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, суд кассационной инстанции, а также президиум Иркутского областного суда, правильно указали, что выводы суда первой инстанции о нарушении прав истца как собственника жилого помещения не соответствуют обстоятельствам дела; переход права собственности жилого помещения к истцу в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для его вселения в это жилое помещение; истец как собственник вправе требовать от ответчиков только оформления договора найма жилого помещения в письменной форме.

Ссылка истца на нуждаемость в использовании для личного проживания приобретенного им в 2003 году указанного жилого помещения сама по себе при установленных обстоятельствах не является основанием для его вселения в жилое помещение.

Правомочия собственника по использованию жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, ограничены условиями как договора купли-продажи, так и договора найма С.Л.А. жилого помещения. Каких-либо условий., содержащихся в договорах, о возможности использования спорного жилого помещения для одновременного проживания нанимателя и наймодателя, истцом суду не представлено.

Довод о неправомерности использования С.Л.А. части жилого помещения площадью 16,3 м2 - вспомогательные помещения, так как эти помещения не являлись предметом договора найма, заключенного С.Л.А. с предыдущим собственником, не свидетельствует о праве истца на вселение в жилое помещение, поскольку последнее представляет собой единый объект недвижимости.

С.Л.А. с семьей проживает в указанном жилом помещении на законном основании - по договору найма с прежним собственником. В силу статьи 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом на законном основании (титульный владелец), имеет право на защиту его владения также против собственника.

С учетом установленных судом обстоятельств настоящего дела, существенных нарушений норм материального или процессуального права из обжалуемых судебных постановлений не усматривается, в связи с чем надзорная жалоба не подлежит удовлетворению.

Необходимо обратить внимание и на правовую позицию Конституционного суда РФ по указанному вопросу, изложенную в определении Конституционного суда РФ от 15 мая 2007 года N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Поводом к обращению с данной жалобой в Конституционный суд РФ послужили обстоятельства, при которых Дзержинский районный суд города Перми решением от 16 ноября 2006 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, отказал А.М.Блинову в удовлетворении иска к ОАО "РЖД", Правительству Российской Федерации и Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом о признании недействительной сделки приватизации ОАО "РЖД" в части внесения в его уставный капитал здания общежития, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании исключить из уставного капитала здание общежития и возвратить его в федеральную собственность с последующей его передачей в муниципальную собственность, сославшись на то, что порядок передачи здания общежития в уставный капитал ОАО "РЖД" соответствовал порядку, установленному Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", и что запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия объектов жилищного фонда, закрепленный пунктом 1 статьи 30 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта не применяется в силу пункта 15 статьи 43 названного Федерального закона.

Отказывая в принятии к рассмотрению этой жалобы как не отвечающей требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой, Конституционный Суд Российской Федерации в определении высказал суждения об отсутствии оснований полагать, что само по себе закрепление выходящих за рамки общеустановленного правового регулирования правил приватизации имущества организаций федерального железнодорожного транспорта (в том числе отдельных объектов коммунально-бытового назначения) при учреждении ОАО "РЖД", содержащихся в положениях названных Федеральных законов и изданных на их основе или во исполнение их предписаний нормативных актов, являющихся частью правового регулирования процесса приватизации государственного и муниципального имущества, который осуществляется исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество), нарушает какие-либо конституционные права заявителя.#

По доводам жалобы о том, что оспариваемые нормы, устанавливая исключение из общего порядка приватизации государственного и муниципального имущества, позволяют изменить правовой режим использования жилого помещения, в котором проживает наниматель, без его согласия и препятствуют реализации им права на жилище путем приватизации жилого помещения, и в силу этого соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 40 и 55 (части 2 и 3), Конституционный суд Российской Федерации указал следующее:

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 15 июня 2006 года N 6-П, осуществляя регулирование и защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 71, пункт "в", Конституции Российской Федерации) и исходя из того, что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности.

К основным началам жилищного законодательства Жилищный кодекс Российской Федерации, его статья 1, относит реализацию гражданами закрепленного в статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на :жилище и обусловливаемых им жилищных прав по своему усмотрению и в своих интересах.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам его раздела IV жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов образует самостоятельный специализированный жилищный фонд (статья 19), жилые помещения в котором предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения (статья 100).

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его статьей 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.

Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае не допустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Таким образом, исключение из общих правил приватизации, установленное относительно имущества федерального железнодорожного транспорта пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", введенным пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", само по себе не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы заявителя. Проверка же правоприменительной практики не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Изложенные выше правовые позиции судов Иркутской области, Верховного суда РФ основаны на "желании и намерении защитить права граждан на пользование жилым помещением в специализированном жилом фонде на условиях договора социального найма".

Однако необходимо обратить внимание на приводимые в судебных постановлениях судов первой, кассационной и надзорной инстанций судов общей юрисдикции суждения о сохранении статуса специализированного жилого фонда у здания, в котором располагалось общежитие, при его переходе в частную собственность юридического лица в результате приватизации государственного или муниципального имущества. Думается, что такие суждения не основаны на содержании и смысле правовых норм.

По этим вопросам можно привести следующие соображения:

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 года N 6-П по делу о проверке конституционности положений подпункт 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного суда Российской Федерации и жалобой граждан О.М.Ш., О.Х.Ф. и О.З.Х. отмечалось, что при осуществлении преобразования отношений собственности в жилищной севере# при установлении правовых основ единого рынка и регулировании соответствующих гражданских прав, федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и отменять их.# Однако при этом должны соблюдаться требования разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм. Как отмечалось в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина М.В.А. предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья, и они имеют общий правовой режим.

На зависимость правового режима жилых помещений от обстоятельств, условий использования этих жилых помещений и их принадлежности указано и в определении Конституционного суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года N 425-О-О об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".# В данном случае Конституционный суд обращал внимание на изменение правового статуса граждан, проживающим в общежитиях, и правового режима занимаемых ими жилых помещений после передачи органам местного самоуправления этих общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, поскольку указанные граждане оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда.# Таким образом, Конституционный суд РФ обратил внимание на необходимость защиты жилищных прав указанных граждан путем введения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ статьи 7, несмотря на то, что в данном случае эти жилые помещения не перешли в частную собственность и регулирование правоотношений, возникающих в связи с пользованием этими жилыми помещениями как до так и после передачи общежитий органам местного самоуправления осуществляется нормами ЖК РФ.

При этом Конституционный суд РФ исходит из того, что в результате передачи общежитий органам местного самоуправления жилые помещения в них утратили статус специализированного жилого фонда. Более того, в определении Конституционного суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года N 425-О-О обращено внимание на то, что, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение (определения от 2 ноября 2000 года N 220-О, от 14 декабря 1999 года N 229-О и др.).

Обращение внимания на противоречие нормам материального права суждений о сохранении правового статуса общежития после передачи этих зданий в частную собственность юридических лиц в результате процесса приватизации необходимо только для исключения этих суждений при рассмотрении дел указанной категории. В то же время предлагается такая точка зрения, что признание факта изменения правового статуса зданий общежитий после их передачи в частную собственность не влияет на права проживающих в них лиц в силу буквального содержания ст.675 ГК РФ.?????#

В данном случае можно исходить из того, что в соответствии с п.3 ст.672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса.

С указанными рассуждениями тесно связаны и рассуждения о правовом режиме проживания граждан в жилых помещениях, предоставленных им ранее в качестве общежития, после передачи этого общежития в частную собственность: происходит ли в данном случае трансформация договора найма в договор коммерческого найма одновременно с изменением статуса здания и утраты им статуса специализированного жилищного фонда. Если придерживаться буквального содержания ст.675 ГК РФ, то видимо переход здания общежития из государственной или муниципальной собственности в частную собственность не влечет изменения или расторжения договора найма и все новые собственники последовательно становятся наймодателями на условиях ранее заключенного договора найма, содержание которых в императивном порядке предписывалось нормами ЖК РСФСР. Впоследствии данное правило было воспринято ЖК РФ в статье 64, предусматривающей сохранение условий именно договора социального найма при переходе права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение.

Конечно, такая правовая позиция не бесспорна, поскольку позволяет возложить на собственника недвижимости - жилого помещения обязанность предоставлять принадлежащее ему жилое помещение проживающим в нем лицам на условиях, которые в законодательном порядке государство установило для совершенно специальных видов жилищного фонда: для государственного и муниципального жилищного фонда (в частности, для физического лица - собственника жилого помещения становятся обязательными нормы о бессрочном характере договора найма, о размере платы за пользование жилым помещением, о праве проживающих быть выселенными только с предоставлением другого жилого помещения, о праве пользования жилыми помещениями только при наличии трудовых отношений с кем (?): с новым собственником (?), либо при наличии обстоятельств, перечисленных в ст.108, 110 ЖК РСФСР, и.т.д.). Такие рассуждения выглядят достаточно абсурдно, тем более, что развитие законодательства (ст.102 ЖК РФ) не поддержало идею сохранения условий проживания в специализированном жилом помещении при переходе права собственности на здание. Однако нормы ЖК РФ не имеют обратной силы, а, как следует из приведенных выше примеров, указанная выше правовая позиция о сохранении у проживающих в жилом помещении лиц права пользования на прежних условиях при переходе права собственности на это жилое помещение к другим лицам поддержана Верховным судом РФ. Можно сослаться в поддержку такой правовой позиции и на мнение Конституционного суда РФ, приведенное в определении Конституционного суда РФ от 15 мая 2007 года N 379-О-П, но надо учитывать, что все рассуждения о сохранении статуса специализированного жилого помещения общежития РЖД после перехода его в собственность ОАО "РЖД" основаны на особом содержании характера приватизационных процесса в именно в этой отрасли.# В поддержку сохранения права пользования в прежнем объеме за гражданами, вселенными в спорные жилые помещения как в общежития, можно обратить внимание на то, что при введении в действие нового ЖК РФ законодатель определенным образом принял меры к сохранению и защите ранее возникших жилищных прав. Так, нормы статей 13, 19 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 64 ЖК РФ как раз направлены именно на гарантию сохранения права пользования жилым помещением при изменении собственника.

В юридической литературе можно встретить суждения о том, что если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, при продаже жилого помещения должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п.1 ст.683 ГК). Однако теоретического или нормативного обоснования утверждения о допустимости изменения только одного из условий договора найма при этом не приводится.

В связи с изложенным предлагается в целях единства судебной практики исходить из того, что для всех новых собственников обязательны условия договора найма жилого помещения, установленные для проживающих в них лиц в момент их вселения в эти жилые помещения как в общежития, с тем условием, что наличие или отсутствие обстоятельств, которые могли повлечь прекращение права пользования общежитием в соответствии с нормами ЖК РСФСР, проверено судом при рассмотрении спора по иску о признании права пользования жилым помещением.

При таких обстоятельствах возникает вопрос о том, какие права собственника могут защищены и каким способом возможно осуществить такую защиту.#

Как следует из приведенной выше судебной практики иски собственников о понуждении лиц, проживающих в принадлежащих им на праве собственности: жилых помещениях, к заключению договора найма оставляются без удовлетворении на основании положений о свободе договора, относящихся к основным началам гражданского законодательства (ст.1, 421 ГК РФ).# В то же время следует обратить внимание на то, что в силу ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Вряд ли в данном случае можно сомневаться в наличии у собственника права иметь письменный договор найма жилого помещения.

Однако, как обращено внимание в определении судьи Верховного суда Российской Федерации от 24 октября 2007 года, приведенном выше, истец как собственник вправе требовать от ответчиков только оформления договора найма жилого помещения в письменной форме. Решение вопроса об оформлении договора найма жилого помещения, а не о понуждении к его заключению соответствует и судебной практике судов Иркутской области, в соответствии с которой, как правило, суды исходили из фактически сложившихся и уже существующих отношений найма спорных жилых помещений. В связи с этим можно предложить при поступлении в суд исковых требований, в которых собственник ставит вопрос о понуждении к заключению договора найма, разрешать с истцами вопрос о соответствующем изменении исковых требований в порядке ст.12, 148, 151, 39 ГПК РФ. Однако необходимо учитывать, что условия такого письменного договора найма должны быть аналогичны прежним условиям, на которых пользователи были вселены в жилое помещение.

