Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 августа 2010 г. по делу N А55-11329/2009 Судами правомерно удовлетворено заявление о взыскании расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поскольку собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 16 августа 2010 г. по делу N А55-11329/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения школа "Творчество", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 по делу N А55-11329/2009,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Предприятие тепловых сетей - Сервис", г. Самара, к негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество", г. Самара, при участии третьего лица: Департамента управления имуществом города Самары, г. Самара, о взыскании 136119 руб. 24 коп.,

установил:

закрытое акционерное общество "Предприятие тепловых сетей - Сервис" (далее - ЗАО "ПТС - Сервис", общество, управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество" (далее - НОУШ "Творчество", учреждение) о взыскании 344569 руб. 69 коп. (с учетом уточнений) расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории за период за период с января 2008 года по май 2009 года.

Исковые требования основаны на положениях статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что общество является управляющей организацией многоквартирного дома, в котором учреждением используются нежилые помещения, однако ответчик уклоняется от заключения договора по содержанию общего имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент управления имуществом города Самары (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что учреждение, являясь арендатором нежилых помещений, в соответствии с договором аренды обязано было возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако НОУШ "Творчество" не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать расходы на содержание общедомового имущества, в размерах установленных постановлениями главы городского округа Самары, сторонами не были оспорены.

В кассационной жалобе учреждения, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, в иске отказать.

Представитель НОУШ "Творчество" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты, подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного 29.11.2007 (протокол N 3), между ЗАО "ПТС - Сервис" (управляющая организация) и департаментом заключены договоры от 06.12.2007, от 23.05.2008, по условиям которых управляющая организация обязуется обеспечить благоприятное и безопасное проживание граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах указанных в приложении N 3.

Согласно приложения N 3 к названным договорам жилой дом, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, входит в перечень многоквартирных домов обслуживаемых ЗАО "ПТС-Сервис".

Использование учреждением нежилых помещений общей площадью 1671,20 кв.м с 01.04.2002 осуществляется на основании договора аренды от 27.05.2002 N 963900А, в редакции изменений от 01.07.2002, от 02.03.2004, заключенных с Комитетом по управлению имуществом г. Самары.

Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по согласованию с балансодержателем участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.

В письменном обращении ЗАО "ПТС-Сервис" от 25.05.2009 N 17 учреждению предлагалось заключить договор с управляющей организацией.

В целях исполнения требований жилищного законодательства и содержания общего имущества между ЗАО "ПТС-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "Феникс" заключен договор от 01.02.2009 N 003 на обслуживание вентиляционных каналов и дымоходов помещений, договор от 01.12.2008 N 32/605 с закрытым акционерным обществом "Самаралифт" на техническое обслуживание лифтов и договор от 28.12.2007 N 35 с обществом с ограниченной ответственностью "Альтернатива" на оказание услуг по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда.

Обслуживание системы узла управления теплового ввода и отопления в многоквартирном доме подтверждается актом теплоснабжающей организации от 01.01.2009.

Уборка придомовой территории на основании распоряжения ЗАО "ПТС-Сервис" в спорный период осуществлялась работниками ЖЭУ-18.

Согласно представленным актам о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 27.02.2009 N АКТ-113, от 01.03.2009 N АКТ-210, управляющей организацией осуществляется ремонт электрооборудования дома, ремонт кровли здания, а также производилась замена трубопроводов.

Поскольку арендатор нежилых помещений не исполнил обязанности по возмещению расходов, связанных с содержанием, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы применительно к спорному случаю об обязанности арендатора нежилых помещений помимо содержания используемого помещения (объекта аренды) возмещать управляющей организации расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома и санитарному содержанию придомовой территории, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв.метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Управляющая организация выбрана по итогам конкурса, соответственно плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений должна определяться по ценам, установленным постановлениями главы городского округа Самара от 18.12.2007 N 1153, от 26.12.2008 N 1395.

Поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, она не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее, в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.

Не оплачивая названные расходы управляющей организации, учреждение неосновательно обогащается за ее счет (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебные инстанции с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценили представленные сторонами доказательства, подтверждающие расходы управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирным домом и с учетом расчетной стоимости, правомерно удовлетворили иск в заявленном размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

Вместе с тем, содержание арендуемого имущества не освобождает от обязательств по возмещению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Представленный НОУШ "Творчество" протокол заседания комиссии по возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт от 22.08.2008 N 1, по решению которой возмещены затраты арендаторов на проведение капитального ремонта, также не может подтверждать возмещение затрат относительно общедомового имущества (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие обязательств по содержанию арендованного имущества и осуществления арендатором капитального ремонта переданного в аренду объекта не могут исключать обязанности нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения соответствующей платы (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 по делу N А55-11329/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: