Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2007 г. N А56-51310/2006 Дело по иску ЗАО и ООО о признании незаконным бездействия ФРС, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации перехода от ЗАО к ООО права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, а также об указании ФРС на его обязанность осуществить названную государственную регистрацию направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, определение суда по другому делу о введении в отношении ЗАО процедуры наблюдения нельзя считать достаточным подтверждением снятия всех существовавших ранее запретов в отношении недвижимого имущества

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.П., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ЗАО "ТД "Гостиный Двор" внешнего управляющего Бабенко И.В. (определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2007 по делу N А56-26312/2005), Мельниковой Т.С. (доверенность от 20.06.2007), от ООО "Реставратор" Аванесяна Р.Г. (доверенность от 27.07.2007), от Управления Антипинской М.В. (доверенность от 09.08.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торговый Дом "Гостиный Двор" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2007 по делу N А56-51310/2006 (судья Савинова Е.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Торговый Дом "Гостиный Двор" (далее -ЗАО "ТД "Гостиный Двор") и общество с ограниченной ответственностью "Реставратор" (далее - ООО "Реставратор") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление), выразившегося в неосуществлении государственной регистрации перехода от ЗАО "ТД "Гостиный Двор" к ООО "Реставратор" права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 30.08.2005, а также об указании Управлению на его обязанность осуществить названную государственную регистрацию.

Решением от 05.04.2007 суд признал бездействие Управления незаконным; обязал регистрирующий орган принять решение в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по заявлению ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" о государственной регистрации перехода на основании договора купли-продажи от 30.08.2005 права собственности на объекты недвижимости.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе, подписанной внешним управляющим, ЗАО "ТД "Гостиный Двор" просит отменить решение от 05.04.2007, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд не учел вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от по делу N А56-13182/2006, которым ООО "Реставратор" отказано в иске к ЗАО "ТД "Гостиный Двор" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 30.08.2005 по мотивам отсутствия оснований считать продавца уклоняющимся от регистрации в связи с ее приостановлением регистрирующим органом, а также невозможности устранения решением суда имеющихся недостатков в оформлении представленных документов; в связи с введением в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор" внешнего управления определением арбитражного суда от прекращены полномочия руководителя должника.

В отзыве на жалобу ООО "Реставратор" просит оставить ее без удовлетворения, обращая внимание на то, что в жалобе имеются ссылки на договор и решение суда по другому делу, не относящиеся к настоящему делу; считая, что недостатки в документах, отмеченные в первоначальном уведомлении Управления, устранены, наложенные ранее запреты с учетом введения в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор" процедуры наблюдения сняты, полномочия генерального директора ЗАО "ТД "Гостиный Двор" на обращение с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) подтверждены судебными актами по другим делам.

В отзыве, подписанном генеральным директором ЗАО "ТД "Гостиный Двор" Галко С.В., также содержится просьба оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании внешний управляющий ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и представитель, действующий по выданной им доверенности, поддержали кассационную жалобу, пояснив, что после принятия обжалуемого решения внешний управляющий от имени ЗАО "ТД "Гостиный Двор" подал в регистрирующий орган заявление об отказе от регистрации, в связи с чем Управление вынесло решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Представитель Управления поддержал кассационную жалобу, ссылаясь на то, что не все из указанных в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации запретов к моменту вынесения обжалуемого решения были сняты, а недостатки в оформлении документов - устранены, подтвердив обстоятельства, о которых сообщили представители ЗАО "ТД "Гостиный Двор". Представитель ООО "Реставратор" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ТД "Гостиный двор" (продавец) и правопредшественник ООО "Реставратор" - общество с ограниченной ответственностью "Константин Камышин и К" (покупатель, далее - ООО "Константин Камышин и К") заключили договор от 30.08.2005 купли-продажи следующих объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге в г. Пушкине:

- нежилого помещения 1-Н площадью 233,7 кв. м по улице Оранжерейной, дом 29/23, литера А, кадастровый номер 78:18117В:0:4:1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 объекту присвоен кадастровый номер 78:18117В:6:4:1, площадь составила 228,4 кв.м);

- нежилого помещения 1-Н, 2-Н площадью 814 кв. м по улице Конюшенной, дом 16, литера А, кадастровый номер 78:18117:0:15:1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 объекту присвоен номер 1-Н, кадастровый номер 78:18117:9:15:1, части помещения 2-Н вошли в помещение 1-Н);

- нежилого помещения Н-2 (с 1-21), Н-3 (с 1-10), Н-4 (с 1-9) общей площадью 1 183,37 кв. м по улице Ленинградской, дом 57, литера А, кадастровый номер 78:18104:0:39:1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижмости от 11.05.2004 объекту присвоен номер 2-Н, кадастровый номер 78:18104:9:39:1, части помещений 3-Н и 4-Н вошли в помещение 2-Н, площадь составила 1 183,6 кв.м);

- нежилого помещения 1Н площадью 261 кв. м по улице Конюшенной, дом 39/39, литера А, кадастровый номер 78:18111 А:1:15:5 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 объекту присвоен кадастровый номер 78:18111 А:1:15:1, площадь составила 251,8 кв.м) с одновременной передачей права собственности на земельную долю площадью 111 кв. м от общей площади земельного участка (кадастровый номер 18111 А/1) площадью 1 446 кв. м по тому же адресу.

В соответствии с пунктом 1.1 договора общая продажная цена имущества составила 20 000 000 руб., подлежащих выплате по частям в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права собственности; объекты недвижимости не находятся в залоге у продавца до момента их полной оплаты.