По поводу предъявления собственниками исковых требований о вселении в жилые помещения, занимаемые лицами на основании договора найма, уже выше оговаривался наиболее приемлемый подход к разрешению этих споров. В дополнение можно обратить внимание еще на следующие моменты, не позволяющие согласиться с суждениями о необходимости удовлетворения таких исковых требований:

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Права собственника по пользованию и владению принадлежащим ему имуществом осуществляются им в соответствии со ст.209 ГК РФ по его усмотрению, но осуществление этих прав в силу указанной нормы не должно противоречить закону и иным правовым актам и не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом нормы п.4 ст.216, ст.305, 675, ГК РФ направлены именно на защиту вещных прав лица, не являющегося собственником, в том числе и на защиту прав, основанных на договоре найма. Поскольку ГК РФ закреплена обязательность для собственника отношений по найму жилого помещения, приобретенного им, то его вселение в жилое помещение, занятое на законных основаниях проживающими в них лицами, будет свидетельствовать как о нарушении прав нанимателя на пользование объектом договора найма: этим жилым помещением, так и о нарушении требований приведенных выше норм.#

Еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание в целях выработки единой судебной практики, связана с рассмотрением требований лиц, пользующихся спорными жилыми помещениями на условиях найма, к сторонам договора купли-продажи этого жилого помещения о признании его недействительным в силу его ничтожности в связи с противоречием требованиям статьи 558 ГК РФ о существенных условиях договора купли-продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. В силу этой нормы таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Далеко не все договоры купли-продажи жилых помещений, в которых продолжают проживать лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, содержат указанное условие. Но может ли это служить основанием для признания в данном случае договора купли-продажи недействительным в силу его ничтожности?

Безусловно, в соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сама норма п.1 ст.558 ГК РФ содержит только правило, отражающее особенности продажи жилых помещений в части содержания договора. Вывод о значимости достижения соглашения по всем существенным условиям договора и, соответственно, о правовых последствиях отсутствия в тексте договора, существенного условия, можно сделать на основании содержания п.1 ст.432 ГК РФ, в силу которого договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В теории и в судебной практике (как в практике судов общей юрисдикции так и в арбитражной практике) применения данной нормы сложилось устойчивое правило, согласно которому недостижение сторонами соглашения по существенным условиям договора ведет к его незаключенности, но не влечет его недействительность. Вряд ли у кого вызывает сомнение то, что указанные правовые последствия не являются идентичными.

Норма п.1 ст.432 ГК РФ выражает основное начало гражданского законодательства, согласно которому лица приобретают и осуществляют свои права своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ) и вытекающий из него принцип свободного определения сторонами условий договора (ст.421 ГК РФ).

В российской правовой доктрине давно сформулирована позиция, согласно которой все без исключения условия, названные в тексте договора, являются существенными. Эта позиция основана на том, что любое условие может появиться в договоре только в том случае, если одна из сторон потребовала его согласования, а другая - приняла это требование.

Невозможность установить содержание условий, ставших существенными по воле сторон, как и невозможность установить содержание условий., являющихся существенными в силу правовых актов, влечет за собой признание договора незаключенным.

Интересно, что при определении последствий недействительности части сделки (ст.180 ГК) российский законодатель идет по пути, прямо противоположному тому, каким он следует, рассматривая вопрос о признании договора заключенным. Разрешая суду, признающему недействительность части сделки, признать действительными все прочие ее части, "если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части", законодатель позволяет суду пренебречь волей сторон, заключивших сделку именно в совокупности всех ее частей. Предположение, что стороны заключили бы сделку и без включения ее недействительной части, не является реконструкцией воли сторон. Предположение суда остается предположением, и подменить им действительную волю сторон можно только путем использование фикции.# Следовательно, при определении последствий недействительности части сделки российский законодатель ставит интересы поддержания стабильности гражданского оборота выше интересов обеспечения свободы воли его участников.

В п.1 ст.432 и ст.180 ГК РФ российский законодатель сформулировал противоположные принципы. Чрезвычайно важно, чтобы суды ясно отличали ситуации, в которых следует руководствоваться одним принципом, от ситуаций, в которых следует руководствоваться другим. При решении вопроса о заключении договора суд должен руководствоваться сформулированным в п.1 ст.432 ГК РФ принципом уважения свободы воли участника гражданского оборота, а, решая вопрос о признании недействительной части сделки, суд должен следовать принципу поддержания стабильности гражданского оборота (ст.180 ГК РФ).

В практике применения п.1 ст.432 ГК РФ сложилось устойчивое правило, согласно которому несогласование существенных условий договора не влечет его ничтожности.

В юридической литературе отмечалось, что при возникновении спора, связанного с невключением лиц, имеющих право пользования жилым помещением, в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, в судебной практике судов общей юрисдикции встречались случаи, когда суды признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции в порядке ст.167 ГК РФ. Возможно, причина этого явления в том, что, как и недействительные сделки, сделки незаключенные не влекут тех последствий, к которым стремились стороны, совершающие сделку. Как и ничтожные сделки, они с самого начала вообще не влекут никаких последствий для сторон. Возможно, суды при рассмотрении требования о взыскании денежных средств, переданных в счет исполнения незаключенного договора, заявленного без ссылки на нормы главы 60 ГК РФ, распространяют на несостоявшийся договор норму о недействительности ничтожных сделок (п.2 ст.166 ГК РФ), так как суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В связи с этим высказывалось мнение, что в любом случае лица, сохраняющие в силу закона право пользования им после его отчуждения, вправе путем предъявления иска к покупателю требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Кроме того, перечень в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием договора (п.1 ст.558 ГК РФ), а потому эти лица, не включенные в текст договора, в праве требовать по суду в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ признания договора купли-продажи жилья незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора и восстановлением на него права собственности продавца.# Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца возврата уплаченных денег как неосновательно полученного (гл.60 ГК РФ).

Указанные случаи применения пункта 1 статьи 558 ГК РФ, допускаемые в судебной практике судов общей юрисдикции, и утверждения о праве лиц, не включенных в текст договора, требовать по суду в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ признания договора купли-продажи жилья незаключенным вызывают сомнение в правильности толкования указанных норм материального права, т.к. такое толкование и применение закона не согласуется с содержанием этой нормы.

В обоснование несоответствия приведенной выше правовой позиции судов общей юрисдикции можно привести суждения, которые даны в юридической литературе по вопросу, возникающему при применении пункта 1 статьи 558 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ, о правовых последствиях исполнения сторонами договора, не содержащего каких-либо условий, являющихся для этого договора существенными в силу закона или договора.

В юридической литературе отмечается, что исполнение одной или всеми сторонами такого договора влечет за собой определенные последствия, которые ошибочно было бы сводить к последствиям недействительности сделок.

Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительный договор не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного договора, применяются правовые последствия, определенные в ст.167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает только обязательство из неосновательного обогащения в соответствии с гл.60 ГК РФ.

Мнение, сформированное в юридической литературе и судебной практике по поводу последствий признания сделки незаключенной, говорит о том, что последствиями несостоявшихся сделок являются обязательства из неосновательного обогащения, а в случаях недействительности применяются специальные последствия, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок. Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ст.167 ГК РФ для недействительных сделок, ведь недействительным может быть признан только заключенный договор. По этой причине исковые требования о признании недействительной сделки, которая не заключена, и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежат.

Анализ действующего законодательства показывает, что сделка является несостоявшейся вне зависимости от признания ее таковой судом. На это указывает формулировка "договор считается" в п.1 ст.432, п.п. 2, 3 ст.433 ГК РФ, то есть в случае несоблюдения требований этих статей ГК РФ договор просто не будет считаться заключенным (сделка состоявшейся). Формулировки "сделками признаются...", "договор признается..." в ст.153 и п.1 ст.433 ГК РФ грамматически несут иную смысловую нагрузку и юридически являются не совсем точными. Признание сделки несостоявшейся по своей правовой природе относится к установлению отрицательного юридического факта - факта несостоятельности сделки. В этом отношении несостоявшиеся сделки похожи на ничтожные сделки. Поскольку сделка является несостоявшейся (договор незаключенным) независимо от признания ее таковой судом, то заявление самостоятельного или встречного иска о таком признании необязательно, более того, даже без заявления возражений суд самостоятельно вправе установить факт несостоятельности сделки.

Несостоявшийся договор вреда публичным интересам не несет, а нарушает частные интересы сторон в области применимых способов защиты. Именно поэтому распорядиться этими интересами могут только стороны, причем это является их правом, а не обязанностью.