Согласно пункту 1.6 названного договора он не является для ЗАО "ТД "Гостиный Двор" крупной сделкой и не требует одобрения в порядке, установленном статьями 78 и 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".

По акту приема-передачи от 30.08.2005 объекты переданы ООО "Константин Камышин и К".

В марте 2006 года заявители совместно обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты.

Уведомлением от 14.04.2006 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в связи с наличием запретов осуществлять регистрационные действия, наложенных арбитражным судом и судебным приставом-исполнителем; неправильным указанием доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; отсутствием в ЕГРП сведений об уточненной в результате инвентаризации площади объектов; непредставлением документа, заверенного подписями руководителя и главного бухгалтера, а также печатью организации, о соответствии сделки Федеральному закону "Об акционерных обществах".

В целях устранения недостатков, указанных Управлением, ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" (правопреемник ООО "Константин Камышин и К") заключили дополнительное соглашение от 03.07.2006 о внесении в договор от 30.08.2005 изменений, согласно которым к ООО "Константин Камышин и К" перешло право собственности на долю размером 1113/14460 в праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 18111А/1) площадью 1 446 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, улица Конюшенная, дом 39/39.

В августе 2006 года государственная регистрация перехода права вновь приостановлена в связи с наличием запретов на осуществление регистрационных действий и отсутствием изменений в ЕГРП об уточненной площади объектов, а также непредставлением документа, подтверждающего соответствие заключенной сделки требованиям статей 77-79, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах".

ЗАО "ТД "Гостиный Двор" в целях устранения недостатков, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, направило Управлению документы, свидетельствующие, по его мнению, об отмене действовавших ранее обеспечительных мер.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2006 по делу N А56-26312/2006 в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор" введена процедура наблюдения; временным управляющим назначен Бабенко Иван Владимирович; указано, что с даты вынесения настоящего определения приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, в том числе снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства.

Определением того же суда от 07.06.2007 прекращена процедура наблюдения в отношении ЗАО "ТД "Торговый Двор"; в отношении должника введено внешнее управление; внешним управляющим утвержден Бабенко ИВ.

Заявители, считая, что все ранее имевшиеся препятствия к государственной регистрации перехода права собственности устранены, в декабре 2006 года обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации заинтересованному лицу предоставлено право обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации сделок и прав.

Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться, в частности, необоснованное, с точки зрения заявителя, приостановление (отложение) регистрационных действий, несовершение регистрирующим органом в течение определенного законом срока предписываемых действий.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что все обеспечительные меры, на которые ссылалось Управление как на обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации, сняты, договор от 30.08.2005 не является для продавца крупной сделкой, а ООО "Реставратор" состоит из единственного участника, одновременно являющегося и его генеральным директором, в связи с чем. регистрирующий орган обязан принять решение по заявлению ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" о переходе права собственности на основании договора от 30.08.2005.

Между тем вывод суда о снятии всех запретов нельзя признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам. Кроме судебных актов по делам N А56-49512/2005 и А56-6840/2006, на которые сослался суд, в сообщениях Управления от 14.04.2006 и от 14.08.2006 о приостановлении государственной регистрации имеются ссылки и на иные арбитражные дела, а также на постановления судебного пристава-исполнителя. Определение арбитражного суда от 29.11.2006 по делу N А56-26312/2006 о введении в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор" процедуры наблюдения нельзя считать достаточным подтверждением снятия всех существовавших ранее запретов в отношении недвижимого имущества, поскольку по смыслу статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" последствия введения наблюдения в виде снятия арестов не распространяются на имущество, в отношении которого имеется спор о правах.

Кроме того, в сообщениях Управления о приостановлении государственной регистрации в качестве одной из причин приостановления указано на то, что в ЕГРП не внесены сведения об изменении площади объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Закона о государственной регистрации кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера, площадь объекта является одним из средств его индивидуализации.

Согласно статье 12 того же Закона права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах, сведения о правообладателях. Разделы ЕГРП идентифицируются кадастровым номером объекта недвижимости, в подраздел I каждого раздела, содержащий краткое описание объекта недвижимости, вносятся сведения о площади объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 13 названного Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Из материалов дела усматривается, что объекты, переход права на которые просили зарегистрировать заявители, по своим признакам (кадастровым номерам и площади) не соответствуют объектам, право собственности на которые зарегистрировано за продавцом согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права.

Суд не проверил, внесены ли соответствующие изменения в ЕГРП, устранили ли заявители данные обстоятельства, указанные регистрирующим органом как одно из препятствий к регистрации перехода права собственности на заявленные объекты.

При таком положении обжалуемое решение подлежит отмене, поскольку вывод суда о незаконности бездействия Управления в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации перехода права, сделан без исследования всех обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

К тому же суд, фактически признав заявленные требования обоснованными и удовлетворив их, обязал Управление принять решение по заявлению ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" в соответствии с Законом о государственной регистрации, не указав, какое именно решение, в то время как заявители просили обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Принятие Управлением во исполнение данного судебного акта иного решения, чем просили заявители, по существу означает разрешение спора не в их пользу, что свидетельствует о противоречивости судебного акта.

С учетом изложенного обжалуемое решение суда подлежит отмене, а дело -направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить все обстоятельства, имеющие значение для дела и существующие к моменту вынесения решения, исходя из установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2007 по делу N А56-51310/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Т.И. Сапоткина

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2007 г. N А56-51310/2006

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением пунктуации и орфографии источника