Применение последствий несостоятельности договора по инициативе самого суда является вторжением в сферу частных интересов в области самостоятельного формулирования исковых требований. Поэтому последствия незаключенности договора (нормы о неосновательном обогащении) могут быть применены только при заявлении стороны об этом не только со ссылкой на ст.432 ГК РФ, но и на нормы гл.60 ГК РФ. В противном случае суд вправе отказать в иске, поскольку он заявлен по другому предмету и основанию. К указанным отношениям должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст.1102 ГК РФ). Последствия незаключенной сделки состоят, во-первых, в распределении между сторонами рисков, связанных с действиями, совершаемыми в связи с незаключенной сделкой (каждая из сторон предпринимает такие действия на свой риск), а во-вторых, в применении к отношениям сторон правил об обязательствах из неосновательного обогащения. Особенностью применения мер ответственности по незаключенному договору является то, что они применяются не на основании норм договорного права, а на основании норм о неосновательном обогащении.

В случае исполнения признанного незаключенным договора в натуре (передача имущества, выполнение работ, оказание услуг), сторона, осуществившая исполнение, имеет право на возвращение всего полученного в результате исполнения также в натуре на основании ст.1104 ГК РФ. Если во исполнение незаключенного договора перечислены денежные средства, то на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности своего обогащения (п.2 ст.1107 ГК), то есть чаще всего проценты по ст.395 ГК РФ подлежат начислению с момента принятия исполнения.

Научный и практический интерес представляют правовые последствия правоотношений, возникших в связи с исполнением незаключенных договоров обеими сторонами. Казалось бы, поскольку договор признан незаключенным, то у обеих сторон не было оснований для его исполнения, и поэтому стороны необходимо принудить возвратить полученное друг другу. Но, с другой стороны, если рассмотреть содержание правоотношения, то фактического обогащения одной стороны за счет другой (как обязательного элемента неосновательного обогащения) не возникло ни у одной из сторон, т.к. каждая сторона передала другой что-либо в обмен на встречное предоставление, хотя и без основания.

Самостоятельно применить последствия незаключенности договора суд не вправе. Если же согласиться с обратным, то не будет разницы между правовыми последствиями реституции (возвращением сторон в положение, существовавшее до момента заключения сделки) и признания договора незаключенным. В Постановлении ФАС Московского округа от 10 мая 2000 года по делу N КГ-А40/1771-00 обоснованно указано: "...действующим законодательством не предусмотрено применение двусторонней реституции как последствия незаключения договора". Правда, необходимо отметить, что нормы о неосновательном обогащении носят универсальный характер и применяются субсидиарно, в том числе к последствиям недействительных сделок (ст.1103 ГК РФ). Хочется, чтобы правоприменитель учитывал, что разница в последствиях двух вышеперечисленных юридических фактов состоит в том, что к несостоявшимся сделкам нормы о неосновательном обогащении применяются напрямую, а к недействительным - субсидиарно.

Утверждение о том, что при взаимном исполнении сторонами незаключенного договора оснований для применения последствий признания договора незаключенным может и не возникнуть, верно, если передаваемые объекты гражданских прав равноценны.

По незаключенному договору, как не порождающему прав и обязанностей сторон, в том числе и в отношении договорной цены, суд в любом случае должен обсудить вопрос соответствия цены. В случае несоответствия по признанному незаключенным договору договорной цены цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ, у одной стороны имеется неосновательное обогащение, т.е. разница в ценах, на которую она в случае вне договорного обязательства не вправе претендовать. Эта разница и подлежит взысканию.

Изложенный выше анализ ст.432 ГК РФ не позволяет лицам, фактически проживающим в жилом помещении на условиях найма, ставить вопрос о признании незаключенным договора купли-продажи этого жилого помещения, т.к. договор купли-продажи фактически исполнен сторонами и они не заявляют желания возвращать друг другу полученное по сделке. Более того, как указывалось выше, устойчиво сложившаяся судебная практика судов Иркутской области идет по пути защиты прав лиц, фактически проживающих в жилом помещении на условиях найма, путем признания за ними по их исковым требованиям права пользования продаваемыми жилыми помещениями и обязательности для собственника сложившихся условий найма жилого помещения, определяемых нормами жилищного законодательства, в силу прямого указания норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ (п.4 ст.216, ст.305, 675, ГК РФ).

Судя#

Попова А.А.

Гражданская коллегия Иркутского областного суда